文/谢逸枫
近期同很多房企的参会代表、委员深入交流2026年房地产行业、政策、制度的提案问题，并且给出当前房地产市场止跌回稳一次性给足的政策意见，希望上面多采纳稳房地产的救市政策建议，早日实现房地产复苏回暖。
当前房地产市场无法止跌回稳的根本原因，归根结底是政策未见底，力度未达到房地产市场止跌回稳的底部，简单说就是政策无法一次给足、一步到位，存在添油加醋的。其次是时机把握不准，出政策时机滞后于市场预期。
政策在规模和覆盖范围、人群受限，加上政策因资金等情况，执行不到位，导致规模和范围、落地有限，存在挤牙膏式的政策推进，出现政策的效果无法达到市场预期，效力断断续续，持续力弱，市场陷入反反复复调整。
再次是政策无法熨平供需关系波动，供应过剩和库存过高，供需无法平衡，无法形成价格上涨预期，持续性供大于求。而购房、交易限制措施、门槛、成本、还贷影响刚性需求释放，小、老换大、新的置换堵塞，改善需求无法全面激活。
最后是房价未止跌，销售无法复苏，融资渠道限制未解开，影响供需关系平稳和房价走势及景气指数的市场预期。而房企信用、交房、经营和利润亏损三大问题、居民收入和就业的不稳定，影响市场信心的复苏。
当前的房地产市场，最主要的核心问题是政策、供应和库存、购买力、信用，形成持续性的负向循环预期。打破这个负向循环预期，稳定房地产市场，必须多管齐下，先从政策着手，一次性给足、一步到位，即大力度、系统性、大规模性。
再次是行政端、供应端、需求端、资金端、货币端、债务端、交房端的政策要同时发力、推进，即多管齐下，齐头并进实施，避免挤牙膏式的推进。最后是政策的执行监督和落地效果监控，避免雷声大,雨点小的情况。
一次性给足的房地产救市大招政策建议来了，主要是围绕着房地产市场在行政端、供应端、需求端、资金端、货币端、债务端、交房端进行针对性的救市政策建议，尽快让房地产市场止跌回稳，实现正轨。
一是行政端的措施，包括出台房价限跌令（城市自愿为主）、取消剩余城市（北京、上海、深圳和海南等少数城市、区域）的限购、限贷、限售、限价、限签、限户型、限企、限离、限外令，二手房指导价、按揭过户的限制措施。
北京、上海、深圳和海南等少数城市、区域全面取消限购、限贷、限售、限价、限签、限户型、限企、限离、限外令，二手房指导价、按揭过户的限制措施，不要担心虹吸效应、人口的问题，仅仅是短期性的现象，有利带动周围城市。
取消土地出让地块、开发中土地项目、楼盘和城市更新的城中村改造项目限自持、限商业比例、限配建保障性住房、限现房销售、限售价、取消90/70户型限制；取消商业地产项目限用途、限面积、限销售对象、限贷的限制措施。
二是需求端的措施，包括进一步下降住房首套和二套商业贷款首付比例（下降至10%）、首套和二套公积金贷款首付比例（下降至15%）；已经结清二套房贷的商业贷款和首套公积金贷款，购买第三套、第二套房，按照首套的政策执行。
放开住房第三套商业房贷、公积金贷款，首付比例为20%-30%；首套、二套、三套房的商业和公积金贷款利率及存量房贷利率进一步下降；政策性贷款利率下调（保障性住房再贷款3000亿元、城中村改造专项借款、专项债、专项贷款）。
住房抵押贷款补贴（购房补贴、贷款贴息），包括首套、二套的新房和二手房、个人和企业、标准5万/年、时间为5年；提高首套住房（新房、二手房）房贷利息纳入个人所得税专项附加扣除。
(目前首套房贷利息纳入个人所得税专项附加扣除为住房1000元/月、优化扣除比例、延长扣除期限)；二套新房、二手房贷款利息纳入个人所得税专项附加扣除，扣除标准、扣除比例、扣除期限自行制定。
明确宣布房地产业是支柱产业、10年-20年内不征收住宅房产税；上海和重庆暂停实施住宅房产税，或者首套住房免征住宅房产税、二套减半；降低一二手住房交易税收，新房首套免契税、印花税，二套契税减半（财政补贴）、免印花税。
二手房首套免契税/二套契税减半（财政补贴）、首套二手房取消限满2年，取消增值税、首套二手房取消限满5年，取消个人所得税，二套减半。允许第一、第二套商业贷款转公积金贷款、公积金可以用作第一、第二套房贷首付。
延长住房商业贷款、住房公积金贷款的贷款年限（再延长5年-10年）、三年-五年内只还首套或二套住房（新房或二手房）贷款利息，不还本金；提高以旧换新和城市更新城中村改造项目的房票安置标准。
多孩家庭、人才、大学毕业生、新市民，实施购房免税+补贴+买房送户口的模式；城市更新货币化安置100万套扩大至150万套-200万套，实施2万亿元-4万亿元的方案（资金来源为专项贷款+超长期特别国债+专项借款+PSL）。
央企进入城市更新城中村，发放城市更新新项目贷款1万亿元；商业地产项目的首套、二套商业贷款首付比例和利率及存量贷款下降、延长商业地产贷款期限、减免商业地产交易的税收。
三是供应端的措施，包括库存去化周期2年-3年，3年-5年内暂停新增房地产开发用地供应，通过收购房企无力开发的闲置存量土地，再转给有能力开发的房企；停止新建保障性住房、安置房、宿舍，通过收储房企存量商品房代替。
控制二手房和法拍房上市的规模、新建商品房上市批售规模；优化住宅供应指标，允许在建住宅土地、在售住宅项目减少商业比例和商业地产项目，转变用途、调整容积率、规划设计条件、取消限制条件，允许自持上市交易。
收购房企闲置存量土地2万亿元-3万亿元的方案，资金来源为超长期特别国债和专项借款、PSL、专项债和专项贷款。收储房企存量商品房2万亿元-3万亿元的方案，资金来源为超长期特别国债、专项债、专项贷款、专项借款、PSL。
设立5万亿-10万亿元“房地产稳定基金”或设立10万亿元-50万亿元“住房银行”，收购房企闲置存量土地、收储房企存量商品房，用于开发、储备、建设保障房、安置房、宿舍、其他开发用途等。
四是资金端的措施，包括三道红线、房地产贷款集中制暂停执行3年或5年，或者可以考虑取消，或者转为长期管理机制；放宽房企上市IPO、发债的门槛和条件；放宽银行对房企开发贷、委托贷款等条件，放宽商业不动产reits等条件。
五是货币端的措施，包括降准、降息、加大个人住房贷款、开发贷、委托贷款等投放力度，规定银行投放的房地产贷款比例超过10%-15%；加大市场流动性投放；出台类似2008年、2015年的4万亿元救市方案。
六是债务端的措施，包括房企经营性物业抵押贷款政策2026年12月31日延长至2030年12月31日；房企金融存量贷款政策2026年12月31日延长至2030年12月31日；六国有商业银行各出5000亿元（3万亿元）持有房企债券、商票。
政府出政策支持房企债务重组、破产重整、支持房企供应链债务和合同债及其他债务展期。七是交房端的措施，包括放宽纳入白名单的门槛和条件、保函置换商品房预售款、房地产项目资本金比例由35%下降至25%、现房销售试点扩大。
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