周五晚间，国家多个部门对房地产信贷、销售、证券融资连发“三箭”。市场反应热烈，文人也做了分析。

文人的基本看法是:“三箭”推出后，房地产上市公司将会冰火两重天。总体格局，将是好的更好、差的越差，优胜劣汰将进一步加速，行业集中度将进一步增加。多年来一直依赖快周转、高地价项目风险出清不彻底的房企，无论规模大小，在资金链上面临的考验将雪上加霜。而最有利的，当然还是集中布局一线城市、手握大量现金、实力强大的大型房企，尤其是大型国企、央企。但对于劫后余生、提前走出困境、账上现金充裕、手握大量优质项目的民营中小房企，如果在新政策下，真的能够得到银行的全生命周期、全类型贷款以及证券市场再融资政策一视同仁的支持，确实也有弯道超车的机会。

在昨天的文章中，文人还指出，新政之下，文人特别看好中鸭。中鸭这样的民营房企，本身有较强的实力，现金还相当充裕，持有的项目总体也不错，如果后面真的能够根据政策，名正言顺地得到银行在商品住房开发贷款、保障性住房开发贷款、商业地产开发贷款、经营性物业贷款以及在证券市场上再融资、发行REITs等方面一视同仁的支持，当然就是一个机遇。退万步说，既然政策鼓励兼并，而中鸭的资产非常干净，大不了趁此机会将自己的房地产资产全部清仓卖了，自己转型，也是一种出路。

这几天，持有中鸭的投资者，估计都在思考: 中鸭下周一会不会涨、能不能涨停，以及短线最终能涨多高？实话实说，这个我预测不了。且作为长线投资者，文人的心思也根本不在这些。因为我更看重的是中鸭的长线价值。所以，从周五晚上到今天，文人所做的，就是反复研读相关文件，围绕房地产新政对中鸭的中长线影响，一遍又一遍地进行“兵棋推演”。反复推演下来，个人得出的结论是 : 中鸭运气好到爆棚，其战略调整刚刚完成，战术上又迎来了再出发大机遇，真的是无缝连接。

房地产新政，期房销售逐步变为现房销售，将极大地改变市场供求关系。转换要一个过程，未来两三年，市场可售房源将会肉眼可见地减少，这必然有利于房地产市场调整的平稳落地，尤其对土地资源稀缺的一线城市与强二线城市，房价很可能快速地触底反弹。同时，有各种银行信贷政策与证券市场融资政策的支持，对实力强大、项目优质的房企，无疑将提供新的发展机遇。但是，新政之下，房地企公司所面临的，却并不全是利好，相反，对于目前资金链已经高度紧张、风险出清不够、产品力不够的快周转房企，局面都是雪上加霜。因为:融资期房销售变现房销售，意味着房子的建设周期将明显拉长，资金成本会进一步增加，资金循环的节奏会整个改变；未来，开发商拿地要钱，建设要钱，“持续开发”的资金要求会明显变高；购房者所见即所得，“好房子”成了开发商致胜的根本法宝，将导致开发商赚钱的根本模式出现改变；特别是银行放贷的关键考量将从以企业为中心转移到以项目中心，且项目建设期间，资金将被全程封闭管理，十个瓶子五个盖的快周转模式，显然不灵了。

可以说，未来几年，大量房企都会面临被市场淘汰的局面。包括那些一直靠快取胜的快周转的上市房企，只要资金链目前还没上岸的，都会面临生死存亡的考验。但是，如中鸭这样，已经在前面几年完成战略收缩，目前存货减值充分，风险出清彻底，手上现金充裕，优质项目储备充足，存量资产优异的房企，则会在“再出发”上迎来一轮新的机遇。具体的，文人结合中鸭目前在手的项目与资产，简要指出以下几点:

一、迎玺花园项目进入收尾阶段。恰逢市场供求关系改变，深圳房价大概率面临触底反弹的窗口期，这必然有利于迎玺项目近200套尾房的去化。更重要的是，新政明确，“商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管”，这意味着公司在该项目赚到的5、60亿利润，将即刻变为活水，能够有力地支撑公司其他项目的发展。

第二、对中鸭这样的中小房企，目前手里还有160万平米的土储，土储厚度也算非常不错了。更可喜的是，在深圳旧改政策的支持下，宝安V26街项目正在迎来转机；同时，以公司周末的公告为标志，大股东龙华商业中心旧改项目的注入，也迈出了关键一步。这两个项目，合计计容面积超过百万平米，总货值接近500亿，将成为公司中期发展的底气。特别是新政之下，有《城市更新项目贷款管理办法（试行）》，两个城市更新项目的融资将较有保障，一定会助推项目顺利发展。此外，随着市场范围的改变，大股东其他城改项目的注入，也将可以期待，公司在惠州等地大量布局的尾盘，也增加了盘活的可能性。

第三、《商业地产项目贷款管理办法（试行）》的推出与证券市场支撑房地产项目融资的态度，将大大有利于公司激活手里的存量资产。众所周知，中鸭手握大量的账面上极度低估的优质商业资产。以往，公司手里的这些投资性资产，只能通过抵押贷款的方式，获得少量贷款。现在好了，既然有关部门明确支撑商业地产项目贷款、发行REITs等，相关资产的盘活，将迎来新的机遇。这不仅将使公司另外获得大量的资金，同时，无论发行REITs还是寻求商业地产项目贷款，盘活的一个前提条件，都是重新进行资产评估。而这，都将可能让公司获得大量的公允价值收益，同时，存量资产的大幅增值，也将在根本上改变公司目前仍然居高不下的资产负债率。

第四、房地产行业，永远会是国民经济中的一个重要产业。目前，包括房地产已经非常成熟的发达国家，房地产业加建筑业，占整个GDP的比例，基本也都维持在12%—16%之间。而我国，目前已经低于这个全球平均数据了。所以，房地产行业优胜劣汰的结果，最后一定就是剩者为王。新政之下，既然中鸭没有存亡之忧，后面就很可能大有可为。

总结起来，本文的基本观点是: 前面，中鸭已经甩下包袱。新政之下，中鸭将面临大机遇，轻装上阵，踏上新的征途。所以，文人非常看好中鸭的发展前景。但这，需要时间验证。而且，前途光明，也必然意味着道路曲折。提示，本文是持有者的立场，且分析的是基本面，并不预测短线涨跌。兄弟姐妹们买卖自便，责任自担。

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