一 股权结构与被动配置

大股东长期稳定持有为二级市场提供“底仓”。截至2025-09-30，深圳市地铁集团持有万科A约32.43亿股（27.18%），股权集中度高，降低了筹码大幅波动的概率，有利于稳定机构中长期配置意愿。与此同时，A股与H股的前十大流通股东名单中，长期出现香港中央结算有限公司、中国证券金融股份有限公司、中央汇金资产管理有限责任公司等“国家队/托管/长期资金”席位，这类资金以稳健与长期持有为特征，换手率较低。叠加指数化投资占比提升，华泰柏瑞沪深300ETF、南方中证房地产ETF、易方达沪深300ETF、华夏沪深300ETF等被动产品将万科纳入成分股，形成持续的被动持仓“底仓”。

二 股东支持与信用托底

在行业下行期，来自大股东的资金与资源支持显著降低了极端风险的概率。2025年截至9月16日，深铁集团向万科提供10次股东借款，合计约266.04亿元，主要用于置换公开市场高成本债，期限多为不超过3年，利率约2.34%；其中4笔合计94.2亿元以万物云股票作质押，质押率约70%。国际评级机构惠誉亦指出，深铁的“及时且持续支持”对万科履行财务义务至关重要。对机构而言，明确的股东支持与较清晰的债务置换路径，有助于缓释信用与流动性担忧，提升持有的风险收益比。

三 多元化业务提供现金流与估值缓冲

尽管开发业务承压，万科的经营服务板块仍具韧性，能为公司提供相对稳定的现金流与估值底。2025年前三季度，万科经营业务（含物业等）全口径收入约435.7亿元（同比+1.1%），物业服务新增年化饱和收入约16.8亿元。此外，市场研究提到万物云在2025年上半年实现收入约117亿元（同比+12%）、毛利率维持在27%以上的水平，显示非开发业务对集团现金流与估值的支撑作用。对机构而言，这部分“类公用事业/运营型”资产可对冲开发周期波动，改善组合的风险调整后回报。

四 行业龙头地位与估值吸引力

作为行业头部企业，万科在销售、土储与项目运营上仍具规模与品牌优势，机构配置往往基于“龙头修复”与“困境反转”的预期。2025年前三季度，万科全口径销售额约1004.6亿元、销售面积775.1万方，行业排名TOP6；期末未竣工土储约5936万方。同时，公司A股今年以来股价累计下跌约28.65%、近60日下跌约24.16%，估值与情绪处于低位区间，为中长期资金提供了更具吸引力的“安全边际”。此外，A股两融数据显示融资余额约33.26亿元、处于近一年低位分位，杠杆资金占比不高，亦降低了系统性被动去杠杆对股价的冲击。

五 仍需关注的风险变量

业绩与现金流压力：2025年前三季度归母净亏损约280.16亿元，综合毛利率约9.6%，资产与信用减值计提增加，短期盈利与现金流修复仍待观察。

债务到期与再融资：2024年底一年内到期有息负债约1582.8亿元，虽有大股东借款置换，但再融资与展期节奏对流动性管理仍是关键变量。

股东支持的成本与边界：深铁以2.34%利率向万科提供股东借款并以万物云高比例质押，若行业复苏不及预期，相关资产与股东自身资产负债表可能承压，机构会动态评估“托底”的可持续性与边际效果。

注意：以上为对公开信息的客观梳理与分析，不构成任何投资建议。投资有风险，入市需谨慎。