作 者：柯 谈

从去年11月起，一线和强二线的成交量开始反弹，然后1月年底翘尾，给已经死寂的楼市，带来了些许暖意，原本已经痿了的房东们，重新开始雄起。

接下来，我讲四件事，告诉你现在上海楼市是个啥行情，以及年后能不能买房?

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今天中午吃饭时，同事和我说，他姐姐上周刚刚被跳价了。

他姐姐最近几个月一直在看房，看过上海的嘉定和顾村，最后决定在嘉定南翔买个小别墅。上周本来已经看好了，钱也带了，打算过去直接付定金了，结果在中介门店里，被房东临时跳涨30万，从1070涨到1100万。一气之下，他姐姐不卖走人了。接下来，继续看其它房子。

他姐姐打算买的是个南翔的二十年房龄的经济型小别墅，我告诉他说，幸亏没买成，我建议他换个小区，低总价的房龄长的郊区经济型别墅是坑，以后会越来越落魄，不建议买。

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我上周和几个熟悉的中介小兄弟们聊了一下，他们普遍反应，上海目前的楼市现状是：性价比高的房子都卖掉了，库存在快速下降，好房子需要抢，晚一步就被抢走了，房东心态变好了，非但不肯降价了，有些还会跳价，买家想买，但是没的买。

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从非官方数据来看，上海房价确实开始止跌反弹了：

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上海楼市，目前典型的特征就是：刚需在积极入场，中间层在犹豫不决，高端改善还未苏醒。

目前，总价300万以下的二手房，成交量特别大，特别快，反映出，抄底市区老破小和郊区动迁房的客户很多； 500-1500万的中间层在微弱复苏；1500万以上的高端改善和豪宅买家还未进场。

这反映出，整个楼市的置换链条还没有完全打通，高总价的购买力还没到位。

至于春节后，上海房价会不会涨？

我觉得，从11-1月的这波成交量爆发来看，节后金三银四是没跑了，很可能月成交量能连续突破3万套。房价能够短暂的反弹。

但是，能否彻底转熊为牛，实现止跌回稳，必须需要政策的加码。

也就是说，如果高层希望楼市变好，就应该在3月份出政策火上浇油一把；如果不希望止跌回稳，那就不会出政策，那年后的楼市就会像2025年小阳春一样，戛然而止，从5月开始加速下跌。

说白了，依靠楼市的内在驱动力，房价已经没法大幅上涨了，因为信心已经散了。

现在，只能看天吃饭。

如何操作呢？

如果节后三四月，刺激政策出台了，再叠加金三银色，那么刚需和置换就赶紧入手吧。

如果没有政策，那就赶紧卖房，持币观望，下半年还得跌。