缘起
2024年2月底，文人曾经集合个人在中远海控上的五篇文章，写出了《海控五论》。那时的大盘，在2700点左右，且疲弱之极。但《海控五论》发出后，中远海控犹如打了鸡血，居然逆着大市，很快就从九块多窜上了十六块多。
股市中，能够逆市盈利，是最幸福的。每每回想起那段时光，文人也有些留恋。恰好，中洲控股半年报披露后，文人又写了五篇自己比较满意的文章，且这五篇文章，恰好对于我们认识今日中洲的基本面，层层递进，构成了一个不可分割的整体。是故，文人决定，干脆将它们也集合起来，命名为《中洲五论》，展示给大家。起先，文人想到的是在股吧里推出，但股吧不好编辑，推出的版本，乱七糟八。所以文人今天特地重新编辑，在头条上推出了这个版本。
先知先觉者吃肉，不知不觉者买单。文人的斑马股战法，在投资标的选择上，特别注重发于未发，提前布局。回头看，今日的中洲，在基本面上，与一年半前文人介入之初相较，早已今非昔比。但是，向前看，我依然认为目前的中鸭，在价值回归的道路上，还只是万里长征迈开了第一步。距离荷花满池，还有很长的道路要走。文人集合旧文、推出该《中洲五论》，目的也不在拔苗助长，而在提请认同中鸭、认同价值投资的股友们，一起来呵护这根刚刚破土而出的幼苗，为之培土、为之施肥，让它逐渐长成参天大树。
人不识货钱识货。昨天，中鸭的动态市盈率仅仅只有2.9。文人炒股34年，就没有发现过有哪个股票，只要其收益来自于主营业务，其动态市盈率会长期低于3.5倍的！注意，文人的这个数据，不仅囊括了银行股，也已经含纳了对所有景气度走下坡路的赛道股票的统计。随着迎玺二期、三期的结转，中鸭后面的市盈率，大概率还会继续下降，而房地产个股，只考量年度主营利润，低于5倍市盈率的，我更是从来就没见过。
但是，文人声明，个人之所以特别看好中鸭，着眼点还根本不在其目前便宜到没有天理，而在其“劫后余生”后，已经有足够的本钱，再度重回发展。文人始终坚信，牛B之人，必有牛B之处。其老板过去的成功，绝对不是侥幸的。特别是近几年，公司能够在行业景气度下滑之初，就果断地以壮士断腕的精神大踏步地后退、进行战略收缩，就足够体现公司老板与管理层的能力与雄心。偶然之中定有必然，既然前面，公司能够未雨绸缪地踩准各大节点，那么后面，公司就一定会进一步地跟进推出各种大的动作。这是箭在弦上，不得不发。既然蓄谋已久，就没有谁会在只差临门一脚时后退的。
买在无人问津日，卖在人声鼎沸时，这是股票赚钱的铁律。目前，基本面上，公司正处于质变的黎明状态，我们已经可以看到隧道尽头的光了。但是，技术上，日K线的Trix指标正要下穿死叉，估计很多兄弟姐妹们都在担心，是不是中鸭又会出现一轮大跌。但文人并不这么看，因为在文人的指标体系中，更加重要的OBV指标，依然非常坚挺；且周线的Trix，还正在孕育一轮会更加持久的希望行情；更重要的是，随着迎玺二期的交楼，公司的基本面还会进一步改善，而这，就足够让我们穿越短线技术面上的各种迷雾。
文人集结《中洲五论》，目的在于方便兄弟姐妹们将几篇文章系统地阅读与思考，以便大家更加深刻地认识公司基本面上的变化。所以，编辑过程中，文人基本上保持了文章发布之初的原貌，只是对个别的错别字与不够通畅的语句，做了少许订正与修改。
树欲静，而风不止。目前，世界在政治上很不太平，随时面临各种风险与挑战。在经济上则复苏乏力，大概率还会出现各种颠簸。昨天，由于美伊再度进入热战，叠加美联储加息预期升温，石油大涨，黄金、美股再度跳水。稍稍回稳的全球市场，又再度面临不确定性的考验。尤其是科技股去泡沫，还再路上，后面，很可能还要经历一个艰难的过程。在这样的背景下，投资上安全第一，攻守兼备、业绩为王持股，依然是最佳策略。有道是:莫为浮云遮蔽眼，风云宜于放眼观。这一点，我们必须始终牢记。
文人努力，大家参考。欢迎讨论，欢迎收藏。也欢迎转发，让更多的兄弟姐妹们看到。
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五论之一——《中洲控股中报速评:一如预期。迎玺一期的营收净利率高达28.53%！》
中洲控股昨晚发布了半年报。但昨天晚上，文人掼蛋去了。早上加班，速评如下:
一、业绩数据，完全符合公司的中期业绩预告。
根据公司半年报，中洲上半年实现营业收入45.01亿元，同比增长168.35%；归属于股东净利润9.89亿元，同比上年同期的1.89亿元，增长421.76%；基本每股收益1.4872元/股。报告期内，公司业绩的增长，主要得益于迎玺一期收入结算的影响。
这些数据，与公司7月15公布的业绩预增公告基本上完全相符。特别提示，半年报公司的扣非归母净利润10.56亿元，明显高于半年报的归母净利润，同比增速达822.59%。这说明公司的半年报利润全部来自房地产开发的主业，而没有依靠资产处置、政府补贴、公允价值变动等非经常性损益美化报表。甚至连名正言顺可以弥补前期亏损的所得税抵扣政策，公司在半年报中也基本没有利用。显然，公司半年报盈利的含金量，是非常之高的。
二、中洲迎玺一期如期交付，其营收净利率高达28.53%，这是公司半年报的最大亮点！
根据半年报披露的主要控股与参股公司情况说明，深圳黄金台项目公司也就是中洲迎玺一期交付带来的盈利为10.886亿。根据去年年报，黄金台项目公司全年亏损0.934亿，今年一季报报表，公司没有披露该项目公司的盈利状况，但参考去年的年报数据，平均下来，黄金台项目公司今年一季度亏损，应该不会低于0.23亿。如此，加上这个，二季度单季，黄金台由于一期交付所带来的净利润，应该不低于11.1亿。半年报还显示，公司上半年的总营收45.01亿，其中包含酒店与物业营收小计1.7亿。对上半年几个主要地产项目的交付货值，半年报也有明确的详细列表。其中，中洲迎玺一期交付38.9亿，其他四个房地产项目交付所产生的营收，累计在2.5亿左右。具体见下面截图。
换言之，在二季度，中洲迎玺一期实际完成交付的货值也就是表中列出的38.9亿，而由此产生的净利润却高达11.10亿。由此计算可以得出:二季度中洲迎玺一期的营收净利率在28.53%。——基本落在文人预估的25%—30%区间的中位偏上，这是公司半年报的最大亮点。
三、公司的资产负债率如约下降。各项基本指标，也均在继续向好的路上。
半年报显示，公司的资产负债率已经从一季报的94.63%下降到了半年报的91.29%，下降了3.34个百分点。显然，迎玺一期交付，对公司资产负债率的正面影响，已经开始显现。另外，公司的总营收的毛利率因此提高到67.93%，净利率高达21.99%，净资产收益率（ROE）高达34.97%。毫无疑问，在房地产赛道景气度不高的背景下，中洲的这些指标，在所有的房地产上市公司半年报中，一定都是一枝独秀、绝无仅有的。
此外，公司的投资物业，上半年的出租率仍在高位。公司的经营现金流、账上的现金资产，同比也依然均表现出继续增长的态势。迎玺一期交付后，公司的合同负债，也仅仅下降了33.6亿，截止半年报，合同负债依然有111.4亿。后面，随着迎玺二、三期的陆续交付，公司的相关数据，一定还会大幅改善。
四、十大股东中，几大自然人股东的持股还在继续增加，同时，更可喜的是，除了以前的“中洲五人组外”，二季度还有崔玲、蒋金秋两个新牛散加入了。
总体看，至少到6月30日，十大股东中的牛散们，依然坚定看好中洲控股，持股依然坚如磐石。换言之，在前面6月份的大幅回调过程中，牛散们不仅没有减持，反而还在增持。看来，人不识货钱识货哦。这给大家又是一颗定心丸。
五、根据半年报相关数据推断，随着迎玺二期结算的展开，公司今年年报可以继续看高一线。
按图索骥考察公司全年年报，有五点需要注意:
第一，黄金台项目公司前几年连年亏损，累计已经亏损了3个多亿。按上市公司财务规则，项目公司的前期亏损，是可以在后面盈利的年度利用亏损抵扣相应的所得税的。该项政策，过期作废。但由于半年报不审计，所以公司在二季度报表中，基本上就没有利用该政策进行所得税的抵扣。预计年报中，这部分大概率应该体现一部分了。差不多一半，是可以期待的，而这将对下半年的营收净利率产生较大正面影响。
第二，迎玺一期大约还有小几个亿的货值，上半年没有完成交付。这意味着，包括二期的56亿，今年下半年迎玺就还有60亿以上的货值可以交付。换言之，公司下半年的营收，将远高于半年报一期已经完成的38.9亿的交付货值。
第三，公司二期的售价本来高于一期，如果再考虑所得税抵扣的影响，其净利率，基本确定应该高于一期，也就是高于半年报的28.53%。
第四，公司半年报已经明示，预计中洲迎玺下一批竣工交付的时间，落在在九月份。
第五，半年报还披露，公司上半年已经在二审中打赢了两笔官司。累计涉及5.1个亿的赔付。如果真的执行，大概率也会增加公司的利润。但落地时间，需要看执行情况。
综合考虑各方面信息，迎玺二期交付大概率落在九月份，即使再推迟，最迟也不会晚于年底。考虑一期仍有部分未交付货值，下半年迎玺项目可交付货值，累计将超过60亿。结论:相对保守地测算，下半年迎玺项目实际完成交付55亿以上，营收净利率超过29%，是大概率。提示，这只是考虑了迎玺花园项目本身，没有考虑公司其它方面的亏损以及公司可能进行的存货减值。但即使综合考虑下半年公司的各种加分项与减分项，个人认为，随着迎玺项目的继续交付，下半年公司因此再产生13亿—17亿的净利润，也是比较有把握的。一句话，公司年报的每股净利润，大概率应该落在3.5—4.0的区间之内。哪怕公司对自己狠一点，再次计提部分减值，年报低于3.5的概率也不大。
总体看，公司的基本面，确实一如文人预期，已经柳暗花明、否极泰来，开始全面反转了。以今年中报为标志，公司已经成为房地产板块中唯一一个真正提前走出泥潭的上市公司了。其基本面的优异，是其它上市房企无法比拟的。撇开市盈率不谈，撇开公司55万平方米的投资物业的隐蔽价值不谈，两年之后，如果不考虑公司可能的现金分红，公司的净资产也会接近12块。目前的股价，显然低估。
但是，需要提示的是，到今年为止，房地产板块景气度要恢复元气，依然尚需时日；公司本身，也存在大股东股权冻结等问题没有解决；主力操盘的乖张与不作为，确实也超出预期。——短期走势，很可能会非常磨人。所以，虽然文人自己是长线持股，不见大兔子不会撒鹰，但对于兄弟姐妹们，文人个人依然郑重建议:受不了折磨的，还是见好就收，抓住机会落袋为安，方是上策。牛市下半场，能够销户的，还是尽快销户为好。高手除外，一般散户，千万不要高估自己个人的能力与运气，否则，结果多半是自己为难自己！
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五论之二——《正本清源算账:中洲控股的半年报底色，究竟如何？》
了解我的兄弟姐妹们都知道，文人从事过的主业之一，就是房地产开发，干了十余年。但从2019年开始，文人就开始不看好房地产赛道，之后几年，始终没再碰过房地产赛道的股票。而且，2024年7月还明确发文《中国股市各赛道的分析》，明确将房地产与传统基建、酒类并列为三大“没落赛道”，提示大家对赛道个股敬而远之。
但是，自己在2025年的二月，从死鸭子出来后，就一头扎进中鸭了。这并不是文人知行割裂、食言而肥。恰恰相反，是因为出于职业习惯，喜欢研究地产股，且一直跟踪中鸭，跟踪了五六年，算清了它的祖宗八辈，已经笃定它会否极泰来、基本面反转，所以知行合一，再作冯妇。事实证明，文人选择介入的时机，确实是相当不错的。恰好一年半时间，哪怕近期大跌，盈利回撤了不少，但只在中鸭，文人累计还是赢得了非常可观的收益。这证明文人并没走眼。
目前的市场怪象，让很多人不解。那就是，中鸭半年报一如文人预期，亮瞎人眼，基本面反转已经板上钉钉。可非常吊诡的是，半年报公布后，公司股价非但没有应声大涨，反而是掉头下杀，昨天的动态市盈率，居然居然干到了2.7倍。关键是不少媒体——包括一些权威媒体，不约而同地推出了几十份分析文章，三人成虎式地以“但书”方式抹黑、唱衰中鸭。这是为何？
事出反常必有妖。股价的短线涨跌，受多方面因素影响。黑研报们抹黑的目的何在，我不知道，也不想猜。作为价值投资者，我根本不关心持股短线涨不涨，更不关心垃圾研报们“扯犊子”式的胡说八道。我只关注公司的基本面是否良好，前景是否明朗，股价是否体现了公司价值，也就是目前股价究竟“长线值不值”。算清了各种账，作为长线投资者，个股该买该卖，心里自然就有了定盘星，且任何鬼蜮伎俩，都迷惑不了我。
账目一、中洲的中报业绩，在当下的地产股中，究竟有多亮眼？
半年度营收45.01亿，同比增长168.35%；归母净利润9.89亿元，同比增长421.76%；扣非净利润10.56亿元，同比增长822.59%。与公司纵向比，相对于公司前三年连年大亏、累计亏损50多亿，这显然是天翻地覆的业绩逆转。与行业横向比，目前房地产上市公司75%以上亏损，半年报75家房企居然亏损了400多亿，连市值近700亿的地产市值一哥招商蛇口，上半年的归属净利润，也只有区区5.28亿。中鸭半年报近10亿的归属利润，全部来自主营，对一个市值只有50多亿的中小房企，我们还有什么苛求的？
账目二、靠一个迎玺项目翻身，中鸭的业绩反转，该如何评价？
确实，中鸭半年报盈利的大幅增长，靠的就是迎玺项目的结转。但架不住迎玺是个巨无霸哦。就这个一个项目，住宅部分就有超过200亿货值，结转利润就会超过55亿，这就是捡到宝了。目前半年报只是结转了不到五分之一的货值，就创造出了接近11亿的主营利润。未来，随着二三期的逐步结算，今明两年，已经锁定了每股3.5+的收益。公司迎玺二期预计今年九月竣工交付，而二期计容面积9.35万平米，笔一期的7.565万平米还多近2万平米。
无论什么样的前因后果，只在迎玺一个项目，中鸭挣到的真金白银，就相当于再创了一个中鸭的市值，你还要咋滴？做一个思想实验，假定中鸭每年就只如今年中报一样只结转40亿货值、每年业绩就保持在每股1.2左右，200亿货值，一共就可以持续结转5年，保证未来五年的业绩平稳。这算是可持续了吧？可如此，又该给中鸭几倍的市盈率？对照了一下，就算这样，目前A股真正的房地产股中，如中鸭这般有1.2元的“缓释”业绩能够持续五年的，在当下的房地产行业中，也好到没有朋友。
账目三、更长远看，中鸭的主业，中长期是否可以持续？
都说迎玺三期结算之后，中鸭的房地产项目，就不可持续。事实真是如此吗？文人看到的是，第一，迎玺项目，本身就还有13.4万平米的商业在建、可售。公司董秘互动也明确回答，是自持还是销售，公司会综合考量。个人测算，如果销售，结转利润也不会低于15亿，折合每股收益2元以上。第二，V26街项目，龙华商业中心城改项目，都在启动之中。它们中的任何一个，体量上都与迎玺相差无几。三年一个周期，到时，它们很可能就衔接上了。第三，迎玺一个项目，就会让公司的负债、资产结构、公司实力脱胎换骨。第四，今后，房地产的热点在一线城市，重点在城市提质增效，而大股东在深圳握有大量城改项目，在目前监管部门严禁大股东进行实质性的同业竞争背景下，注入预期极高。这就是中鸭的优势。
一个市值仅50多亿的中小企业，却手握60多亿的现金，现金超过目前总市值，现金市值比甚至好于滨江集团。在普遍“缺钱”的中小房企中，也是凤毛麟角了。手有真金白银，心里不慌。其他中小房企，当下普遍挠头的是如何搞钱补窟窿，而中鸭目前担心的，却是如何以钱生钱。所以，公布中报的同时，公司还直接推出了提高理财资金上限与开展证券投资两个议案。有钱就有主动权哦。后面，公司想深耕主业就深耕主业，想转型就转型，想并购就并购，没什么不好。
目前，房地产行业景气度不高，中小型房企，首先考虑的就应该是安全第一，先收缩战线，再徐图进取，而不是盲目扩张、一味做大做强。中鸭目前的选择，应该是最明智的。个人结论，公司就算短期不考虑通过持有投资物业资产的公允价值变化取得收益，公司在2027年迎玺住宅部分结算高潮过后，每股依然保持1块甚至2块以上的主营收益，问题也不大。而这，在房地产企业中，仍旧会是妥妥的绩优股。
账目四、中鸭半年报经营现金流与账上的货币资金，增幅大幅下降，是危险信号吗？
这纯粹是吹毛求疵、危言耸听！第一，虽然确实是增速下降，但中鸭两个科目的总体趋势，依然还是增长的，依然保持着净流入状态，这有什么需要担心的？对比其他多数房企，半年报的经营现金流与账上货币资金，基本都是净流出为负值了，这个才危险。要担心，也应该先担心它们吧？第二，房地产行业不同于其他行业，实行的是预售制，年度营收与年度销售，根本就不是一一对应关系，关键还要看谁的家底厚实。迎玺销售高峰已过，公司经营现金流与货币资产的增长出现增幅下降，非常正常。这有什么值得大惊小怪吗？第三，看家底情况。迎玺项目“一子改命”。撇开在建的集中商业部分不说，只是住宅部分200亿货值，截止今年中报，目前都才结算了五分之一，还有五分之四可以在后面结转，现在就担心公司后面结转资源青黄不接，纯粹就是半夜鸡叫！
账目五、中鸭目前91%的负债率，真的高到危如累卵、不可饶恕了吗？
吓扯！且不说91%的负债率，在目前房企中并不鲜见，关键是公司目前这个负债率，还是从根本上扭曲的。正本清源后，远没有这个高。中鸭负债的扭曲的根源在于:第一，连续多年计提了60多亿资产减值，导致公司净资产从2022年的80多亿减少到最低时的20来亿，明显放大了负债率。第二，公司迎玺项目大售，合同负债最高高达140多亿，这样的合同负债规模，导致公司的资产负债率被“假性”放大了一倍多，但这只是幸福的烦恼。第三，公司约55万平米投资性商业资产，在账面上只被计价为33亿，严重扭曲了公司真实的总资产与净资产规模。如果这些通通被正本清源，公司的实际资产负债率，在房企中可能会低到没有朋友。事实上，大家自己去查公司的有息负债率，半年报中也不过只有区区22.78%。对照一下大家熟悉的房企，城建发展的有息负债率超过40%，华发股份超过37%，招商蛇口、保利发展均超过29%，天健集团也接近29%，连稳如老狗的南京高科也有23.7%。这还不能说明问题吗？
账目六、肉眼可见的未来，中鸭的资产负债率，变化趋势如何？
文人可以负责任地说，由于连续多年计提了六十多亿的减值后，公司的资产减值相对存货总规模的比例，已经接近30%，远高于目前一般房企的6%—8%的减值幅度。换言之，中鸭风险出清的速度，远远领先于其他房企。后面，公司在存货与应收款两个方面，继续减值的风险，都已经非常非常之小。相反，随着迎玺项目陆续结算，公司的资产负债率，将呈现出大踏步下降的趋势。
事实上，半年报之前，文人就曾经预测，随着迎玺一期结算，公司的负债率将从一季报的94.63%下降到半年报的90%出头。——事实证明，结果也是大差不差。那么，后面迎玺二、三期如期交付后，公司的资产负债率大体会如何呢呢？查半年报，公司目前净资产33.21亿，负债与股东权益总额329.1亿。而随着二三期结算，将增加利润（也增加相应的净资产）约48亿，减少合同负债约110亿。如此，静态预测，公司到时的净资产（没有考虑分红、其他负债增减等）约在80亿出头，公司的负债与股东权益合计总额约在267亿。由此可以测算出，到时公司的资产负债率，大概就只有70%左右了。对不对，留待以后验证。注意，这个测算，根本就没有考虑公司的投资物业因为可能发行REITs、出售等重新估值，如果考虑这个，还将进一步大幅下降。个人测算，如果真的将这部分公允价值完全调到140亿，公司的实际净资产负债率就只有53.71%（提示，这只是理论上的思想实验，实际不太可能！）。
账目七、以今年半年报数据作为基准，重置一个中鸭，需要多少钱？
价值投资者评估公司价值，方法很多。最切底的方法，叫清算价值法。也就是假定公司破产了，三钱不值两钱的进行资产清算，究竟值得多少钱？这个，是在甩卖的底线情况下谈论问题，肯定比一般意义上的重置成本要低，但我们姑且认为它们大致相当。
第一、连续计提后，公司的账面资产已经成压缩饼干了。不像其他房企，在建项目与存量资产还可能有大幅亏损、减值的空间。所以，起码公司目前账上33.21亿的净资产，肯定是要掏钱买的。
第二、没有人看不到“保险柜”中已经锁定的利益。至少，未来一年之内，赢玺项目二、三期只要如期交付就唾手可得的巨额潜在利润，肯定还要掏钱买的。这个，文人的估算是48亿。
第三、公司持有的约55万平米位于深圳等一线城市核心地段的商业资产。由于采用的是成本记账法，且连年还计提约1.7亿折旧。目前，在公司报表上，其账面价值只有33亿，折合每平米只有区区6000块每平米。而这部分商业，就算按2.5万每平米——在深圳同样的核心区位，该价格估计也就大致相当于目前的楼面地价——廉价大甩卖，怎么也值得近140来亿。如此，增值不会低于100亿。
第四、公司在长城物业公司、深圳华航直升机公司等方面的股权投资增值。这个，估计总体也不会低于10亿。
如此，重置中鸭目前的资产，最低至少也需要200亿。按公司6.66亿总股本，折合下来约合每股30。当然，谈成的才是生意。我漫天喊价，你可以就地还钱。只要有理有据，合情合理地讨价还价，价格都好商量。
账目八、中鸭有没有主力？主力实力究竟如何？
回答这个问题，很得罪人，也见仁见智。所以，我很不想直接回答。但大家可以思考几个问题:一、潮汕老板，都最爱讲故事。作为黄老板旗下唯一的上市平台，中鸭后面还有多少故事可讲？二、无利不起早。近几年前倨后恭的业绩走势，是否已经埋有草蛇灰线？三、去年以来，公司二、三股东持有的12%筹码通通全线减持了。但公司的股东数相比减持之前却不增反减。试问，筹码都去哪儿了？四、一年半的时间，公司股东数不增反减，但公司总市值却已翻倍。请问，在不增加股东户数的前提下，一盘散沙的散户，能有这样大的能量吗？五、最近，有两次集合竞价，都曾经2个多亿资金封板，后又突然撤单，大幅低开。请问，散户有这样的力量吗？散户能够如此步调一致、整齐划一撤单吗？为何要这么做？六、半年报公布后，几十篇黑研报集体唱空，其中列出的不少理由，还极其荒唐可笑。请问，一个平时关注度名列四五千位的边缘股票，凭什么可能突然吸引如此众多媒体的关注？它们为什么要集中火力唱衰？谁有能力让它们这么做？
有理走遍天下。天底下的事情，大不过一个“理”字。个中道理，大家自己深思。个人看法，风浪越大鱼越大，中鸭不仅有主力，且个头不小。熙熙攘攘，皆为利来。皮裤套棉裤，必定有缘故。文人要求不高，主力赚大钱，也让我们赚点小钱就好。但无论主力如何变态，随便如何折腾，这个顺风车，文人肯定是不会放过的。只要算清了账目，再怎么颠簸，文人也安之若素。目前，文人成本已有足够的安全垫，关键是前面关于中鸭的种种预测，都已经被事实证明没有走眼，涨到十块多我都无动于衷，现在的位置，就更没有理由放弃。相反，如果后面杀跌过度，个人还想再增加部分投资。毕竟，虽然文人炒股本意在玩，但文人与钱，也真的没仇。
提示，以上只是个人管见。文人经常走眼，且股票的涨跌，受多种因素影响。文人只是基于个人的认知，立足于公司的基本面算账而已，并不预测短线涨跌与目标位。买卖的决策权，始终在你自己，大家需要根据习惯的操作模式，自主决策与操作。事实上，基于对主力行为模式的认识，前面在九块附近，我就一直反复地劝告兄弟姐妹们，“中鸭主力行为乖张，大家该卖就卖，该T就T，不要客气。想赚快钱的最好落袋为安，入市不深的最好销户”。现在看来，文人又蒙对了。该说的，我都说了，你不听劝，真的就不能再怪文人。
最后重申一句，文人本篇文章中的观点，纯粹是个人的一孔之见，没想强加于你，你也可以不同意。但如果想要反驳与商榷，请你最好数据说话。
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五论之三——《文人论股:系统对比中鸭今年半年报与2021年年报，你能发现什么？》
众所周知，我国波澜壮阔的房地产周期，巅峰时刻落在2021年前后。房地产上市公司的报表，也普遍以2021年年报最为辉煌。那时的中国福布斯排行榜，充斥的也都是房地产老板们的名字。但之后，各家地产公司的业绩，就开始一蹶不振、每况愈下。到今年半年报，房地产上市公司中，居然有75%的，都已经沦为亏损股了。如果拿今年半年报业绩对比2021年，一定都有沧海桑田、物是人非的感觉。
但是，市场有一个另类，那就是中鸭。前几天，中鸭忽然交出了一份非常亮眼的半年报。亮眼到不明真相的投资者，都感觉到极不真实。事实究竟如何呢？文人突发奇想，在房地产上市公司苦难深重的当下，系统地对比一下中鸭今年半年报与2021年年报的几个主要数据，我们究竟能够发现什么？
于是，文人默默打开中鸭的相关报表，摘录出了以下一些主要数据:
1、货币资金: 2021年年报为36.08亿。今年半年报为62.28亿。四年半的时间，增加了26.2亿。显然，四年半后的中鸭，账上更有钱了。
2、存货 : 2021年年报为284.9亿。今年半年报为176.9亿。四年半时间，减少108亿，减少比例为38%。其中，有销售、结转的原因，但主要是近几年连续几年计提存货减值亏损59亿的结果。显然，公司存量项目的亏损风险，已经基本出清。
3、合同负债 : 2021年年报为83.59亿。今年半年报为111.4亿。四年半的时间，增加了约27.81亿，增幅为33.3%。这主要得益于迎玺项目的大售。但显然，公司目前的已售未结转货值家底，比房地产市场景气度巅峰时刻的2021年，还要更好了。
4、长期借款 : 2021年年报为136.1亿。今年半年报为41.77亿。四年半时间，减少了94.33亿，降幅为69.31%。这主要得益于公司利用迎玺项目的现金流大幅归还有息负债所致。显然，公司现在的负债压力，已经大幅降低了。
5、归属净资产 : 2021年年报为80.46亿。今年半年报为33.21亿。四年半时间，减少了47.23亿。这主要是近几年连续计提59亿存货减值损失与项目亏损所致。显然，公司目前的净资产已经挤压成了压缩饼干。
6、负债与股东权益总计 : 2021年年报为414.4亿。今年半年报为329.1亿。四年半时间，减少了84.3亿。这主要是近几年连续计提59亿存货减值损失与项目亏损所致。显然，公司的负债与股东权益，更加干净了！
7、营收与利润:2021年年报，公司营业收入约为86.76亿元，实现归属净利润约为2.06亿元。2026年半年报，公司实现营收45.01亿，实现归属净利润9.89亿。显然，四年半后，公司的净利润与营收净利率，均已大幅逆转。
……
行了，就这些了！其它的，喜欢的，自己去对比吧。但仅仅就对比这么几个关键数据，文人已经足以给出结论:哪怕与2021年巅峰时刻相比，中鸭目前的主要财务数据也更扎实了。换言之，中鸭今年半年报的业绩反转，并不是单项成绩一枝独秀，而是主要财务数据全面系统地超越巅峰时刻的结果。没有谁会随随便便的成功，一切都是水到渠成、瓜络蒂熟！
四年半的时间，公司财务报表上该肥的都肥了，该瘦的都廋了。这显然是公司战略上的成功。事实上，正是从2021年开始，公司管理层敏锐地感觉到了房地产行业景气度的变化，知行合一地调整公司战略，主动出击，直面行业严冬到来前的阵痛，想方设法地压速度、减负债、降杠杆、去泡沫，公司方能在今日早于同行们修成正果。面对今天的成果，我们不得不佩服公司管理层的英明！
从前的房地产，资金靠预售款，赚钱主要靠土地增值。今天大手笔拿地，赌的就是房价还会上涨，赚的都是明天的钱。市场往上走，什么问题都能盖住。可销售一掉头、融资一收紧，前面埋的雷，就在短时间里集中炸开了。出来混，迟早要还。绝大多数房企，目前都还在拼命还账。而中鸭的英明，就在其先知先觉、提前全面排雷，从而提前出关。显然，中鸭今天的成功，绝不只是侥幸！
目前的中鸭，来自经营方面的风险与不确定性，已被降到最低，公司的命运，已经完全掌握在公司自己手中了。包括所有的存量资产，都已是没有什么水分的干货了。个人昨天曾经分析:重置一个中鸭，至少需要200亿。这就好有一比:一堆价值200亿的金矿，目前市场只要你50多亿。是贵还是便宜？大家自己度量！
其它资料，可以参考昨天的文章。
股市有风险，投资需谨慎。文人看法，友情分享。据此操作，责任自担。有所收获，别忘一赞。欢迎讨论，欢迎转发。
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五论之四——《中洲控股本次交易，实质就是大股东让渡项目控股权，实现双赢！》
昨天，中洲控股发布公告 : 拟通过收购合伙企业财产份额的方式，收购深圳市中洲龙商置业有限公司60%股权及对应债权，交易总价款合计3.54亿元。大家都关心，应该怎么看待这次并购？个人点评如下，大家参考！
一、本次交易，实质就是大股东让渡龙华商业中心城改项目的控股权，既避免同业竞争，又助力中洲控股长远发展。
目前，监管趋严。对于控股股东的实质性同业竞争，管理层已经严格禁止。包括以前同行的代建代管的方式，也不行了。所以，今后大股东再从事房地产开发，会面临各种困难。大股东手中的大量深圳城改项目，只有一条出路，注入上市公司。本次交易，就是这样打了个样。
通过本次交易，中洲控股将通过下属公司持有龙华商业中心旧改项目60%的股权，名义上，项目由上市公司控股了，避免了同业竞争。但大股东中洲集团依然通过原来全资的中洲龙商置业有限公司持有项目40%的股权。加上大股东控股中洲控股53%的股权，大股东实际将获取项目72%的利益，也就是超过三分之二的利益，最终都将落入大股东的包包里。由此，大股东赢了。
但是，迎玺项目结转完毕后，中洲控股后面能够拿得出手的土储，就只剩下V26街一个项目。其房地产主业，确实面临着中长期发展可持续不足的问题。而龙华商业中心旧改项目以这样的方式注入上市公司，对解决中洲控股房地产主业长期发展土储不足这个痛点，确实也是重大利好。项目体量巨大，三、四年一个周期，如果进展顺利，该项目最迟2030年，就应该可贡献第一批结转，这将有力地助力中洲控股房地产业务的可持续发展。显然，上市公司也赢了。
目前，旧改已成了房地产的主战场。一般房企，在深圳这样的一线城市，拿地艰难。而且，参与土拍竞争拿地，需要的资金量巨大，如中洲控股这样的中小房企，想要通过参与土地竞拍拿到较好、较大的地块，本身就有些力不从心。而在中洲控股大股东的手里，却握有不少这样的旧改项目，这就是中洲控股的重要优势。以龙华商业中心项目为标志，大股东趟出了这样一条既解决同业竞争、又解决了上市公司房地产主业长远发展土储不足的问题的路子，显然是走出了一条双赢的道路。
二、项目对价明明白白，没啥猫腻。因为大股东算的是大账，在意的是双赢，根本不屑于在对价上偷鸡摸狗。
所以，项目评估的对价看起来是非常公道的。项目账面总资产50.62亿，最终评估总资产只有44.41亿，不但没有增值，相反减值了6.216亿，减值比例为12.3%。评估净值只有1546万元。股权对价基本为零，只是需要承担交易对手的相应债权，所以最后支付3.54亿。客观的说，这次项目价值的评估，比较客观公正，大股东没有从本次对价中谋取任何利益。相反，大股东在前期为推进本城改项目，做了大量工作，但在此次股权让渡过程中，却没有谋取任何回报，确实值得称道。
中医说，缺哪补哪。都说中洲控股的土储缺乏厚度，现在大股东能够将这样的巨无霸项目低成本转让给上市公司，无疑就是雪中送炭。在某种意义上，旧改项目的最大风险，就在项目拆迁与土地移交上的不确定。而这种不确定，前面已经由大股东已经承担了，现在大股东将控股权基本上无偿转让给上市公司，上市公司就是坐享其成。后面，只要上市公司履行好自己60%控股股东的义务，项目大概率就会取得不错的收益。这对上市公司而言，肯定算是好事。
三、项目拆迁与土地平整目前进展良好，动工时间指日可待。
根据公司公告与交易评估报告披露的信息，龙华商业中心旧改项目，是深圳市70个重大城改项目之一，其规划已于2020年10月获得专项批复。同一地块的周边其它四个片区，大多都在加快建设，有的——如鸿荣源尚云花园等——甚至已经完工。中洲介入的中片区，目前正处于老建筑拆除与土地平整的尾声阶段。
评估报告称，预计今年10月，项目就可以正式动工。项目分为两期开发，总的建设周期五年。预计2028年8月，第一批住宅项目就可以开售，预计2032年10月，项目将全部售罄。当然，这只是计划，实际上可能有各种不确定性。但总体看，项目的工程建设条件，确实已经比较成熟。
四、项目位于深圳龙华区老城区，是传统的商业中心，区位足够好。
龙华商业中心城改项目，位于深圳龙华老城区的核心商业中心，周边成熟，区位足够好，交通也相当方便。具体的，看这个:
五、项目体量足够大，整体货值与迎玺花园比，也相差无几。
龙华商业中心旧改，本身是一个巨无霸项目，项目总建筑面积为161万平方米。整个项目一共分为五个片区，由不同开发商主导开发，包括有金地、鸿荣源等开发商。中洲负责的，是中片区，也是整个项目最大、最核心的区块，是这个项目商业配套的精华之所在，是整个龙华商业中心项目的“白菜心”。
规划显示，中洲负责的中片区，占地16.3336万平方米，折合约250亩。规划计容面积74.37万平方米，容积率8.1。物业类型包括住宅36.074万平方，保障房11.3435万平方米，商业办公酒店24.894万平方米，公共配套2.8645万平方米。其中，属于开发商的可售住宅面积32.8659万平方米，可售办公4.5274万平方米，可售商业约2.4万平方米。合计起来，归属中洲片区开发商的一般住宅与商业的可售面积约40万平方米。另，代建的保障房11.3435万平方米，也可售。而回迁的安置房、商业、办公等共计超过20万平方米， 不可售，视为成本。
六、地块位于龙华商业中心的核心区，尽享各种配套，住宅售价达到5万——5.5万，问题不大。
目前，同一地块南一片区在售的金地启曜（金地宸峯府），官方备案价备案均价约51097元/㎡，实际成交的折后主流成交均价约47000元/㎡。南二片区的鸿荣源尚云花园，二手房挂牌均价约51500元/㎡。中洲的中片区，乃片区精华所在，尽享各种配套，住宅售价达到5万—5.5万区间，应该问题不大。
七、接手该项目，目的是为中洲控股的中长期发展提供土地资源，在V26项目外，再给中洲提供一个具有较大确定性的大项目。关键是中洲控股还真有实力干得动这个。
中洲控股接手60%的股权，需要支付的交易对价为3.54亿。目前，项目已经支付拆迁补偿费为43.6364亿，剩余未支付拆迁补偿费余额只有6.5591亿。按比例，中洲控股承担的部分只有不到4个亿。也就是说，中洲一共只需要掏出约7.5亿，施工方就可名正言顺地入场启动项目了。
启动之后，后续的工程建设，当然还需要大量资金，但主要靠贷款。贷款之前，最多再有大几个亿的过桥资金，就可以推动整个项目滚动了。如此满打满算，中洲控股自己拿出10来个亿，就可以启动这个项目，推动项目公司自己进入良性循环。总体负担不重，中洲控股有这个实力，干得起！
八、成本与盈利估算。
项目公司获得土地的成本，包括拆迁成本约50亿；代建的保障房、回迁房等约33万平方米，成本按每平米1.2万每平米测算，也是近40亿。合计共90亿，应该很充裕了。折合到项目公司拥有的40万平方米可售面积之上，每平米分摊的楼面地价，大体在2.25万每平米。
但是，评估报告提到，本项目配建的保障房，这次并不是建成后无偿移交，而是可售。如此，按2万每平米，11.3435万平方米的保障房出售，就可以回笼资金约23亿。这样，成本又会冲回23亿。折合到40万可售面积上，每平米楼面地价就减少4700元，大体只有1.8万元每平。这个位置，这样的楼面地价，真心不高。真去拍卖，这个价格，大概率是拿不下的。
建安成本，考虑到项目高达8.1的容积率，多数会是45层以上的超高层建筑。商品房部分，按高标准精装下来，建安加精装成本，大概需要1.3万每平米。加上楼面地价，完全成本大概在3.1万每平米。这样的成本，商业、住宅、办公等，大概已经没啥盈利空间了。能够盈利的，主要是32.8659万平方米的可售住宅。住宅平均售价到5.2万每平，住宅部分的毛利率在40%左右，毛利润在68亿左右，应该没啥大问题。如此，住宅部分的可售货值在约170亿，毛利润68亿；其他的商业、办公等，货值在30来亿，按基本打平，微利忽略；保障房货值23亿，也没啥盈利。
如此，拉通算大账，整个项目的总货值就在220亿左右，毛利润按68亿，毛利率在30.9%。这个水平的毛利率，项目最终营收净利率，大体会落在15%左右。最终的项目净利润，大约为33亿，中洲控股按60%的持股比例分成，归属上市公司股东的净利润，约为20亿。
九、项目的最大收益，其实在项目可能贡献巨大的现金流。
前面，拆迁已经累计四十多亿，最艰难、最难熬的阶段，已经成为过去。后面，再投入十几个亿，项目就能良性循环，滚动起来了。最后，如果销售顺畅，项目能够贡献出200多亿的现金流。只要善于闪转腾挪，可以干很多事。
十、项目风险
项目也存在风险。目前，拆迁的风险，看来已经问题不大了。后面，主要是来自房地产市场景气度的风险。高容积率项目，万一销售不畅，去化难度不小。好在深圳等一线城市，房地产市场相对要稳当一些。项目区位也不错，对深圳的刚需来说，相对的性价比较高。五年去化完毕，应该能够达成。
当然，事物都有两面性。万一运气好到爆棚，后面五年，深圳的房地产再次复苏，售价大涨了呢？说不定又是一个黄金台！这个，真说不定！
股市有风险，投资需谨慎。文人看法，友情分享。据此操作，责任自担。有所收获，别忘一赞 。欢迎讨论，欢迎转发。
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五论之五——《再谈中鸭:战略调整刚刚完成，战术上又迎来再出发的大机遇！》
周五晚间，国家多个部门对房地产信贷、销售、证券融资连发“三箭”。市场反应热烈，文人也做了分析。
文人的基本看法是:“三箭”推出后，房地产上市公司将会冰火两重天。总体格局，将是好的更好、差的越差，优胜劣汰将进一步加速，行业集中度将进一步增加。多年来一直依赖快周转、高地价项目风险出清不彻底的房企，无论规模大小，在资金链上面临的考验将雪上加霜。而最有利的，当然还是集中布局一线城市、手握大量现金、实力强大的大型房企，尤其是大型国企、央企。但对于劫后余生、提前走出困境、账上现金充裕、手握大量优质项目的民营中小房企，如果在新政策下，真的能够得到银行的全生命周期、全类型贷款以及证券市场再融资政策一视同仁的支持，确实也有弯道超车的机会。
在昨天的文章中，文人还指出，新政之下，文人特别看好中鸭。中鸭这样的民营房企，本身有较强的实力，现金还相当充裕，持有的项目总体也不错，如果后面真的能够根据政策，名正言顺地得到银行在商品住房开发贷款、保障性住房开发贷款、商业地产开发贷款、经营性物业贷款以及在证券市场上再融资、发行REITs等方面一视同仁的支持，当然就是一个机遇。不说别的，单是目前中鸭账上的62亿的存量现金，就足以让其他捉襟见肘的中小房企眼冒红光。由于前面在房地产业务上已经完成了战略收缩，目前的中鸭在房地产业务上可进可退。退万步说，既然政策鼓励兼并，而中鸭的资产又非常干净，大不了趁此机会将自己的房地产资产全部清仓甩卖了，展开主业的转型，也是一条不错的出路。
这几天，持有中鸭的投资者，估计都在思考: 中鸭下周一会不会涨、能不能涨停，以及短线最终能涨多高？实话实说，这个我预测不了。且作为长线投资者，文人的心思也根本不在这些。因为我更看重的是中鸭的长线价值。所以，从周五晚上到今天，文人所做的，就是反复研读相关文件，围绕房地产新政对中鸭的中长线影响，一遍又一遍地进行“兵棋推演”。反复推演下来，个人得出的结论是 : 中鸭运气好到爆棚，其战略调整刚刚完成，战术上又迎来了再出发大机遇，真的是无缝连接。
房地产新政，期房销售逐步变为现房销售，将极大地改变市场供求关系。转换要一个过程，未来两三年，市场可售房源将会肉眼可见地减少，这必然有利于房地产市场调整的平稳落地，尤其对土地资源稀缺的一线城市与强二线城市，房价很可能快速地触底反弹。同时，有各种银行信贷政策与证券市场融资政策的支持，对实力强大、项目优质的房企，无疑将提供新的发展机遇。但是，新政之下，房地企公司所面临的，却并不全是利好，相反，对于目前资金链已经高度紧张、风险出清不够、产品力不够的快周转房企，局面都是雪上加霜。因为:新政之下，期房销售将逐步转变为现房销售，意味着房子的建设周期将明显拉长，资金成本会进一步增加，资金循环的节奏与效率会大幅降低；未来，开发商拿地要自有资金，建设过程中也大量要钱，“持续开发”的资金门槛要求会明显变高；购房者所见即所得，“好房子”、“产品力”、产品溢价，将成为竞争取胜的根本法宝，这将导致房地产盈利模式出现根本的改变；特别是银行放贷的关键考量，将从以企业为中心转移到以项目中心，且项目整个建设期间项目资金将被全程封闭管理，以前那种靠借钱或者老项目生钱拿地、十个瓶子两个盖的快周转模式，肯定玩不下去了。
可以说，未来几年，大量房企都将面临被市场淘汰的局面。包括那些一直追求规模、靠快取胜的“快周转”上市房企，无论企业规模多大，只要目前资金链还没上岸的，后面都会面临生死存亡的考验。尤其是还没有上岸的中小型民营房企，大概率会批量倒闭。但是，如中鸭这样，已经在前面几年完成战略收缩/目前存货减值充分/风险出清彻底/手上现金充裕/优质项目储备充足/存量资产优异/深耕一两个城市的本地民营房企，则会在房地产业务“再出发”上，迎来一轮新的发展机遇。具体的，文人结合中鸭目前在手的项目与资产，简要指出以下几点:
一、迎玺花园项目进入收尾阶段，恰逢市场供求关系改变，深圳房价大概率面临触底反弹的窗口期，这必然有利于项目近200套尾房的去化。更重要的是，新政明确，“商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管”，这意味着公司在该项目赚到的5、60亿利润，将即刻变为可自由调用的活水，有力地支撑公司其他项目的发展。
第二、对中鸭这样的中小房企，目前手里还有160万平米的土储，土储厚度也算非常不错了。更可喜的是，在深圳旧改政策支持下，宝安V26街项目正在迎来转机；同时，以公司周末的公告为标志，大股东龙华商业中心旧改项目的注入也迈出了关键一步。这两个项目，合计计容面积超过百万平米，总货值接近500亿，将成为公司未来5—7年中期发展的底气。特别是新政之下，有新推出的《城市更新项目贷款管理办法（试行）》的加持，两个项目的融资将较有保障，将会助推项目的顺利发展。此外，随着市场范围的改变，大股东其他城改项目的注入，也将可以期待。包括公司在惠州等地大量布局的那些项目的尾盘，也出现了盘活的预期。
第三、《商业地产项目贷款管理办法（试行）》的推出与证券市场支撑房地产项目融资的态度，将大大有利于公司激活手里的存量资产。众所周知，中鸭手握大量账面上极度低估的优质商业资产。以往，公司手里的这些投资性资产，最多也只能通过抵押贷款的方式，获得少量贷款。现在好了，既然有关部门已经推出了专门的商业地产项目贷、支持发行REITs、商业资产债等，公司相关存量资产的盘活，将迎来新的历史机遇。这不仅将使公司通过存量资产的盘活，获得大量的增量资金，同时，无论是发行REITs、债券，还是寻求商业地产项目贷款，前提条件都是重新进行资产评估，而这，都将可能让公司获得大量的公允价值收益。同时，存量资产的大幅增值，也将从根本上降低公司目前仍然居高不下的资产负债率。
第四、房地产行业，永远会是国民经济的一个重要支柱产业。目前，包括在房地产业已经非常成熟的发达国家，房地产业（加建筑业），占整个GDP的比例，基本也都维持在12%—16%之间。而我国，目前已经低于这个全球平均数据了。所以，房地产行业优胜劣汰的结果，最后一定就是剩者为王。新政之下，既然中鸭没有存亡之忧，后面就很可能大有可为。
总结起来，本文的基本观点是: 前面，中鸭已经甩下包袱。新政之下，中鸭将面临大机遇，能够轻装上阵，踏上新的征途。所以，文人非常看好中鸭的发展前景。但这，需要时间验证。而且，前途光明，也必然意味着道路曲折。提示，本文是持有者的立场，且分析的是基本面，并不预测短线涨跌。兄弟姐妹们买卖自便，责任自担。
股市有风险，投资需谨慎。文人看法，友情分享。据此操作，责任自担。有所收获，别忘一赞。欢迎讨论，欢迎转发。