最近高盛发了篇报告，大意是说：咱们的银行系统非常抗造，即便房价再下跌20%，银行也能撑得住，不会发生系统性金R风险。

结合高盛之前的观点，大致就两层逻辑，一是房价大概率还会继续跌，大约再跌10%，跌到2027年阶段性见底，

第二是中资银行这波能扛得住，不会和欧美的银行一样，在次贷危机中"原地爆炸"，

第一层判断并不复杂，因为高盛结合了全球大多国家房产危机周期来看，普遍是跌5-6年，累计下跌30%左右，所以认为中国会在2027左右大概率企稳，

这一块我持保留意见，毕竟日本的案例摆在那，阴跌时间长达二十年，而不同国家之间偏离极大，统一用均值有点绝对，

第二层判断，这是它认为老中和老美当年次贷危机不一样的点，是银行在这场危机中的地位问题，

美国银行是以房产为最终追索权，美国很多购房客是0首付，房价一跌，人就把钥匙扔给银行跑路了，银行手里全是不值钱的烂尾楼。

欧美的逻辑在于，你银行不认真审核客户的还款能力，也得承担一部分责任！

因此最后是以大量金融机构（雷曼银行）牺牲为代价来结束危机，

05-至今 红色房价 蓝色银行指数 数据：wind

如上图，是美国房价与美国银行指数走势的关系，08年次贷危机可以说伤的最惨的就是银行股，

历史上和房价走势几乎同步，但随着老美的清算三部曲：债务违约+资产暴雷+天量放水展开之后，经济迅速开始重启修复，

也就是08年狠狠惩罚了一波高杠杆的金融家们，用他们的愚蠢给市场买单了，在他们爆仓之后，房价也开始下一轮慢牛，而很多银行至今依然没有回到08年时的位置。

1、高首付：大多人付了首套30%，二套甚至50%-70%的首付款。

3、暗兜机制：很多银行虽然纵容房产套走监管资金，但却不用承担责任，反而因为有人兜底，免于破产。

我们都知道资产暴雷，最后一定要有人来买单的，

由于银行的错误决策没有得到惩罚，反而可以继续向债务人追讨债务，即便经营失败也有兜底，

这就导致尾部风险并不由银行来承担，而代价是个人来承接资产暴雷的全部损失，

房价经历大幅下跌，但银行的财报并没有受到太大的影响，股价甚至屡创新高，和美国呈截然不同的景象，

17-至今 红色银行指数 黄色房价 数据来源：wind

这也是为什么现在房价危机下，全民消费抑制的原因，

一方面债务没有出清机制，即便是你房子不要了还给银行，银行拿去卖掉，如果钱不够的话还是得继续追偿，

前几年首付款上车的都已经赔光了，但还得继续给银行还债，这就导致即便普通人投资失败，未来收入也要用来还债，

而我们的房价绑定征信，没有征信的情况，教育、出行都受到影响，所以为了生活，只要不失业，都会咬碎了牙往肚子里咽，继续还钱，

个人债务无法出清，消费就缺乏动力，一个人的支出就是另一个人的收入，全民收入增长持续承压，消费进一步被遏制，

这就是高盛说“还能跌20%”的底气所在，只要不崩盘，银行就能靠着收钱，活得很滋润，

所以这些年但凡是做多银行股，做空消费股的，都已经原地起飞，

当然，这套逻辑有个死穴，那就是必须得温水煮青蛙，不能热太急，否则青蛙同时跳车，锅就得翻~

也就是绝不能因为流动性枯竭引发“急跌”，

比如海外暴力加息，抽干内地流动性，外汇储备又追不上，

导致房市瞬间崩，暴跌30%-40%，那逻辑就变了，当抵押物的价值瞬间击穿心理防线，甚至击穿银行的坏账拨备红线时，

房市保不住，全面救助可能会击穿汇率，届时银行所谓的稳坐钓鱼台也会被打翻。

最近财Z部原部长楼继伟在财新峰会上就说得挺直白：“房产税在立法、技术上已经基本准备好了，但现在市场下行，全面推行的时机不成熟。”

这话信息量极大：

第一，技术层面早就通了。不动产统一登记早就搞完了，谁名下几套房，上面门儿清。

第二，现在还不敢推。 因为怕把本就不景气的楼市直接干崩。

由于z府卖地的时代已经结束，你要地方z府继续活下去，只能找一个新的创收方式，而房产税是最好的创收渠道。

土地出让金贡献的财政收入占比超过40%，而如今连15%都不到，但该花的钱却一分不少，

城投利息要还，公务员的工资也得发，基建、医疗、社保、教育哪哪都要烧钱，于是财政的缺口这几年就越撑越大，房产税就成了救命稻草。

但上面也很担心强推房产税引发恐慌性崩盘，这是z府和银行绝对无法承受的后果。

所以现在的局面很清晰： 房产税“暂缓”，是为了让楼市能稳住，一旦楼市有企稳的迹象，就会趁机推出房产税。

因此对于普通人来说，得看清两个现实：

一、放弃幻想，把房产当成消费品看待

你在等房价企稳抄底，上面也在等房价企稳出房产税，等你觉得房价到底了，房产税推出的时机也接近了，

所以拉长来看，房产的终极压力一定会伺机释放，一旦房产税推出，那么房子的估值逻辑就彻底变了，过去可能是资产，以后变成真正意义上的负债。

由于房产本身租售比极低，房产税推出后，如果没法增加房租（居民收入无力），那么房价就必须得进一步下跌，来平衡资产的收益率，

这意味着跌去的房价，或许很难短时间“涨回来”了。

所以买入之后请当成消费品看待，放弃保值增值需求的幻想。

当你评估一个房产的价值，它仅作为居住目的而言，就是家庭年收入的5-8倍，一旦超过这个水准可能为此要承担更大的资产风险。

二、债务若无出清机制，阴跌时间可能会超出预期

关于债务的问题我写过很多篇文章了，最典型的就是这篇《未来十年忠告，卖房跑路》。

其中客观分析了当下我们以稳的第一ZZ诉求下，在汇率和房价之间会且只能保前者，而不可能完全采用安倍经济学的原因，

那些还在指望房价能重回2021年高点的人，还是省省，因为债务的通缩螺旋才刚刚开始，

永远牢记一句话，房价的外核是货币幻觉，内核则是未来三十年人的增长信心，

所以要房价破局就只能更做大的改变，就必须让市场看到改善的信心，

房产投资可以说对于普通人而言，就是一生中最重要的投资，这需要基于收入信心，财产安全信心，就业信心等多重的保障，

你让人买房，恰恰就是三十年人均收入信心的体现，

而这一切均来自于更深层的内容，比如分配改革、体制改革、教育改革、医疗改革等等，绝不是简单的降低一下利率，放松一下户口管制就能实现的，

没有可见的长期改善要素出现，就很难让人去投资流动性糟糕的房产项目了。