深圳福田区某售楼处，晚上9点依然人头攒动，销售顾问嘶哑着嗓子讲解户型，购房者挤满签约室。这是2025年9月深圳楼市的真实缩影——一套政策组合拳点燃了压抑已久的购房需求，3087套新房成交、43.5%环比涨幅的数据背后，是一场关于信心重建与资产重配的博弈。

2025年9月5日，深圳市住房和建设局与中国人民银行深圳市分行联合印发的《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》，成为引爆市场的导火索。这份被称为“9·5新政”的文件，从三个维度重构了深圳楼市规则：

限购松绑的精准分区——罗湖、宝安（不含新安街道）、龙岗、龙华、坪山、光明六大区全面取消限购套数，盐田区和大鹏新区更是彻底取消购房资格审核。这种“核心区保持限制、外围区域全面放开”的策略，既释放了改善型需求，又避免了核心区域房价过热。

非深户购房门槛大幅降低——无法提供连续1年社保或个税证明的非深户居民，在六大放开区域可购买2套住房。这一政策直接瞄准了在深圳工作但社保中断的年轻群体，以及有意在深置业的周边城市居民。

房贷利率统一——各银行不再区分首套和二套住房贷款利率，根据客户风险状况自主定价。对于动辄贷款500万以上的深圳购房者而言，利率的细微调整意味着月供可减少数千元。

政策出台24小时内，深圳新房看房量环比暴涨49%，签约量上涨46%。某央企楼盘营销总监透露：“政策公布当晚，我们项目连夜调价，第二天一早就有客户带着定金直接签约。”

乐有家研究中心数据显示，2025年9月深圳新建商品住宅成交3087套，环比上涨43.5%，同比上涨32.7%；二手住宅成交4546套，环比上涨8.9%，同比上涨42.5%。这些数字背后隐藏着更深层的市场变化：

区域分化极其明显——政策放开的大鹏新区二手房环比上涨38.5%，龙华区上涨28.5%，罗湖区上涨25.8%。而限购仍然严格的福田、南山区域，涨幅相对温和。这证明政策精准激活了外围区域的购房需求。

新房促销力度空前——开发商抓住政策窗口期，在9月至国庆期间举办近30场宣传推介活动，配合“八五折”等促销手段。罗湖区莲塘片区某新盘销售直言：“开盘即给出最大幅度折扣，部分特价房单价较周边二手房低15%。”

二手房业主心态分化——深圳市房地产中介协会统计显示，核心区域楼盘价格稳中有升，而外围区域仍面临“以价换量”压力。宝安区某中介门店经理表示：“部分业主趁机抛售非优质资产，刚需客则加快入市步伐。”

值得注意的是，1-9月深圳二手住宅网签38508套，同比上涨17%，已连续7个月稳定在5000套的“荣枯线”之上，市场基础相较于去年明显稳固。

尽管“金九”成色十足，但多位专家对后续走势持谨慎态度。

广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉指出：“由于去年基数较高，加上政策纾困的空间收窄，9月份已超前释放了部分需求，这使得10-12月份的市场交易面临着较大的下行压力。”这种压力在6-8月已露端倪，当时二手房同比增幅降至个位数。

政策效应递减规律——参考上海经验，新政出台后首周新房网签环比增幅超过30%，但随后三周逐步回归理性。深圳同样面临类似情况，政策刺激的边际效应可能逐月减弱。

房企资金链压力仍在——尽管成交量回升，但房企的债务压力并未完全缓解。以皇庭国际为例，即使坐拥年收入3.69亿元的皇庭广场，仍因30亿元债务而被迫以物抵债。这提醒市场，高杠杆房企的风险尚未完全出清。

购买力天花板隐现——深圳房价收入比依然位居全国前列，利率下调虽减轻月供压力，但购房门槛依然较高。首付门槛和月供压力仍然是制约需求释放的关键因素。

面对这些挑战，市场各方正在调整策略。开发商加快推盘节奏，争取在窗口期完成销售回款；购房者更注重项目区位和开发商实力，避免踩雷；投资者则开始关注商业地产估值重构的机会——如皇庭广场以30.53亿元抵债，可能标志着一线城市商业资产价值重估的开始。

结语深圳楼市从来不只是深圳人的楼市，它是全国资金流向的晴雨表，也是政策与市场博弈的试验场。当3087套的成交数据定格在9月的统计表上，真正的考验才刚刚开始——政策的短期效应能否转化为长期信心，市场的分化趋势是否会加剧资源失衡，这些都是深圳在建设中国特色社会主义先行示范区道路上必须解答的命题。而无论答案如何，深圳楼市的每一次波动，都在重新定义中国城市的居住梦想。

黄金10秒导语2025年10月8日晚，一纸《执行裁定书》送达皇庭国际，宣告其核心资产皇庭广场以30.53亿元抵偿债务。这座陪伴深圳人12年的CBD地标，最终以“一笔旧账”的价格易主光曜夏岚公司。而这不仅是商业地产的黄昏叙事，更是一家老牌房企退市倒计时的开始。

皇庭广场的易主价格，堪称“骨折价”。评估值57.498亿元的资产，最终以30.53亿元成交，折价率高达47%。更讽刺的是，这一价格与2016年皇庭广场抵押给中信信托的30亿元贷款本金几乎持平——12年运营，最终回归原点。

资产估值泡沫破裂——2024年皇庭广场账面价值约57.5亿元，占皇庭国际总资产的71.57%。但评估值与市场交易价之间的巨大差距，暴露了商业地产估值体系的脆弱性。在电商冲击和消费分级背景下，实体商业的租金收益预期持续下调，资产估值必然重构。

巨额欠费拖累交易——竞买公告显示，皇庭广场暂欠管理费约1631.87万元、水电费约740.06万元，均由买受人承担。这2372万元的待缴费用，进一步降低了资产吸引力。

流拍预示市场理性——9月9日的首次法拍吸引4.7万人围观，却仅1人报名且无人出价。这种“围观多、出手少”的现象，说明投资者对商业地产的态度日趋谨慎。

值得注意的是，皇庭广场并非缺乏运营价值。2024年该项目实现收入3.69亿元，占皇庭国际全年营业收入的56.03%，日均客流超10万人次，节假日突破15万。但即使这样的“现金牛”，仍无法抵御债务海啸。

皇庭广场的易主，对皇庭国际而言是致命一击。数据揭示了一个残酷的现实：

净资产瞬间转负——截至2024年12月31日，皇庭国际归母净资产仅为1.72亿元。皇庭广场以物抵债后，公司净资产预计将转为-19.21亿元，直接触发《深圳证券交易所股票上市规则》中关于财务类强制退市的相关条款。

连续五年亏损——2020年至2024年，皇庭国际连亏5年，总亏损额超44亿元。2025年上半年，公司营收2.9亿元，同比减少18.48%；净利润-1.85亿元，同比减少24.62%。亏损趋势毫无扭转迹象。

债务高压难解——截至2025年一季度末，公司总负债77.77亿元，一年内到期债务高达37.04亿元，账面资金却不足1亿元。这种债务结构注定难以持续。

皇庭国际的困境并非孤例。它折射出传统房企转型的普遍困境——2021年公司曾尝试跨界转型半导体产业，但新业务尚未带来盈利转机。失去核心资产后，皇庭国际的退市几乎已成定局。

皇庭广场的易主，是一个行业的缩影。它揭示了商业地产面临的三大现实挑战：

高杠杆模式的终结——2016年皇庭国际以皇庭广场为抵押获取30亿元信托贷款，期限5年。这种“借短投长”的融资策略，在2021年政策收紧后面临续贷困境。当短期债务遇上长期资产，流动性危机一触即发。

运营能力重于资产持有——皇庭广场位于深圳福田CBD核心位置，是1号线、4号线“双地铁”上盖物业，区位优势无可匹敌。但优越地段并未转化为竞争优势，周边卓越intown、COCO Park等项目的分流效应明显。商业地产正从“地段为王”转向“运营为王”的时代。

资产证券化出路受阻——皇庭国际曾于2022年两次在深圳联交所挂牌转让融发投资100%股权，挂牌价从74.93亿元降至56.2亿元，均以流拍告终。这反映了一级市场对商业地产资产的谨慎态度。

然而，危机中往往孕育机遇。光曜夏岚以30.53亿元接盘皇庭广场，折合单价约1万元/㎡，远低于福田CBD的土地成本。若维持2024年3.69亿元的年收入，不到9年即可收回投资。对理性投资者而言，这可能是穿越周期的布局机会。

结语皇庭广场的LED大屏依旧闪烁，但 ownership 已悄然更换。这座见证了深圳CBD从蓝图到现实的地标建筑，其易主过程如同一堂生动的商业课——在资产价值重估的时代，没有永远的“地标神话”，只有适者生存的商业法则。而当退市钟声为皇庭国际敲响，我们看到的不仅是一家企业的兴衰，更是一个行业在去杠杆阵痛中的自我革新。商业地产的黄金时代或许已经结束，但价值回归的新周期正在开始。