上次写了深圳公寓的最新市场情况，租售比可观深圳公寓：资产变天

很多粉丝嫌看得不过瘾，希望再看看住宅的数据，这次先把南山篇祭上。

总体来看，深圳湾是实打实的豪宅板块，租金遥遥领先；

华侨城、红树湾、蛇口作为老牌豪宅地，美则美矣却已美人迟暮；

科技园、大学城、前海、后海、南山中心撑起了南山中产们的居住需求；

西丽、白石洲、南头则是打工牛马们栖居的价格洼地。

很多人看着密密麻麻的租金回报率表格，第一反应是嘲讽豪宅业主亏本收租。

只能说这种想法太肤浅了。

在顶级玩家们眼中，南山房子早已分裂成两种：一种是赚辛苦钱的现金奶牛，另一种是博取跨周期红利的艺术收藏品。

如果你只知道盯着租金回报率，你永远看不懂财富流动的真相。

01顶级豪宅：租金回报只是烟雾弹

南山租金的天花板，永远属于那几个名字。

「深圳湾1号」以318.98元/㎡/月的单位租金和8.1万元的月租金，直接锁死了霸主地位。 而单价高达384.15元、超越深圳湾的蛇口「双玺时光道」，这些楼盘的租户每年光租金支出就接近100万。

从账面上看，「恒裕滨城二期」单价来到29.25万/㎡，回报率却只有1.26%，确实不好看。

「华润深圳湾悦府一期」也只有可怜的1.0-1.3%。

但你要明白，这一点点租金回报率绝不是业主的软肋，而是顶级资产的持有溢价。

这些业主博的是未来的升值空间和圈层红利。

对于他们来说，租金收入微不足道，这套房子更像是存放在南山核心区的实物黄金。

而租客呢？

用1.2%的低廉成本，租用价值几千万甚至上亿的顶级地权和配套，这本身就是当下一种极具性价比的居住方案。

在这种博弈里，业主在藏宝，租客在白嫖城市的顶级红利。

02公寓和老核区：现金流之王

如果你追求的是稳定可观的现金流，南山也有不少选项。

比如老前海的住宅：「星海名城」、「鼎太风华」、「阳光棕榈园」回报率普遍在1.6-2.1%，如果是公寓，「佳兆业前海广场二期」能来到3.04%，「领尚公馆」在3.64%，「丽湾国际公寓」、「远洋滨海大厦」超4%、「泛海城市广场（三期）」甚至爆出了5.29%的回报率奇迹。

比如西丽的「万科云城」公寓，也以3.11%的回报率秒杀了西丽所有住宅，并且居住体验并不弱于住宅。

毕竟哪怕「宝能城」、「博林天瑞」、「金众麒麟公馆」这些高品质次新楼盘，租金收益率也达不到2%。

南山中心区和南头老核区，则是深圳收租王的聚集地。

南山中心区位置好，配套也不错，但开发时间早，业态多，楼龄老旧，所以租金高但房价相对不高。

南头虽然位置和配套都一般，但胜在离科技园和前海都不远，真正的刚需胜地。

优秀的住家改善盘，比如「城市山林」、「海印长城」、「中熙君南山」等，回报率在1.42-1.88%。

想要更高的收益，就得靠公寓或者大厦型物业了，比如：

「南园枫叶国际广场」：租金回报率高达3.94%。

「枫叶大厦」：年化收益也能达到3.82%。

「仓前锦福苑」：户型方正、生活便利，回报率稳在3.01%。

对于追求稳健收益的投资者来说，这些项目是真正的防弹衣，进可攻、退可守。

03科技园与后海：中产的通勤博弈

科技园是全深圳支付能力的天花板，所有的便利性都被折算成了租金。

比如最有名的「华润城」系列，可以说是六边形选手，租金回报率保持在1.3-1.7%，算是中规中矩。

回报率最高的是「大冲新城花园」，回迁房，小户型为主，位置好，离地铁近，楼龄新，深受年轻白领喜爱，所以回报率来能到2.33%。

后海的数据则很有迷惑性，这里地段很不错，配套也很完善，居然平均租金（104.92元）连南山的二梯队都没摸到。

深入研究数据之后发现，后海主要是被早期的老社区拉低了，比如「蔚蓝海岸」、「南油生活区」等。

但小户型已经能摸到3%左右的收益，比如「新一代国际公寓」（3.05%）和「现代城梦想家园」（2.79%）。

而南山顶级学区南二外光环下的海德三宝，「漾日湾畔」、「滨海之窗」、「观海台」，紧邻深圳湾万象城和阿里中心，位置极佳，房价也来到了12万，但租金回报率只有可怜的1.2%。

这说明，学位溢价过高的房子，租售比注定要被摊薄。

04其他片区复盘

华侨城片区内部分化比较严重。

小户型单位「高发公寓」和「陶然居」，租金年化收益已达3.52%和2.70%。

老破旧房子租金回报率普遍来到了2%，比如「东组团」、「佛山街」、「光侨街」、「湖滨花园」等等。

而「纯水岸」和「香山美墅」系列的次新小区，收益率大多在1.4%-1.9%之间，属于典型的改善型资产。

公寓的回报率则能超过3%，比如位于世界之窗商业中心位置的「世纪假日广场」，回报率能达到3.31%；「深业鹤塘岭」是位于益田假日广场附近的次新盘，地铁口，所以租金回报也达到了3.15%。

前海片区则是新老交替的状态。

「前海时代CEO公馆」（1.49%）和「前海润峯府」（1.47%）的回报率反映出前海的生活氛围尚在培育期，租客主要看中的是新房品质。

蛇口片区则是老而弥坚，老旧楼梯房、小户型公寓、次新品质盘、顶级豪宅，应有尽有。

「半岛城邦三期」（1.4%）算是蛇口豪宅的晴雨表，但老蛇口的「海滨花园」（2.40%）和「四海公寓」（2.48%）反而靠着育才学位和成熟配套，贡献了更扎实的回报。

05写在最后

在南山买房，你必须先搞清楚自己是想买艺术品还是提款机。

顶级豪宅看稀缺。

如果你瞄准的是深圳湾和华侨城的一线资产，就别去算那1.5%的账，纯粹在浪费时间。

你买的是身份、圈层，是艺术品、收藏品，把眼光放到未来五年、十年的资产跃迁上。

普通改善看增值。

如果地段核心、配套完善、学区不错，楼龄也新，自己住着也舒服，回报率可以放宽。

毕竟房价涨起来是30%、50%的涨，两个月就能涨回二十年的租金。

不要本末倒置。

公寓和刚需房产看租金。

南山核心地段的公寓、老破旧房子，可以奔着租金回报率高低去选，但也要注意二手流动性如何。

如果你发现自家房子的租金回报率低得让你焦虑，或者纠结要不要果断置换，建议你先拉一下这张最新的租金底牌。

下表为南山租金回报率TOP50小区，详细的各小区租金回报率表格，数据实在太多，文章就不贴了，想要的扫图中二维码领取。