尽管刚刚开年，广州楼市的走势，已无比清晰。

大年初九，在鏖战9小半时后，越秀地产以236亿，将马场地块收入囊中，创造历史单价地王；短短5天后，又在北京与SKP签约。

这两大动作，都在指向一个结果：

占领城市尖端资产，已是共识，刻不容缓。

更重要的是：这种共识，既有上层意志，又有市场支撑，更有珠玉在前。

再看不懂，就只能错失良机。

高层定调：控增量，优供给

就在今天，全国两会正式召开，在政府工作报告中，关于房地产的表述一共有185个字，而精华，可以浓缩成一句话：

因城施策控增量、去库存、优供给。

很多人没有看明白，其实，这里面最重要的逻辑，是个“优”字。

政府卖地，不求数量，而是质量，比如天河土地推介大会，整整46宗地，36宗搞产业，住宅仅10宗，这是控增量，优供给的典型案例。

而在如此背景下，还去选二类地段，高容积率，配套匮乏的产品，那未来跑输大市，甚至让资产丧失流动性，便难以避免。

市场风向：6000万+大单，尖端资产密集成交

资本的嗅觉，是灵敏的。

在马场拍地后，我们明显感觉到了，好资产，尖端物业的浪潮来了。

就在几天前，位于天河湖区的越秀金茂|璞樾·墅，成交一套330㎡墅级单位，总价6000万+。

而昨天，市场又传来消息，珠城东豪宅卖出一套1.87亿，单价28万/平的单位。

还有，广州顶豪之一的鹏瑞1号，2月销售目标提前达成。

年销百亿的大盘琶洲南TOD，网签牢牢站稳13万+，其开盘至今网签突破270亿，连续拿下羊城2022年、2023年和2024年的销冠。

市场的风真的来了。

二手同样不遑多让，在马场拍地后，最先动起来的，就是珠江新城业主：

广粤尊府上涨150万，中海璟晖华庭上涨102万，新城海滨花园，大户型从2115万直接跳到3100万，涨了985万。

请相信这群最有眼光，最有实力的人，他们对趋势的洞察，对财富的敏锐，是超越常人的。

楼价8连涨：香港给广州打了个样

毫无疑问，市场有了嗨点，有了信心，而只要持续控增量，优供给，加上城市持续迭代，楼价上涨，尤其是尖端物业跑赢大势，并非遥不可及。

同在大湾区的香港，就在上演这一幕。

刚刚过去的2月，香港住宅网签干了6669套，春节还能创新高，市场烈火烹油。

而且，香港房价连涨8个月，租金连涨14个月，亿元顶豪在今年1月，就卖了26套。

这些都是发生在眼前，真真切切的回暖。

我之前经常说，因为信心低迷，缺乏重大事件推动，广州楼市存在“超跌”，很多优质物业的价格，是低于其价值的。

如今，马场土拍轰动全国，SKP为千年商都助力，再加上政策宽松的叠加，以及旧改释放海量需求。

为什么就不能有一轮行情？

广州可是GDP破3.2万亿，经济总量9.8万亿，资产过亿家族超4400户（数据来源：胡润百富）的国际大都市啊。

距离+稀缺：优质资产的“马场标准”当趋势如此清晰，那么如何在广州，抓住尖端资产，享受“马场效应”下的红利呢？其实，要搞清楚也不难。因为随着单价8.55万/平的马场拍出，市场有了全新的锚点，根据这个楼市灯塔，选择有护城河的尖端资产，以及高端改善，大概率是不会错的。比如：马场本身就是T0级。占据最核心的地段，拥有一座城市最好的资产，广州最顶级的买家，可以直接等马场住宅推出。

那么T1，则是在马场3公里范围左右，且同样地处CBD，比如琶洲南TOD，琶洲樾|华樾，東山云起。如果距离再稍微远点，但有独特资源加持，也能纳入，比如拥有湖区的越秀观樾。至于T2，则是距离马场6-8公里，在区域上有强成长型的项目，比如广棠科创城的阅璟台，比如海珠后航道的江湾潮起等。

现在，我们就简单介绍下。与马场位置最近的，是東山云起，为什么首先说这个项目，是因为其货量太少了，不仅有马场红利，还有绝对稀缺的价值。而且，项目窗外就是珠江新城天际线，下楼则是东山烟火，本身在产品打造上，则是越秀最新的先锋系，大户型可柔性定制，目前，实景会所也已开放。

東山云起望CBD夜景视野实拍图与马场隔江相望的琶洲南TOD和琶洲樾|华樾，则更有故事和话题。前者开创了“CBD+TOD+POD”模式：出门是写字楼撑开的天际线，是中国算力和科研中心，转身则是滨水大社区，两大会所、轻奢商业。在社区运营上，开发商还别出心裁，引入了乐翻天的水上嘉年华。真正的国际亲水生活方式，广州头一回有人把它做出来了。

后者作为樾系3.0全新升级，请来孟也、杜康生亲手打磨，把“顶豪”二字做成了高端定制。有意思的是，华樾的楼面地价7.56万/平，仅次于马场，越秀地产在为城市升级迭代上，可谓倾力付出。马场和琶洲双子星，其实内核是一致的，就是怎么怎么把CBD的品质，再往上提一提。只不过，马场更国际范一些，除了SKP，还有华尔道夫，中轴公园，顶奢公寓等；而琶洲项目，则把心思花在居住的丰富度上——怎么住得更舒服，玩得更有趣。

华樾x孟也高定样板房实拍向往湖居生活的，不妨看看越秀·观樾，一套叠墅卖出6000万，这不是偶然。有湖，有山，有湿地，有学校，还有全运会给整个片区做配套升级。在天河，能把生态、低密、纯粹、湖泊，这几个词放在一起的地方，恐怕只有这一个。

而如果你相信江景的永恒价值，越秀·江湾潮起，则是绕不开的那个答案。约200米亲江，约2.4公里三江汇聚视野——光是这几个数字，就够稀缺。

更难得的是，它不玩虚的，楼下4万㎡临江Mall马上开业，环岛路年底贯通，周边二手豪宅稳稳站在7-12万/㎡。

如果说马场再次强调了确定性，那江湾潮起，就是现在能握住的确定性。

江景航拍示意，仅供参考，具体以实际交付为准

好了，2026年的广州，正以“马场”为起点，策马扬鞭。这声春雷，炸开的不只是一块地，而是一座城市的想象空间。

当然，也有楼市的想象空间，以及抢占尖端资产的共识。

我们要做的，是看清形式，甄别资产，当你面对好物业的时候，真的不要在等。

那么超跌，越等价格越低的时代，真的过去了。