10月24日，合肥新一轮土地拍卖即将开拍。据悉，本次土拍共计3宗地块，涉及蜀山南七、瑶海东新与包河政务东等区域。

截至发稿前，参拍房企陆续曝光：蜀山城更报名蜀山07号地块，意禾报名瑶海06号地块、招商报名包河27号地块。

NO.1|壹

楼面价直降3000元/平

合肥10月土拍看点十足

根据合肥土地市场信息，合肥10月份的土拍正式挂地，从供地信息来看，地块亮点不少。

地块详情

蜀山区SS202507号地块位于望江西路以北、金寨路以西，属于南七片区城市更新项目，总面积150.7832亩，起拍总价10.93亿元。其中居住71.62亩、容积率≤1.7，起拍价1100万/亩，起拍楼面价9705.9元/平。

该地块区位和配套都十分优越，太湖路、望江西路、金寨路环绕，到各个区都很方便；此外商业、医疗、教育资源也一应俱全。

学区方面，根据2025年学区划分，小学是稻香村小学教育集团肥西路校区，中学是五十中东校教育集团望江路校区。

瑶海区YH202506地块位于瑶海区郎溪路与滨河路东北，属于东部新中心板块，占地面积81.97亩，起拍总价5.31亿元。其中住宅用地68.85亩，容积率1.5，起拍单价720万/亩，起拍楼面价7200元/平。

该地块位于远大九璟湾西侧，拥有一线河景，且容积率很低，是片区内位置最好的地块之一。而且随着东部新中心的发展，住宅、学校、商业都陆续建成、交付，城市界面焕然一新。

学区方面，根据2025年学区划分，小学是和平小学新本部，中学是三十八中学新校，也是东部新中心最受欢迎的学区组合。

包河区BH202527号地块位于包河区祁门路以北、潜口路以东。地块总面积45.5923亩，容积率≤1.6，起拍价1100万元/亩。

地块位于包河政务东板块，地理位置优越，临近绿地大融城、环宇天地、华润万象城等大型商业综合体，另外项目西侧不远处即是四川邦泰璟和朗月、意禾橙庐、天阜壹号等新房。

尤为一提的是，该宗地块不是常规地块，而是三角形地块，因而对于竞得的房企来说，楼栋之间怎么排布并“吃满”容积率，是值得深思熟虑的问题。

除了上述三宗涉宅地块外，10月24日合肥土拍还会出让一宗社会福利用地--庐阳区LY202511号地块，位于庐阳区永幸河路以北、丽水路以西，地块占地面积8.75亩，容积率≤4.0，起拍价140万元/亩。

按规划设计条件和批准的规划方案继续建设医养结合的养老服务设施，且需满足2021年中央预算内资金支持人口老龄化工程项目建设的相关要求，未经批准不得扩建、新建。

容积率、地价双双下降

值得注意的是，10月份入市的地块容积率、地价双双下降。

蜀山SS202507地块，原规划容积率2.4，现在容积率1.7；

瑶海YH202506地块，原规划容积率1.8，现在容积率1.5。

容积率下降明显，有利于打造更加宜居的住宅。

其次是东部新中心地价降了。

从历史拿地数据来看，2022年伟星东新壹号，成交单价1140万/亩，楼面价8550元/㎡；龙湖亚伦学樘府1273万/亩，楼面价8029元/㎡；

2023年四川邦泰东方雅颂1172万/亩，楼面价9766.62元/㎡；

2024年四川邦泰悦九章1099万/亩，楼面价9158元/㎡；

还有一路之隔的远大九璟湾，地块成交单价1153万/亩，楼面价10809元/㎡。

现在瑶海YH202506地块，住宅起拍价单价720万/亩，加上即便商业等地块拿地成本，楼面价约7708元/平，对比依然下降明显。

NO.2｜贰

瑶海区约101亩居住用地

暂定11月21日出让

根据合肥土地市场网消息，今年11月21日，瑶海区将有一宗101.7478亩的纯居住地块出让，容积率2.4。

瑶海区YH202507号地块位于瑶海与肥东交界的龙岗板块，南侧一路之隔就是长安东郡、金鹏珑璟台等小区，北侧则是去年12月底中建国际+瑶海城城更竞得的瑶海区202410号地块，主要规划为22到26层的大高。

整体配套上，这宗地块位于龙岗板块的大店工业园区域，边上分布着新升汽修、合肥丽锦绣花厂、大店工业园等众多厂区，周边生活配套相对匮乏，且城市界面有待提升。

结语

综合来看，10月份的土拍更像是合肥楼市在调整期的一次“压力测试”。

对于购房者而言，核心区域优质地块的推出，意味着未来仍有高品质改善楼盘可选，但价格门槛可能较高。而新兴板块则通过供应配套较好的地块，为刚需和刚改客户提供了更多选择。

对于市场整体而言，土地市场的分化预示着未来新房市场也将延续这种趋势。核心地块凭借稀缺资源保持抗跌性，而新兴区域则需要时间兑现配套承诺来提升价值。