案情简介

2013 年 1 月，某经济合作社与李某签订商铺租赁合同，将办公楼西侧门面房出租给李某，租期 3 年，年租金 6200 元。合同到期后，双方未续签书面合同，李某继续按原标准承租使用。2024 年 12 月，合作社通知李某解除租赁关系，并公示沿街房租赁期至当年 12 月 31 日届满，经 “两委” 决议将重新招标出租。

2025 年 1 月初，合作社组织 “一次性保密出价、价高者得” 的招标活动，案外人赵某以最高报价中标。招标结束后，李某多次向合作社主张优先承租权，同意按中标价续租，但未获合作社采纳。合作社送达限期搬离通知无果后，诉至法院，请求确认双方租赁关系于 2024 年 12 月 31 日解除，判令李某腾空房屋并支付占用费及租金损失。

法院审理

法院审理认为：

双方原租赁合同合法有效，租期届满后李某继续使用房屋且合作社无异议，应视为不定期租赁，合作社有权解除合同，但需履行通知义务；

根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款规定，“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”，本案中合作社有出租意愿、李某有承租意愿，招投标已明确租金等核心条款，李某依法享有优先承租权；

优先承租权的行使以出租人全面履行通知义务为前提，合作社未能举证证明已向李某告知续租核心条件，也无法证明李某明确放弃承租，故李某的抗辩成立。

最终法院判令：某经济合作社按中标条件与李某签订新租赁合同，房屋由李某继续承租。

法官说法

优先承租权是《民法典》新增的法定权利，旨在平衡出租人财产处分权与承租人持续利用权益。对于长期承租的租客而言，房屋不仅是居住或经营场所，更形成了稳定的生活和商业依赖，更换场所的迁移成本极高。

该权利的核心要点包括：

行使前提：租赁合同合法有效、租赁期限届满、出租人有继续出租意愿；

通知义务：出租人需在合理期限内，向原承租人全面告知租金、租赁期限、支付方式等核心租赁条件；

“同等条件”：指不损害出租人实质利益的关键要素，包括租金标准、租赁期限、支付方式、租赁用途等。

二、法律拆解：优先承租权的 3 个核心问题

1. 哪些租客能享有优先承租权？

合法有效的房屋租赁合同的原承租人（次承租人不可直接主张）；

租赁期限届满后，无论是定期租赁转为不定期租赁，还是合同正常到期，均不影响权利行使（上海高院明确：不定期租赁合同解除后，承租人仍可主张优先承租权）；

承租人在租赁期间无严重违约行为（如拖欠租金、擅自改变房屋用途等）。

2. 出租人 “偷偷招标” 为何无效？

本案中合作社的关键过错的是未履行通知义务。根据最高人民法院参考案例的裁判要旨，出租人需 “全面、不迟延地通知原承租人租赁条件”，仅公示招标信息而未针对性告知原承租人，不属于合法履行通知义务。

即便采用招标方式出租，也需在招标前或中标后及时告知原承租人中标条件，给予其是否按该条件续租的选择权。若出租人未履行此义务，即便已与第三人签订租赁合同，原承租人仍可主张优先承租权。

3. “同等条件” 到底怎么认定？

“同等条件” 是优先承租权的核心，并非仅指租金相同，而是包括所有影响出租人权益的关键条款（滁州检察、上海高院均明确）：

核心要素：租金金额、支付方式（月付 / 年付 / 一次性支付）、租赁期限；

参考要素：押金金额、装修免租期、租赁用途限制、违约责任条款等；

认定标准：以 “不损害出租人实质利益” 为原则，原承租人同意接受第三人的全部租赁条件，即可认定符合 “同等条件”。

三、租客维权指南：如何依法行使优先承租权？

1. 事前预防：租赁合同中明确约定

明确优先承租权的行使期限（如租赁期满前 30 日）；

约定通知方式（书面通知、短信、微信等，需留存送达凭证）；

明确 “同等条件” 的告知范围（要求出租人提供第三人的完整租赁条款）。

2. 事中应对：收到续租 / 解约通知后

若出租人计划续租，及时书面回复表示愿意行使优先承租权；

要求出租人提供完整的租赁条件（如第三人的报价、租赁期限等）；

若出租人拒绝告知或直接出租给第三人，立即留存证据（如通知记录、招标公告、第三人承租的事实等）。

3. 事后维权：向法院提起诉讼

诉讼请求可包括：确认享有优先承租权、要求出租人按同等条件签订新租赁合同；

举证重点：原租赁合同、租金支付记录、出租人未履行通知义务的证据、自身愿意按同等条件承租的书面声明；

法律依据：《民法典》第七百三十四条第二款、最高人民法院相关参考案例裁判要旨。

四、常见误区提醒

❌ 误区 1：不定期租赁被解除后，就不能主张优先承租权

✅ 正解：上海高院明确，不定期租赁合同解除后，只要出租人有继续出租意愿，承租人仍享有优先承租权。

❌ 误区 2：出租人招标出租，原承租人就失去优先承租权

✅ 正解：招标是出租方式，不影响优先承租权；出租人需在中标后告知原承租人中标条件，原承租人同意即可优先承租。

❌ 误区 3：“同等条件” 仅指租金相同

✅ 正解：包括租金、支付方式、租赁期限等所有核心条款，需全面接受第三人的租赁条件。

结语

《民法典》确立优先承租权制度，是为了保障租客的居住和经营稳定性，减少盲目搬迁带来的成本损失。对于长期承租的租客而言，这一权利并非 “额外福利”，而是法定的维权武器。

当遇到出租人未履行通知义务、擅自将房屋出租给第三人的情况时，租客无需恐慌，可依据《民法典》第七百三十四条及相关裁判规则，通过协商或诉讼方式主张优先承租权。