一 市场与政策脉络

- 板块在12月10日出现显著情绪修复，万科A午后直线涨停，封单资金一度超27亿元，带动A股与港股内房股同步走强；市场同时受“房贷贴息”传闻与万科债券展期预期影响，短线风险偏好明显抬升。基本面上，近一周（11.29—12.5）42城新房成交193万平米，环比-6.9%；11月42城新房成交783万平米，环比-8.1%、同比-45.6%；二手房方面，21城本周成交191万平米，环比-5.6%，11月累计成交831万平米，环比+13.3%、同比-21.4%，显示“弱复苏、结构分化”特征仍在。政策面，中央层面强调“稳住楼市”，推进“四个取消、四个降低、两个增加”，并将“白名单”项目信贷规模扩至4万亿元；地方层面，REITs底层资产扩围至城市更新设施，多地继续发放购房补贴（如常州最高20万元、南宁二孩3万元/三孩6万元），为估值修复提供支撑。

二 关键催化与风险

- 催化因素：1）中央经济工作定调与住建、金融配套政策持续落地，强调“稳楼市、去库存、保交楼”；2）地方补贴与税费优化延续，改善性需求边际受益；3）REITs扩围提升“开发+运营+存量盘活”能力强的龙头估值弹性；4）核心城市二手房成交韧性对置换链条与新房去化形成支撑。

- 主要风险：1）传闻与情绪驱动占比高，若“房贷贴息”等政策证伪，易引发快速回吐；2）万科债券展期投票结果存在不确定性，若未通过或资金面收紧，将压制板块风险偏好；3）高频数据仍偏弱，新房销售同比降幅大、二手房改善不均，基本面修复仍需时间验证。

三 龙头个股下周走势研判

- 万科A（000002）：周五情绪龙头，若周末/下周初关于展期与增信的信息偏正面，叠加板块ETF申购与资金回流，存在惯性冲高与高位震荡的可能；反之，若展期不确定性上升或传闻证伪，短线回撤风险加大。操作层面关注竞价强弱与分时量能是否放大，以及境内债波动对情绪的传导。

- 保利发展（600048）：央企龙头、信用与融资优势突出，受益于“白名单”扩容与REITs扩围带来的融资与存量盘活空间；在板块反弹中更具β与α的兼顾属性，预计下周以震荡走强为主，节奏上受政策与销售数据披露影响较大。

- 招商蛇口（001979）：深耕核心城市、兼具城市更新与REITs实践场景，政策边际改善下估值修复弹性较强；若一线城市成交与项目推进延续改善，预计下周相对强势，关注放量上攻后的回踩确认。

- 金地集团（600383）：前期跌幅较大、弹性高但波动更剧烈；若板块维持风险偏好上行，存在补涨机会；若情绪回落或资金偏好转向“央国企+高信用”，相对表现可能偏弱，需警惕冲高回落。

- 华夏幸福（600340）：事件驱动属性强，短线受情绪与传闻影响较大；若债务重组与展期进展偏正面，有望跟随板块反弹；反之，基本面与流动性约束将压制上行空间，适合以交易性思路为主。

四 交易策略与风控

- 节奏与仓位：在政策与传闻交织期，建议以轻仓波段为主，避免情绪一致性下的追高；关注板块ETF（如中证800地产）作为仓位与节奏的“温度计”。

- 观察指标：1）周末/下周初关于房贷贴息与万科展期的权威信息；2）一线城市二手房成交与项目到访热度；3）房企境内债与融资端动态；4）政策端是否继续围绕“四个取消、四个降低、两个增加”与“白名单”扩围落地新举措。

注意：以上内容为市场研判与信息解读，不构成任何投资建议或收益承诺。股市有风险，投资需谨慎。