济南改善市场新阶段！

[火R] 目前济南市改善市场，又再次进入大批供货阶段，这个阶段预计会持续3年左右的时间，且以新房为主导的市场体系，没有普涨动力之下，可能会度过一段价格平稳期！ [火R]从市场认可度来看，济南市场已经普遍认可了一档（次新改善）4万+的价格定位！盛福已经基本站稳了2.4左右的价格定位！长岭山豪宅3万到3.5！科技城3万到3.5！高新区3万到4万！成熟郊区2万+ [火R]结论出发点完全基于当下改善客群的购买能力，科技城可以卖的动，玖玺城可以卖的动，盛福可以卖的动，华润润府可以卖的动，仁恒河滨城可以卖的动！等等！ [火R]眼下各区域的优质地块已经全部转向改善设计，唐冶最后一块地保利开发，这样就形成了龙湖+华润+保利最后三家改善产品竞争的局面！雪山目前看只有华润一家，这几个盘都是2万+已经是定局！昨天也专门写过最缺地的是雪山，唐冶！ [火R]刚改片区盛福，如果剩余土地让中建一家来做的话，可能去化速度会减慢，预计持续供货周期也得3年！科技城进入开发快车道，明年可能就是5盘同售，预计完全盖完也得3年！小鸭保利估计也快出来了，预计也是3年左右的供货周期！目前省博西只是改了规划，cbd东土地正在熟化，cbd西10块小地卖了一块！围绕cbd东南西北皆有开发区域，且面向的基本都是不同客群！这里最终会通过价格来做明显的区分，科技城＜cbd西＜cbd东＜省博和cbd南！这些土地如果全部供应预计差不多5年左右的时间，但是可以确定的是省博西和财富中心三期，不是普通中产可以参与的！顺便说一下东城逸家和西江华府，看当下不开分销的去化速度，也得卖3年左右！这也决定了汉峪二手市场除了顶端改善，没有上涨能力！ [火R]也就是说，济南市当下优质片区的开发过程，转变为全盘改善，基本在5年之内，陆续走向完全的定局！ [火R]新房大批供应有什么好处，我个人认为最大的好处就是即便改善供需关系一直趋向卖方！但是由于市场存在巨大竞争。价格会相对稳定，这对一个时期内的改善客群来说是好事！也就是最后一个质变节点。大概3年左右的时间回到来！到来之后至于房价怎么走。完全基于后期不断释放的改善群体与房东之间的较量！我想说的是看当下二手改善市场，房东比开发商黑的多！ [火R]最关键的一个点就是，改善客群也是以自住为主，后期二手市场不会存在向新房这样同时大批量供应的现象！就比如说当下几个有名的改善社区，一共加起来也没几套真正在售的二手！