过去两周，不少自媒体和中介持续渲染“楼市回暖”，甚至喊出“房价止跌反弹、笋盘消失、业主惜售反价、买家排队网签、小阳春来了”等口号。
于是有老粉问我：珠城是不是涨了？2026年会迎来上涨行情吗？
❶买家粉丝通常问：
我现在要不要入手？要不要提前进场？
❷卖家粉丝通常问：
我要不要等房价反弹再卖？是不是可以再等等？
其实这些问题的核心，是“被传导了焦虑”的体现：
——买家的担忧是“怕踏空、怕错过”
——卖家的犹豫是“怕卖得早，卖亏了”
我的回答始终是：买家不必焦虑，保持理性；卖家则要抓住窗口期，果断出货。
目前，市场心态还处在博弈期和分化期，远未达到逆转时那种一边倒的乐观。
在当下的市场环境中，想要看清楼市的真实走向，不能只依赖“自媒体/中介/朋友圈/聊天记录/购房群聊”这些碎片化信息。
它们要么是个人主观臆测，要么放大个别楼盘的表现，要么以讹传讹，往往缺乏客观与全面。如果轻易采信，很容易被焦虑裹挟，甚至做出错误的决策。
要避免“误判”，就必须回归真实的市场状况。比如，交叉验证不同平台的数据，结合实地走访调研，才能获得相对准确的结论。
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2026年广州（二手楼市）到底有没有小阳春？
以元宵节后首周的市场表现为观察窗口，2026年二手楼市在初期呈现了“小阳春”的积极信号。或者说，从短期数据看，2026年迎来了一个“小阳春”开局。
具体表现为“成交量”与“看房人数”均同比2025年增长。
我之所以强调“信号/开局”，是因为“小阳春”是一个传统季节性行情概念，通常指春节后一段时间（如一两个月）的行情。如果只用一周数据定义“开局”，样本周期过短，容易以偏概全。
退一万步讲，即使这一周数据很好，也可能是节后积压需求的集中释放，而非趋势性开局。
而且，在2025年12月至2026年2月期间，从国家层面到地方层面，各类利好政策与消息密集释放，为市场注入了信心。对市场有“刺激”作用，与“楼市回暖”息息相关。
以广州为例，春节后高层召开了重磅会议，马场地块成功出让，SKP项目顺利落地......等，这些都实实在在地提振了市场情绪。加上每年春节后的一两个月本就是传统的活跃期，今年的热度也“如期而至”。
但热度能延续多久？这又是另一个需要探讨的问题。因此，我们需要通过更多维度的数据，来检验这个“开局信号”的成色，并判断其可持续性。
接下来，我会结合多个平台的数据和我的分析，为大家拆解当前市场的真实状况。
希望在充满噪音的市场里，给大家一份冷静的报告，一个安静的环境，一副理性的思维。
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一、贝壳找房：成交量与看房人数均同比上升，新增挂牌同比减少
由于2026年的春节来得较晚，因此在数据分析上，不能简单进行同比（如2025年2月与2026年2月）。更合理的方式是以“假期周期”为锚点。
我们对比一下元宵节后首周的数据
2025年（2月10日-2月16日）：
成交693套，新增挂牌4638套，看房人数20464人
2026年（3月2日-3月8日）：
成交847套，新增挂牌3792套，看房人数21109人
小结：
1）2026年的成交量和看房人数均超越2025年，印证了我此前的预测——今年大概率会出现“小阳春”行情，成交量有望与去年持平，甚至实现超越
2）新增挂牌量同比减少，反映出部分业主心态趋稳，不再急于抛售，市场信心有所修复。
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二、冰山指数：报价反弹势头暂歇
报价是业主信心的直接体现，其变化趋势能反映市场预期的波动。
如图所示：2026年2月连续三周报价环比微涨，这是自2024年10月中旬以来首次出现持续回升。但从3月开始，上涨势头暂停了。
2026年2月第一周：21817元/㎡
2月第二周：21829元/㎡，环比
2月第三周：21833元/㎡，环比
2月第四周：21840元/㎡，环比
3月第一周：21834元/㎡，环比
3月第二周：21807元/㎡，环比
通过下图看到：
2026年3月同比2025年3月下跌约13%
2026年3月同比2023年3月下跌约32%
所以，房价要回到峰值，难度极大。
进一步分析
【短期趋势】
缩小周期看，从2月第1周到3月第2周，报价呈现“抛物线”走势。先升后平，再微降——与过往某些阶段似曾相识。
【长期对比】
放大周期看，当前价格指数已回落至约十年前水平。
如果更精细地锚定：
则2026年3月第二周的21807元/㎡，与2016年10月第一周的21813元/㎡相比，仅相差6元/㎡，数据已非常接近。
小结：
❶近一个多月来，报价跌幅虽收窄了，但未能维持上涨趋势，目前大概回到2016年10月初的水平。
❷此前我在解读“增值税下调”新政时分析过：短期内，新政会刺激到市场情绪，增加市场信心，促进二手成交，延缓房价下跌速度。
当然，“房价下跌速度延缓”是多重利好叠加的结果，而非单一政策驱动。
但道理是相通的，即：房价会因为利好而放缓下跌速度。而房价要达到“反弹并持续保持上行”的条件，一定要有足够大的成交量。
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三、动物趋势Pro：与冰山指数的高度吻合，价格回到2016年9月水平（图十至图十二）
2026年2月1日：27191元/㎡
2月8日：27200元/㎡，环比；
2月15日：27234元/㎡，环比；
2月22日：27240元/㎡，环比；
3月1日：27241元/㎡，环比0.01%，近乎持平；
3月8日：27203元/㎡，环比；
小结：
❶报价走势与冰山指数高度吻合：2月冲高，3月止涨回落，呈“抛物线”形态。
这究竟是短暂“虚火”，还是“结构性下降”（如大量的低价房源集中挂牌拉低均价）所致呢？
根据“贝壳找房”的数据显示，2026年元宵后首周新增挂牌同比减少846套，反映出业主端信心有所恢复，恐慌性抛售情绪减弱。
在此背景下，价格指数的回落，更可能反映出买方议价能力依然较强。又或者说，在实际成交中买家仍聚焦于性价比更高的房源，而非由大量新增低价挂牌导致的结构性下拉。
❷放大周期看，当前价格指数同样回到约十年前。但由于我无法缩小页面的颗粒度，所以对比的数据只能锚定在2016年的9月1日或10月1日：
2016年9月1日：26873元/㎡
2016年10月1日：27849元/㎡（图十二）
2026年3月8日的27203元/㎡，虽然介于 2016年9月1日的26873元/㎡ 与 2016年10月1日的27849元/㎡ 之间，但（27203元/㎡）更接近前者（26873元/㎡ ）。
表明当前的价格指数已经回落至2016年第三季度末、四季度初的水平。
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四、中国房价行情：广州二手住宅月度挂牌均价仍呈现出下降
2025年2月：35227元/㎡
2026年1月：35061元/㎡
2026年2月：34365元/㎡，同比-2.45%，环比-1.99%
小结：
❶尽管【冰山指数】与【动物趋势Pro】均显示广州二手报价在2月份有反弹迹象，但【中国房价行情】的月度均价仍在下行，说明反弹尚未形成“趋势性逆转”。
❷“趋势性逆转”不是指某一天、某一周的数据变好了，而是指支撑之前趋势的核心逻辑和底层力量发生了根本性的、不可逆的变化。而它通常需要强大的、持续的动力来推动，比如：
【宏观层面】经济基本面强劲复苏，叠加营商环境持续改善，带动居民收入预期大幅提升。
【政策层面】出现史诗级的、持续的宽松政策（远超我提到的“增值税下调”这种级别）。
【市场层面】上游土地供应实质性收紧，本地库存被快速消化，最终形成全局性的供不应求。
❸只有真正理解“趋势性逆转”，才会明白为什么我反复强调要“抓紧窗口期”，而不是“等待反转”。
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五、小阳春能持续多久？
以贝壳2025年数据为参考，二手住宅成交热度大约维持了45天。若无重大变量，2026年的小阳春周期也将类似。
需要留意的是，2026年第二季度起，将有大量的一手楼盘集中入市，例如：
【海珠】南泰项目、广州大道南二期、广纸335地块……
【天河】冼村项目、马场项目、金融城东区410地块……
【荔湾】国贸保利海上印、珠实聚龙湾项目……
【白云】国贸绿城云樾和鸣、云城东路地块……
虽然目前一手楼盘尚未集中入市，但进入二季度后，供应将陆续释放。一手房在产品力、宣传推广、营销包装上更具优势，加上部分在售项目持续加推“特价房源”，势必分流大量二手需求，加剧周边二手房的竞争压力。
因此，我预判2026年广州二手楼市“小阳春”周期是：
【谨慎估计】4月19日（周日）后逐渐降温。
【乐观估计】五一假期后逐步退热。
而2026下半年的热点，更多会集中在一手楼盘的热门项目，比如我刚才列举的那些。
换句话说，现在二手还有窗口，是因为一手还没大量进场；而窗口关闭的时间点，正是一手开始分流之时。
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六、给买卖双方的真诚建议
To买家：
1️⃣【刚需首套自住】如果你真的等不下去了，在遇到合适的房源时，你的资金预算到位（至少预留五年以上的现金流作为月供），而且工作和收入也稳定，健康也没有问题，则和业主谈好价钱后就可以买入了。
2️⃣【置换改善自住】以换房为目的——建议先卖后买，租房过渡
对于有换房需求的家庭（如：小孩上学、通勤改善、面积扩大、环境升级等），当前市场是难得的窗口期。请利用小阳春的流动性，先以相对合理的价格卖掉现有住房。
①能接受租房：卖掉后租房过渡，从容挑选心仪房源。“居住的连续性”远没“买对房子”重要。
②不能接受租房：优先考虑一手现房或次新二手房，实现“无缝衔接”。
⚠️注意：如果你需要卖掉现有住房才能买下一套，无论原来房子在哪，都属于“置换改善型”，都请参考以上建议。
3️⃣【二套置业型】以增持为目的——量力而行，留足安全垫
如果你坚持保留现有住房、纯粹买多一套作为资产配置，则会增加个人/家庭的财务风险，需要做好房价回调的心理准备。
①当你确定要买，可优先考虑核心地段的一手现房或优质二手房，“可见即可得”是一份强大的保障。
②拉长持有周期，确保现金流能覆盖月供，至少预留五年或以上的月供储备。
⚠️特别注意：在当前市场尚未形成趋势性逆转、行情尚未进入全面上涨通道的背景下，以资产增持为目的的购房行为，是高风险类别。
4️⃣【纯投资型】不必焦虑，理性看待，目前市场并未进入全面上涨通道，请耐心等待市场发生根本性扭转后再考虑入市。而且，投资有风险，务必小心谨慎，提前做足风险评估。
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To卖家：
5️⃣【多套房产持有者】如果你名下有闲置房产、低收益房产、产品力较弱、地段一般、周边竞品密集的物业，务必抓住这轮小阳春窗口期，果断套现，优化资产配置，机会往往稍纵即逝。
ps：其实这番话，我从2023年起便反复强调这一观点，2024、2025年如此，2026年的小阳春亦然，市场窗口不会一直敞开。如果执意等待房价回到历史峰值再出售，很可能等来的是房屋老化和流动性进一步下降。
6️⃣【唯一自住房产者】通常是自住家庭，焦虑点和决策逻辑与前者不尽相同。
❶对于唯一自住房，安居即是乐业。
你是为了自住，不是为了套利。只要不离开这个市场，短期的涨跌对你而言只是“纸面富贵”或“纸面亏损”。请记住，房子首先是家，其次才是资产。一家人住得踏实、过得舒心，这份“安居乐业”带来的安稳与底气，是多少房价涨幅都换不来的。说到底，一家人的幸福感，才是这世间最实在的财富增值。
❷小阳春是置换时机，而非离场窗口，但要先卖后买。
房价涨，你的房子也涨；房价跌，你换房的成本也相应降低，因为你想买的房子通常跌得更多。如果你确定有置换需求，正如我上面第2️⃣点的【置换改善自住】所说：利用小阳春的流动性，以相对合理的价格先卖掉现有住房。
【如果能接受租房】
则短期的居住问题可以通过“租房”来过渡。或者返租自己这套房子，维系居住的连续性。
【如果不能接受租房】
则优先考虑一手现房/优质二手房——百鸟在林，不如一鸟在手。
在大量“一手楼盘入市、二手笋盘频出”的窗口期，从从容容、游刃有余地挑选“地段更核心、资源更稀缺、产品力更强”的房产。
能迟买就迟买，能租房就租房。向上置换，而非彻底离场，这才是“唯一房产”家庭穿越周期的正确姿势。
❸警惕拍脑袋决定，避免先买后卖。
不要因为看到市场有点回暖就仓促买入。记住：卖房要卖在人声鼎沸时，买房要买在无人问津时。 顺序一旦搞反，就可能陷入被动。
以上是我的分析和建议，拒绝情绪，相信数据。希望能为各位带来一些帮助或启发。当然，每个家庭的情况都有差异，具体情况，仍需具体分析。适合自己的，才是最好的。