中洲控股昨晚发布了半年报。但昨天晚上，文人掼蛋去了。早上加班，速评如下:
一、业绩数据，完全符合公司的中期业绩预告。
根据公司半年报，中洲上半年实现营业收入45.01亿元，同比增长168.35%；归属于上市公司股东的净利润9.89亿元，同比上年同期的1.89亿元，增长421.76%；基本每股收益1.4872元/股。报告期内，公司业绩的增长，主要得益于迎玺一期收入结算的影响。
这些数据，与公司7月15公布的业绩预增公告相比，基本上完全相符。特别提示，半年报公司的扣非归母净利润10.56亿元，明显高于半年报的归母净利润，同比增速达822.59%。这说明公司的半年报利润全部来自房地产开发的主业，而没有依靠资产处置、政府补贴、公允价值变动等非经常性损益美化报表。甚至连名正言顺可以弥补前期亏损的所得税抵扣政策，公司在半年报中也基本没有利用。显然，公司半年报盈利的含金量，是非常之高的。
二、中洲迎玺一期如期交付，其营收净利率高达28.53%，这是公司半年报的最大亮点！
根据半年报披露的主要控股与参股公司情况说明，深圳黄金台项目公司也就是中洲迎玺一期交付带来的盈利为10.886亿。根据去年年报，黄金台项目公司全年亏损0.934亿，今年一季报报表，公司没有披露该项目公司的盈利状况，但参考去年的年报数据，平均下来，黄金台项目公司今年一季度亏损，应该不会低于0.23亿。如此，加上这个，二季度单季，黄金台由于一期交付所带来的净利润，应该不低于11.1亿。半年报还显示，公司上半年的总营收45.01亿，其中包含酒店与物业营收小计1.7亿。对上半年几个主要地产项目的交付货值，半年报也有明确的详细列表。其中，中洲迎玺一期交付38.9亿，其他四个房地产项目交付所产生的营收，累计在2.5亿左右。具体见下面截图。
换言之，在二季度，中洲迎玺一期实际完成交付的货值也就是表中列出的38.9亿，而由此产生的净利润却高达11.10亿。由此计算可以得出:二季度中洲迎玺一期的营收净利率在28.53%。——基本落在文人预估的25%—30%区间的中位偏上，这是公司半年报的最大亮点。
三、公司的资产负债率如约下降。各项基本指标，也均在继续向好的路上。
半年报显示，公司的资产负债率已经从一季报的94.63%下降到了半年报的91.29%，下降了3.34个百分点。显然，迎玺一期交付，对公司资产负债率的正面影响，已经开始显现。另外，公司的总营收的毛利率因此提高到67.93%，净利率高达21.99%，净资产收益率（ROE）高达34.97%。毫无疑问，在房地产赛道景气度不高的背景下，中洲的这些指标，在所有的房地产上市公司半年报中，一定都是一枝独秀、绝无仅有的。
此外，公司的投资物业，上半年的出租率仍在高位。公司的经营现金流、账上的现金资产，同比也依然均表现出继续增长的态势。迎玺一期交付后，公司的合同负债，也仅仅下降了33.6亿，截止半年报，合同负债依然有111.4亿。后面，随着迎玺二、三期的陆续交付，公司的相关数据，一定还会大幅改善。
四、十大股东中，几大自然人股东的持股还在继续增加，同时，更可喜的是，除了以前的“中洲五人组外”，二季度还有崔玲、蒋金秋两个新牛散加入了。
总体看，至少到6月30日，十大股东中的牛散们，依然坚定看好中洲控股，持股依然坚如磐石。换言之，在前面6月份的大幅回调过程中，牛散们不仅没有减持，反而还在增持。看来，人不识货钱识货哦。这给大家又是一颗定心丸。
五、根据半年报的相关数据推断，随着迎玺二期结算的展开，公司今年年报，应该可以继续看高一线。
按图索骥考察公司全年年报，有五点需要注意:
第一，黄金台项目公司前几年连年亏损，累计已经亏损了3个多亿。按上市公司财务规则，项目公司的前期亏损，是可以在后面盈利的年度利用亏损抵扣相应的所得税的。该项政策，过期作废。但由于半年报不审计，所以公司在二季度报表中，基本上就没有利用该政策进行所得税的抵扣。预计年报中，这部分大概率应该体现一部分了。差不多一半，是可以期待的，而这将对下半年的营收净利率产生较大正面影响。
第二，迎玺一期大约还有四、五个亿货值，上半年没有完成交付。这意味着，包括二期的56亿，今年下半年迎玺就还有60亿以上的货值可以交付。换言之，公司下半年的营收，将远高于半年报一期已经完成的38.9亿的交付货值。
第三，公司二期的售价本来高于一期，如果再考虑所得税抵扣的影响，其净利率，基本确定应该高于一期，也就是高于半年报的28.53%。
第四，公司半年报已经明示，预计中洲迎玺下一批竣工交付的时间，落在在九月份。
第五，半年报还披露，公司上半年已经在二审中打赢了两笔官司。累计涉及5.1个亿的赔付。如果真的执行，大概率也会增加公司的利润。但落地时间，需要看执行情况。
综合考虑各方面信息，迎玺二期交付大概率落在九月份，即使再推迟，最迟也不会晚于年底。考虑一期仍有部分未交付货值，下半年迎玺项目可交付货值，累计将超过60亿。结论:相对保守地测算，下半年迎玺项目实际完成交付55亿以上，营收净利率超过29%，是大概率。提示，这只是考虑了迎玺花园项目本身，没有考虑公司其它方面的亏损以及公司可能进行的存货减值。但即使综合考虑下半年公司的各种加分项与减分项，个人认为，随着迎玺项目的继续交付，下半年公司因此再产生13亿—17亿的净利润，也是比较有把握的。一句话，公司年报的每股净利润，大概率应该落在3.5—4.0的区间之内。哪怕公司对自己狠一点，再次计提部分减值，年报低于3.5的概率也不大。
总体看，公司的基本面，确实一如文人预期，已经柳暗花明、否极泰来，开始全面反转了。以今年中报为标志，公司已经成为房地产板块中唯一一个真正提前走出泥潭的上市公司了。其基本面的优异，是其它上市房企无法比拟的。撇开市盈率不谈，撇开公司55万平方米的投资物业的隐蔽价值不谈，两年之后，如果不考虑公司可能的现金分红，公司的净资产也会接近12块。目前的股价，显然低估。
但是，需要提示的是，到今年为止，房地产板块景气度要恢复元气，依然尚需时日；公司本身，也存在大股东股权冻结等问题没有解决；主力操盘的乖张与不作为，确实也超出预期。——短期走势，很可能会非常磨人。所以，虽然文人自己是长线持股，不见大兔子不会撒鹰，但对于兄弟姐妹们，文人个人依然郑重建议:受不了折磨的，还是见好就收，抓住机会落袋为安，方是上策。牛市下半场，能够销户的，还是尽快销户为好。高手除外，一般散户，千万不要高估自己个人的能力与运气，否则，结果多半是自己为难自己！
最后提示一句，今天是本月第三周的周五，今天又是股指期货交割日。这样的日子，兄弟姐妹们尤其需要小心一些。
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