海沧TOD璞盛之后，还有没有黑天鹅？（上）

海沧中心TOD璞盛周末提前入市，3.35W的均价点燃整个厦门楼市，朋友圈全是刷屏直播现场热况，主力户型89平直接售罄，现场紧急加推一栋。 …… 在楼市低迷期，海沧中心TOD璞盛能卖得如此火热，核心因素莫过于价格，支撑这个定价热卖的逻辑： 价值逻辑 1，东屿板块汇集地铁，CBD，商业，湖海景观，岛外顶级的城市界面，是海沧湾无可争议的C位地段； 2，东屿板块配套的双十海附东屿校区，属于岛外顶级学区资源，岛外学区间差距巨大，不像岛内相对均衡，双十海附拥有很高的市场认可度； 3，周边海沧湾二手的行情普遍在4W左右，自家海沧中心TOD璞瑞的售价也在4W左右，马銮湾乐活岛新房和二手售价普遍在3-3.5W，海沧中心TOD璞盛价格不仅和周边市场形成倒挂，更是直接把海沧湾卖出了马銮湾的价格，性价比可见非同一般。 …… 之所以海沧中心TOD璞盛定出这个“黑天鹅”式的售价，其背后逻辑： 定价逻辑 1，地价决定房价底限，该地块由轨道和海投以楼面价2W（住宅部分）联合竞得，商业部分由两家平摊成本，住宅均价3.35W依然有不少利润空间； 2，产品定位一般，TOD产品分为璞瑞（高端），璞盛（普通），璞安（入门）三个系列，璞盛的外立面，室内精装，公区这些投入成本都比璞瑞更低，产品也是以小户型为主，和海沧中心TOD璞瑞实际上是两个不同小区，价格卖得更低也属正常； 3，借楼市政策东风，当下大规模救市启动，购房政策友好，同时近两年市场观望积累需求越来越多。与其等待市场回暖，不如定价一步到位，趁政策利好把购房需求快速变现。