近期北京楼市小结

北京这几个月的行情不差， 连续4个月超过1.3万套，整体市场处于高位运行，尤其新政出台后，还创造了成交周末高峰。 北京的刚需盘这几个月成交量非常好。截止目前，小于300万的老破小成交占比高达32.20%，300-500万的老破小，成交占比达35.5%也就是说，500万以下的房子，成交占比达到了67.7%。 这个数字是很惊人的。买老破小的原因有两个： 1、价格跌到位了，基本已经跌回上一轮房价大📈前夕。 2、纯自住，不投资，作为安全资产不用过多考虑。租赁流动性也不错。 同样的价格，买老破小要比远新大更靠谱一些，老破小自己不住了还可以租出去，但远新大没有老破小好租，租金也低。而且老破小周边配套成熟，自住舒服，是远新大不能比的。 还有一个非常重要的原因是北京的翻新能力。政府还是非常有钱的，从道路建设就能看出来，一旦道路老化，过段时间就会重新铺上柏油马路。 老破小热销，就是回归到居住属性的一种表现，如果刚需不再为增值买单的话，一些所谓的新概念就彻底崩塌了，从而大家会更在乎眼前的利益，是一种比较务实的做法。 在北京500万以下，几乎没有投资逻辑，只有总价达到800万以上的段位才能博预期。 还有一个变化是关于学区房的。 学区房非常火热，德胜5月份成交量达到了106套，相比于4月份的59套，环比上📈了80%，6月成交量达到了142套，刷新了德胜历史。 为什么呢？源于今年北京学区房从“多校划片”，重新回到了“单校划片”。“多校划片”是北京当初以教育均衡的方式，一方面是北京学生没那么多了，学位不紧张，也没必要再搞多校了。另一方面也是最重要的，恢复学区房价格体系，让学区房继续带动房价预期。 历史上，北京房价周期，一半是豪宅带动，另一半则是学区房带动。学区房是投Z型稀缺产品，而且量少很容易引发价格上📈这样可以同步将行情传导至其他市场。 学区房政策、三四线棚改政策、地王效应，这种人为的创造房价行情上涨方式，很容易唤醒人们对房子的热情。 房价📈了买房就会越来越多。理解了这个，也就明白了为什么北京和其他头部城市，这段时间，会放开地价限制，放开房价限制，鼓励开发高端豪宅盘，放开学区房价格，模糊挂牌量和历史成交价…… 北京作为全国楼市风向标，接下来还会继续释放利好，拉📈行情，重点看7-8月的数据和政策后再定，总之楼市就是