苏州楼市50% off，上海郊区房子的麻烦大了
有段时间没看苏州房价了，我顺手到贝壳App上看了一眼，一圈之后，不得不承认，作为上海房东，我破防了。
听闻过苏州房价跌了很多，但没想到跌得那么厉害。
话不多说，我们直奔苏州工业园区的玲珑湾花园。
（📷见图2）
玲珑湾花园在东方之门（湖西CBD）和湖东CBD中间，坐北朝南正对金鸡湖，距离园区火车站也就2km.地段、配套、交通便利性、环境全部拉满：
（📷见图3、4）
玲珑湾十一区是房龄最新的一期，不说是翠湖天地吧，至少也是个苏州中海建国里：
玲珑湾花园十一区135㎡三房总价已杀至600万！
上海500-600万是什么房子？
乡下地方的100㎡刚需新房。
前几天，好多人来咨询曹路的金海汀云台，这个盘最终还触发了积分。
曹路我之前去过几次，必胜客在当地算是比较好的饭店了，周末要排队的。
苏州湖东/湖西CBD的商圈能级，大约介于上海普通市级商圈与顶级商圈之间。
（📷见图5）
曹路房子比金鸡湖贵50%，呵呵哒...
松江大学城的房子要6万/㎡，吴泾化工厂的房子接近7万/㎡.
直觉告诉我，上海郊区的房子有巨大泡沫。
其实2016年那会儿，苏州园区标杆盘的价格，至少还要比上海郊区上车户型贵60%：
（📷见图6）
现在，差价被拉平了：
（📷见图7）
还得考虑到2015-2018年的行情，上海是先涨的，苏州后涨。
也就是说，上海郊区现在五六百万的房子，如果估值看齐苏州市中心的话，至少得跌到300多万了，-40%是打底的。
当然，苏州房价跌成这样，有它自己的问题——供需结构差、租金回报率糟糕。
上海商品房的挂牌率一般在3%左右。
苏州则普遍达到7-8%：
（📷见图8）
像铂悦犀湖这种投资客集中的楼盘，挂牌率则达到10%，非常夸张：
（📷见图9）
玲珑湾花园的135㎡一个月只能租6200块：
（📷见图10）
照这么看，房价还能再拦腰一刀...
上海郊区的房东们也别偷着乐，面临的问题和苏州是类似的。唐镇次新房，租金回报率也就只有1%：
（📷见图11）
现在这是租售比和租金增速，两个都不行。
上海买房人活在一个巨大的信息茧房里。垃圾资产还在抢着买，觉得再不买会踏空。
苏州就在上海的隔壁，城市能级较高，园区的城建是一线城市级别的。比价效应是有参考意义的。
五六百万在苏州横着走，在上海却只能忍受郊区的刚需小户型。
园区火车站到上海新客站只要20多分钟，进城讲不定还比上海郊区房子快：
（📷见图12）
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