西北旺稀缺次新社区—芳怡园（上）
码哥北京踩盘日记
2025-01-10 16:19:43
[啤酒R] 今天介绍一个西北旺板块非常稀缺的次新板楼社区—芳怡园。在不是豪宅就是无电梯老破小的西北旺，少有的500-600就能上车的次新小区。
[火R] 芳怡园建成于2019年，是整个西北旺板块楼龄最新的社区。当年的回迁示范小区，二类经适性质，2024年5月刚下的房本，原始住户是西直门外的老北京人。小区目前能交易的房子都不满二，原值也低，再加上经适房的转商费，导致这个小区不能高dai，上车门槛需要400个以上。小区一共8栋楼，都是6-10层的板楼，全部有电梯，一共1432户。开发商是北京德成置地，物业是雨禾智慧物业。
[火R] 还是先说小区品质。芳怡园小区非常新，环境和品质完全优于同为回迁房的春夏秋冬景五个园。人车分流，只有南门可以走车，有地下车库且车位很充足。除了1、2号楼外，其余楼栋都可以电梯直通地库。小区绿化不错，冬天小区里还摆放了不少仿真花，看起来也是生机盎然。小区有凉亭有小广场，还有儿童的娱乐设施以及一个篮球场。物业管理也还行，比一般的回迁房小区要强上不少（当然物业费也更贵），里里外外收拾得还算干净，绿植有人修剪，地砖也进行了集中修补。不过大门保安差点意思，基本不管事，小区可以随意进出。芳怡园是黄白相间的涂料外立面，目前还没有墙皮脱落的问题。楼道地面贴的瓷砖，墙面是刷的白墙。
[火R] 芳怡园毕竟是回迁房，还是会有回迁房的通病问题：首先租户非常多，因为一手业主老北京人很多不在五环外居住，所以自主率很低。但这里的租户大多是附近大厂上班的员工，学历和素质有保障，和其他租户多、鱼龙混杂的小区还是不一样。其次就是小区里老人也很多，这个应该都能理解，毕竟是城里的回迁。在小区广场上晒被子晒衣服的人不少，单元门禁也全都不可用，楼道里还堆放了不少杂物。最后就是小区里的电动车停放非常随意，虽然有电动车棚，但是单元门口乱停乱放的现象依然严重。
[火R] 整体看芳怡园的品质还算可以，楼龄很新，虽然小区环境比不过商品房，但也不是那些老破小可以比拟的。不过有一点码哥要提醒一下大家：回迁房小区的老化速度要比商品房快很多，等五到十年之后再次交易，品质估计会打不少折扣。
[向右R] 未完待续，下篇会详细讲一下芳怡园的地理位置已经户型产品
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Geminiccccc
年初看过这个小区的几套房。租户多，公摊面积比楼梯的大几平米，优势在于有电梯，户型不是很理想，正规南北通透的基本上没有，纯南向的比较难受（之前租住过这种户型）。车位富裕，但是回迁业主和新业主租金不一样，新买房的车位费租金很高。回迁业主凭协议好像能上中二，新业主没协议，不能确定。