老北苑的法式洋房社区—山水蓝维（下）

[啤酒R] 本文接着来讲山水蓝维。 [火R] 然后是地理位置。山水蓝维位于老北苑板块，属于老北苑板块的头部小区。不过老北苑这个板块，之前码哥也说过，并不属于产业丰富的板块，主要还是靠着望京和西二旗的次级外溢，人员购买力并不强，其实属于板块内的错配。 [气球R] 山水蓝维离13号线北苑地铁站看着近走着远，走路的话也要1.5公里。不过距离17号线红军营地铁站倒是很近，走路五六分钟即可到达。小区周边城市界面非常一般，基本都是来广营的回迁房，购物基本只能去新北苑的龙湖天街，要不就是靠底商。旁边有一个比较大的农贸市场，平时买菜倒还是比较方便。小区旁边有个半岛幼儿园，对口小学是花家地实验小学朝来校区，划片中学是和平街一种朝来校区，都算是普通学校。 [气球R] 山水蓝维的二期处于整个小区的最外围，会有临街和临铁的噪音问题。北侧是13号线地上地铁，并且还会高压线的影响。东侧是北苑东路，车也不少。一期基本不会有这个问题，朝来路基本就是小区内部路，两边停满了小区业主的私家车。整体来看山水蓝维的地理位置和城市界面都很一般，并且小区价格和板块主流购买力不符，存在错配。 [火R] 然后是户型产品。山水蓝维是低密度板楼社区，户型普遍不错，并且得房率都很高。一期目前7万左右，二期还要更贵一点。一期两居室只有一种户型，96平南北通透的两居室，客厅是落地阳台，主卧是落地飘窗。这种户型客厅面宽达到了4.5米，得房率达到了惊人的90%，居住舒适感非常不错，可惜就都是暗卫。低楼层采光由于被高大的树木和绿化遮挡，所以采光不太行。当前这种户型中间楼层成交价在700以内。二期是正常的钢混电梯板楼，主力两居户型是124平两居两厅，客厅和两个卧室全部都是落地窗，采光非常好，可惜也是暗卫。当前价格要900以上。 [气球R] 总结下优缺点： [火R] 优点： [一R] 小区环境优美，标准的法式园林，低密度花园洋房，充满欧陆风情。物业管理也很负责，居住舒适感很高。 [二R] 得房率高，一期达到了90%，二期也不低。户型也还可以，南北通透。 [火R] 缺点： [一R] 回迁房的底子，外挂式电梯，一期没有地下车库，需要走路很远到二期地库。并且还是砖混结构，影响楼体质量和贷款年限。 [二R] 中央空调供暖，很多人难以接受。小区里树木太高，低楼层有挡光。 [三R] 城市界面不行，停车乱，附近配套也一般。小区价格定位和整个板块的定位不太相符，存在错配。