海淀回迁房小区的天花板—魏公村佳苑（下）

[啤酒R] 前两篇文章介绍完了魏公村佳苑的小区环境以及地理位置，本文接着来聊户型产品。 [火R] 魏公村佳苑是纯板楼社区，小区户型一共26种，2-4居，大部分都是两梯四户带连廊的户型。得房率仅有72%，这也是回迁房的通病了。没阳台没落地窗，南向的房间有飘窗，部分房间的北侧窗户对着连廊，会有采光遮挡。不过优势在于魏公村佳苑的所有户型都是南北通透明厨明卫。 [气球R] 小区目前单价10-11万一平，还不算税费，税费一般在四五十万，并且贷款只能贷一二百万，所以买这个小区两居首付最少也要准备600万以上。魏公村佳苑自从去年下了房本挂牌之后一直成交火热，价格也是逆势上涨，总价一共涨了40-50万。重点说一下连廊问题，中间户的北向房间都会对着连廊，其中1-2层的连廊都是实体墙壁，3层以上的连廊是玻璃护栏，采光肯定还是有影响。边户不受连廊影响，但是南向客厅会略微被凸出来的中间户侧墙壁遮挡。 [气球R] 首先是小区内面积最小的61平南北两居室，客厅朝北对着连廊。客厅面积很小，厨房和卫生间也都不大。两个卧室朝南都有飘窗，这点倒还不错。这种户型目前成交价在680万左右，还有35万左右的税费。 [气球R] 然后是比较经典的70平南北两居室，还有几种面积不同的同户型。客厅和主卧朝南都有飘窗，次卧朝北对着连廊，采光受影响。70平的户型目前成交价720万左右，贷款173万，税费44万。 [气球R] 三居室户型也不少：95-100平的南北通透三居室，两个次卧朝北，中间户对着连廊，边户正常，客厅和主卧朝南有飘窗。目前这种户型99平的成交价在1000万左右。86-93平三面宽南北通透的三居一卫，客厅和两个卧室朝南有飘窗，北卧室对着连廊。当前这种户型88平的成交价在900万左右，55万税费。还有一种97平的户型，都是边户，北向卧室不对着连廊，但是南向采光略差，当前这种户型成交价1000万以上。 [火R] 优点： [一R] 小区最大的优点就是楼龄新，尤其在老破小占比超过80%的北三环，显得额外稀缺。 [二R] 社区环境还不错，物业管理也还行，人车分流，有花园有水系，还是干挂石材外立面，跟商品房比都不落下风。 地理位置很好，交通方便。 [火R] 缺点： [一R] 回迁房小区，有回迁房的通病问题：业主不够爱惜，砸盘人多，税费高…  划片学区一般，海淀中等，小学稍差。 [二R] 得房率非常低，有连廊影响北向采光，并且三居室都只有一个卫生间。