北京楼市，西北旺买房危险了！

安总说房 2025-05-10 16:48:54

⭕西北旺夏霖园55㎡1居室25年3月成交一套，成交价400万，相比22年8月同户型成交价586万，下降186万，跌幅-32% ⭕西北旺主要依赖互联网产业区外溢，板块内房子不多，改善为主。 ⭕️西北旺买房梯队第一梯队：西山壹号院、万科如园第二梯队：中海枫涟山庄、百旺茉莉园第三梯队：芳怡园、春晖园、夏霖园、秋露园、冬晴园、景和园 1⃣西山壹号院：高端豪宅，小区分为南北两区，楼栋均为4-6层低密度矮板楼，适合互联网改善群体。低密度板楼，45%的绿化率，所有房子均是方方正正，正南正北，南北通透，有阳台，绿化比较好。 2⃣万科如园：分南、北两个园区，南北通透的10层低密度矮板楼，得房率83-86%，大户型，物业好，圈层纯粹，总价昂贵。 3⃣中海枫涟山庄：04年纯商品房社区，全部都是8-10层的电梯板楼，一梯两户，物业好，容积率低，位置好，配套好，出门即是地铁，户型很好，并且得房率高，但两居室都临街、临大商场、临陵园，有噪音污染，潜在的竞品多（永丰南、永丰北、功德寺、朱房村） 4⃣百旺茉莉园：一期04年，二期07-08年，改善商品房，仅有1.3的容积率，小区环境好，绿化率高，居住密度低，居住属性强，产业环绕，但一期的5层洋房没电梯，并且不是人车分流，潜在的竞品多（永丰南、永丰北、功德寺、朱房村） 5⃣春晖园、夏霖园、秋露园、冬晴园：都差不多，回迁房，总高6层无电梯的板楼，拥有着跟中海枫涟山庄和百旺茉莉园同样的配套。位置紧邻西二旗软件园，地铁是西北旺站，学校是中关村二小百旺校区，地段和配套都很优秀。但没有人车分流，没有地下车位、物业管理不好等等，跟其他经适房小区一样。 6⃣景和园：属于拆迁安置房，共10栋板楼，小区绿化还不错，6栋楼是11年建成的6层的没电梯，4栋楼21年建成的9层的带电梯，电梯楼不能交易，整体还不错。 7️⃣芳怡园：19年建成，整个西北旺板块楼龄最新的社区。二类经适性质，电梯板楼社区，总价也不高，在西北旺稀缺，但小区目前能交易的房子都不能高贷款，对首付要求高，税费高，而且回迁房后期小区老化速度会很快。

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