朝阳外国语的知名学区房—卧龙小区（下）

[啤酒R] 本文接着来讲卧龙小区。 [火R] 说一下卧龙小区的户型产品。卧龙小区的户型多种多样，面积段横跨54-211平米，从一居室到四居室，楼与楼之间的管理和品质也有较大区别，所以单价也横跨了6-10万。既有总高14层连廊电梯的高板楼，得房率80%左右；也有两梯六户总高16层的塔楼，得房率75%左右；还有一梯2-4户总高5-6层的没电梯板楼，得房率85%左右。卧龙小区一居室500万左右，也是本小区的最低上车门槛，可以用来学区占坑。两居室600-800万，三居室800-1000万。 [一R] 首先是一居室。54平的全南一居室，位于223、224、225这三栋楼，客厅阳台较大可以放下一个榻榻米，住三口人的话问题不大，当前这个户型中间楼层成交价在500万上下。 [二R] 然后是两居室。小区户型最好的两居室，位于207号楼，91平南北双通透的两居室，两个卫生间，一个客厅一个餐厅，主卧还有大阳台。这种户型的功能性非常强，其中一个次卫正好把客厅和餐厅做了隔离。当前这种户型成交价在800万上下。 [三R] 最后是三居室：92平南北三居室，位于223、224、225号楼，也有同户型101平的，套内面积都一样。主卧朝南有阳台，次卧朝北，另一个次卧朝东或者朝西，当前这种户型成交价800万以上。107平的三居室，最好的三居户型，也在207号楼，和91平的两居比较像，两个卫生间，南北双通透加三面宽，当前这种户型成交价要950万左右。最后是130平的三居两卫，位于202、203号楼，临街，北侧窗户被连廊遮挡。客厅有阳台，主卧有独卫，餐客分离。当前这种户型价格在900万左右。 [气球R] 总结下卧龙小区的优缺点： [火R] 优点： [一R] 朝阳顶级学区房，考虑买卧龙的购房者100%是冲着上学来的。而且相比于陈经纶的一校多址，朝外至今仍是单校，确定性显然更高一些。 [二R] 地理位置优越，交通方便，配套成熟，并且紧挨着奥森公园，生态环境好。 [三R] 曾经的富人区，相比于旁边的慧忠里，卧龙小区的品质显然更高一些。众多单位自管的央产房，维护的也更好。 [火R] 缺点： [一R] 买了学区房就要承担学区的溢价以及不确定性，尤其是近几年上学的购房者。之前是单校划片，并不代表永远都是单校划片。 [二R] 居住品质差。说卧龙小区品质高那是跟旁边的慧忠里来比，但本质上卧龙小区自己也属于老破小。30年的楼龄，两居却依然卖着七八百万的价格，个人觉得学区溢价率达到了40%。