[赞R]前天跑了一整天运河商务区，跟大家聊聊运河 3 号地的实地感受。 [哇R]两周前，运河八子中 05、06、08 地块规划已公示，不少粉丝关注这个优质项目，今天客观分析其优劣。 [一R]位置和资源是zui大优势。 运河商务区以副中心交通枢纽为界，南北差异明显。 北边成熟但界面杂乱拥挤，南侧属规划先行区，新建住宅和工地为主，道路已修通，未来板块界面会更优。 3 号地拥有头排运河景观，全北京稀缺，未来难有地块超越。 [二R]交通枢纽是价值核心。 4 条地铁、2 条城际铁路、1 条市郊铁路加 15 条公交，极大提升出行效率。 6 号线和即将开通的 22 号线，让客户来源更广，也保障了二手房流通性和保值性。 [三R]副中心未来值得期待。 过去十年千亿投入打基础，未来十年将进入收获期。 全北京规划不少，但副中心和亦庄是我们坚决看好的，核心城市核心资产最安全，3 号地长期属优质资产。 [四R]不过短期内生活配套是短板。 交通枢纽的 TOD 商业刚动工，周边小区无底商，日常购物需往北去成熟区。我们转了半天都难找到小卖部，但社区入住后，各类小商业自然会跟上。 [五R]临河的 08、10、11 地块挨着紫运西路，虽车不多但车速快，临河底层楼可能有噪音影响。 [六R]至于高压线问题无需担心，现场高压线已入地，运河公园的塔只是固定拉线，无高压线。 [七R]产品分两种购买逻辑。 05、06 地块是通州主流的 90-120 平米三四居，主打刚需、刚改，均价 5.8-6 万 / 平。对比通州同价项目，位置优势明显，加上地铁换乘优势，若开盘价在此区间，必是通州买房首选。 08 地块为 130-250 平米大平层，定位高端改善，集规划与景观优势。临河 3 栋楼预计 7 万 / 平，不临河 3 栋约 6.3-6.5 万 / 平，价差明显。 [八R]运河景观稀缺性值得每平贵 5000-7000 元，适合通州高端自住群体。 [九R]想体验视野可参考北侧运河湾临河楼栋，3 号地未来体验会更好。 [加一R]最新进度：网传户型图仅供参考，以官方为准。售楼处和样板间收尾中，预计下周六日开放，含 108 平三居、122 平四居和 200 平大平层样板间，9 月正式开盘，我们会持续跟进动态。