全面征税可能性小备案规范是大方向

■本报记者孙蔚

近日，一则“《住房租赁条例》（以下简称《条例》）将于9月15日正式实施，届时‘房东税’也将同步开征”的消息在网上广泛流传，引起众多租房者与房东的密切关注，相关话题一度冲上热搜。有人担心税负会增加，有人忧虑房租会因此上涨。那么，何为“房东税”？《条例》中又对此有哪些具体规定？记者针对这些问题进行了采访。

房租收税早有规定

所谓“房东税”，并非是一个新设立的单一税种，而是对个人出租房屋所涉及的多种税费的统称。中指研究院指数事业部研究总监陈文静向记者介绍，其涵盖了增值税、房产税、个人所得税、附加税费等多个税种。

事实上，针对房租收入的税收规则由来已久，相关政策早已存在。58安居客研究院院长张波告诉记者，2010年以前，我国对个人出租房屋的税收征管相对宽松，主要以房产税为主，税率为12%，同时涉及营业税、个人所得税等多个税种。由于综合税负较高，实际征管难度较大，很多房东选择不申报纳税。

2010年，财政部、国家税务总局出台的《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》明确了对个人出租住房给予税收优惠，包括对个人出租住房所得减按10%的税率征收个人所得税；对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。

2016年，财政部、国家税务总局出台的《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》指出“房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税”，即计算房产税时，房屋租金的计税收入不含增值税。

张波表示，从上述政策可以看出，相关部门对租房相关税收秉持着能免则免、能减则减的原则。而在实际操作中，不少地方还对相关税种进行了进一步减免，也就是说，房屋租赁环节的税费负担并不重。

出租税费政策并未调整

既然租房收税并非新规，为何此次“房东税”话题引发热烈讨论？这主要与《条例》的相关内容有关。

《条例》要求，出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案；房管部门应当通过住房租赁管理服务平台开展合同备案审查、租赁住房信息管理、统计监测等管理与服务，并与民政、自然资源、市场监管、税务等部门建立信息共享机制。据此，有人解读为，租赁合同备案和部门间的信息共享意味着将全面向房东征收税款。

事实果真如此吗？上海易居研究院副院长严跃进对记者表示，《条例》中关于合同备案的规定，其出发点并非收税，而是保护租客权益。出租房屋属于经营活动范畴，由此产生的收入原本就涉及相应税费，与《条例》的出台并无直接关联，不应将两者画等号。

记者查询发现，多地税务部门的官方微信公众号发文辟谣，称个人出租房屋相应的税费政策是已实施了数十年的既定规定，并未因《条例》的出台而调整，更没有新增“房东税”。《条例》推动租赁信息备案，其本质上是让纳税流程更规范，而非加税，提醒公众不要误读。

市场供需决定租金走向

面对政策变化，房东与租客的反应各异。部分房东担心成本增加，有房东对记者表示：“以前对缴税没太在意，如今要进行备案，以后要缴税的话，成本增加了不少，只能涨房租了。”租客们则忧心房租上涨，租客小李说：“要是因为备案缴税，房东要涨房租，那租房的压力就更大了。”

不过，业内人士指出，房租是否上涨，关键取决于市场供需关系。近年来，楼市进入调整阶段，多数地区房价与租金同步下跌，市场逐渐变为买方市场。中指研究院发布的数据显示，今年上半年，50城住宅平均租金累计下跌1.37%，房东单方面涨租能力有限。

那么，在租房市场上，房东缴税现象普遍吗？应该按照什么标准缴税？

记者咨询多个房地产中介，了解到房东缴税的情况并不常见，一般只有在租客有报销、办理居住证或其他需求需要租房发票时，房东才会去税务部门报税，产生的税金大多由租客承担。

张波对记者表示，在执行层面，由于缺乏有力的监督与约束机制，大量租赁行为游离于监管之外，使得租赁市场信息不透明，给税收征管、市场秩序维护及租客权益保障等方面带来困难。

据悉，部分地区对个人出租住房采用综合征收率的方式，将各项税费合并计算，简化征收流程。比如，北京市税务局工作人员告诉记者，在个人出租住宅、月租金不超过10万元的情况下，以2.5%的综合税率征收，开具增值税普通发票。上海与北京的情况一致，同样按照2.5%的综合税率征收。广州市税务局工作人员表示，自有住房出租租金在2000元至3万元之间的，按照4%的综合税率征收。成都的政策则更为特殊，个人出租住房且在成都住房租赁交易服务平台网签备案的，按照0税率综合征收。

业内人士认为，虽然目前租赁市场备案率相对不高，部分房东无须缴纳相应税金，但随着租赁市场逐步规范，全面备案将成为大趋势。

张波认为，近期内全面征收房东税的可能性较小，而且即使因备案产生了税费，就目前的税率来看，其对租赁交易造成的影响也较为有限。

严跃进建议，从鼓励租赁消费、增加备案比例的角度出发，可以考虑对目前的租赁税费进行一定减免。