文|一种

大摩之前预测楼市的触底时间在25年二季度。

但是目前一线城市的下跌都还在加速，楼市全面触底就更别提了。

所以最近在闭门会中，大摩把预测触底的时间调整为26年底。

大摩警告：如果救市策略还是“挤牙膏、小修小补”，楼市可能陷入长期的低迷。

止跌的时间则将推迟到30年后。

但如果能及时出手，快速解决库存和企业债务的问题。

可将这一轮房地产调整周期缩短至2026年底企稳。

同时，大摩还开出了促进房地产尽快止跌回稳的“10万亿救市药方”。

那么，为什么本轮市场迟迟没有止跌？

大摩究竟给出了怎样的救市药方？

01

中国楼市走到今天进入了长周期的调整，存在很多问题，比如人口老龄化、负债率高、城市化接近尾声。

这些发生过房地产危机的国家都经历过。

同样是这些问题，有的国家很快就走出了阴影，有的国家阴跌了十几年。

关键在于处理危机的手段和态度不一样。

而我们过去一年，救市的力度远远不及预期。

乱世需用重典、重病宜用猛药

但是从去年924至今，救市政策的力度非常小。

我们可以回顾一下，从去年924到现在一共有哪些政策？

1、降息一次，10bp。

2、降准一次，0.5%

3、北京、上海、深圳放松限购

没了。

作为对比，14年的救市是怎么救的？

1、3个月，全国各大城市全面取消限购。

2、1年降息6次，累计降息165bp。

3、3次定向降准、5次全面降准

也就是说，现在的市场情况比14年的时候更糟糕，但是政策的力度还远不如14年。

市场怎么可能会顺利止跌？

收储没下文，降息力度小，调控政策挤牙膏。

这是本轮周期迟迟未能见底的重要原因。

02

为了解决经济的困境，大摩究竟开出了怎样的药方呢？

1、3万亿收储去库存

由中央政府出资约3万亿，聚焦在头部一、二线重点30个城市收储150万套商品房转为保障房。

之前我分析过进退两难的楼市为什么收储推进不下去。

简单来说：

一是因为地方政府没钱。

二是因为租售比太低，收储是赔钱生意。

三是因为库存和需求错配，大量库存位于缺乏保障房需求的三四线城市。

所以大摩才会提出由ZY出钱的方案。

其实现在各方都知道收储这个事情，仅靠地方政府是没动力推下去的。

大家都在等下一步的政策。

之前我分析过，中国50%的库存位于三四线城市，这些城市对保障房的需求并不高。

大摩对这些城市直接给了两个字：放弃。

集中资金去一二线城市收储，把这部分前景更好，更健康的市场救起来，剩下的暂时不管了。

至于第二点，收储不赚钱。

这个确实解决不了。

我之前分析过，收储需要有充足的，不计较短期利益的资金。

用大摩的话讲：收储不能只算经济账。

（因为经济账算不过）。

还要算社会账，算全局效益，比如3万亿收储极大减少商品房库存后，就能帮助市场企稳回升，老百姓的预期会变好，能改善民生预期、切实为消费复苏创造有利条件。

大摩的意思也很清楚，收储短期看是不赚钱的，甚至是亏钱的。

但是一旦房地产这个最大的拖累中国经济和消费的板块企稳了。

对于中国的经济复苏和收入预期的改善是非常有帮助的，也会切实的帮助消费复苏。

一来中国70%的家庭财富在房地产，房价企稳，老百姓财富不再继续缩水。如果一二线城市房价反弹，那么中产财富增加，会刺激消费需求。

二来收储后大量保障房入市，可以有效解决中低收入人群住房的后顾之忧，释放他们的消费能力。

2、5万亿社保补贴

当然仅仅是收储还不行，更重要的是增加老百姓的收入，改善他们对于未来的预期。

对此，大摩建议通过社保改革和定向增大补贴，以此降低居民预防性储蓄并增大消费。

具体政策为：未来5年将农民和农民工社保补贴提升至每月1000元，增强消费信心。

目标将消费占GDP比重从不足40%提高至45%-48%，力争到2030年，中国的消费市场达到10万亿美元这个量级。

翻译一下就是收入分配改革+发钱。

一方面增加中低收入群体的社保补贴。

另一方面发放定向的补贴（比如消费补贴）。

大家知道，欧美消费占GDP的比重大概是60%，但中国只有40%。

但是为什么呢？

再给大家看另一组数据，欧美国家居民收入占GDP的比重是60-70%，但是中国只有不到50%。

所以答案很清楚了。

中国人不是不爱消费，而是手里没钱。

中国的财富分配存在问题，大部分GDP没有转化成老百姓的收入。

这个时候ZY就要通过发钱，进行再分配。

针对低收入群体进行社保补贴，是刺激消费效率最高、效果最直接的方式。

而经过测算，补贴的规模大概在3-5万亿。

3、1万亿托底政策

第三个救经济常规大招是在对当下经济出台一个“托底”救市政策。

大摩在年初预测2025年中国经济将呈现“前高后低”走势。

实际上中国一二季度都高于5%，而三季度GDP预计在4.5%低位，而四季度如果不采取措施可能比三季度更低。

如果要保证全年的经济增长目标的实现，3季度末之前要出台救市政策。

如果政策出台的太晚，对于四季度的经济就起不到推动的作用。

因此预计10月底，将出台规模5000亿-1万亿元的托底政策，可能包括置换地方政府应付账款、支持城中村改造等。

这类政策旨在缓解经济下行压力，但需避免过度依赖基建投资，转而聚焦消费和民生领域。

整体看，大摩对于中国楼市的研究还是有一定深度的。

三大政策预计规模在10万亿左右。

准确的发现了目前收储和收入分配中存在的问题。

这也是制约未来楼市复苏和经济发展的症结所在。

同时大摩也给出警告：“若政策执行不及预期、房企债务违约扩散、全球经济超预期衰退，就会进一步延长中国房地产市场的调整周期。”