现房秒光，期房没人要，购房者用钱包投票 去年三月，湖北荆门那个叫“城控·易居苑”的楼盘，在开盘那天就把一百零六套房子全部卖完，它不是靠着降价促销，也不是搞什么营销花样，就是现房，大家可以直接走进看、伸手摸的那种，那时候很多地方还在宣传期房、组织团购，但根本没人愿意买，现在买房的人最担心什么，他们怕把钱交出去之后项目烂尾，也怕广告上说的和实际盖出来的差得太远，所以哪怕价格高一些，人们也要选那种看得见摸得着的房子，这件事说明，普通老百姓其实很明白，他们在用自己实实在在的钱选择更安心的方式。 住建部的倪虹部长前年写过一篇文章，提出要推进现房销售，这个说法听起来像是要全面取消预售制度，其实不是这样，倪虹部长的意思是今后卖房子要以现房为主，预售仍然可以存在，但必须管得更严格，比如预售拿到的钱必须专门用在建房上，不能挪去拿地或者还债，工程进行到哪一步，开发商才能拿到对应步骤的钱，这项政策推出之后，市场反应很快，2020年全国现房比例只有12.7%，到2024年底就上升到30.84%，今年前三个月更是提高到36%，这种变化不是政府强制要求的，而是市场自己选择的结果。 过去开发商特别看重快速周转，拿到一块地，做好沙盘模型，就开始卖房子收钱，再用这笔钱去拿新的地块，整个循环跑得很快，现在情况变了，房子必须全部盖好才能开始销售，资金压在项目里两三年，规模小的公司根本撑不住，一些房地产企业已经在调整做法，比如在海南和广州等地，有项目主动提升建筑材料品质，重新设计房屋户型，因为现在的购房者看到实际房子就能判断好坏，光靠口头宣传已经行不通了，原来那套高周转的模式，现在已经走不下去了。 地方政府依靠卖地获得收入，开发商依赖回款维持运营，政策没有采取全国统一方式，而是让各个地区自行探索解决办法，赣州允许在建项目延期缴纳土地价款，九江为购房者提供契税补贴，山东提高公积金贷款上限，还出现一种新做法叫做“带定金现房销售”，购房者支付百分之十定金，这笔钱由第三方机构保管，待房屋建成后再转交开发商，这种做法既缓解开发商的资金压力，又保障购房者权益，同时促进银行放心发放贷款，这种务实举措比空洞口号更有实际意义。 国外也有相似做法，德国实行先租后买模式，日本销售成品房屋，有严格的质量标准，但中国没有直接照搬这些方法，而是逐步推进试点，比如先在部分城市试行，再配合相应政策，现房销售的本质是重新分配风险，过去出现的楼盘烂尾、延期交付、偷工减料等问题，最终由购房者、银行和政府共同承担后果，现在逐渐转为由开发商承担主要责任，因为开发商更懂得控制成本与工程进度。 不过监管还是跟不上，2024年好几个城市都出现预售资金被挪用的情况，这些钱有的拿去买了地，有的用来还了债，甚至投到了别的行业里面去，光靠企业自己管好自己根本做不到，必须依靠制度来约束，比如让资金账户和工程进度联系起来，楼房盖到哪一层才能动用对应部分的钱，这个机制要是建不好，推广现房销售就等于空谈，我看过一些实际例子，只要监管真正到位了，开发商反而更愿意把项目做好，因为不用担心被别人比下去。 现在买房的人变得很精明，这些人不在乎开发商是大品牌还是小公司，只关心房子能不能按时交房、质量有没有保证，现房变成大家抢着要的东西，期房除非价格特别低，否则很难吸引人注意，开发商也在改变做法，从追求速度转向重视品质，从空谈概念转为注重细节，这种变化虽然来得有点慢，但方向是对的，毕竟房子不是快速消费品，而是家，是几十年的事情，没有人愿意花钱买一个只会“画饼”的房子。