出租人破产，其管理人为实现破产财产最大化而解除租赁合同，给承租人造成装修残值损失的，该损失是普通债权还是共益债权？本案例从共益债的立法目的着手对此进行了详细分析，为类案审理提供参考。

裁判要旨

出租人破产，管理人为了实现破产财产最大化而解除租赁合同并处置租赁物，承租人的装修提升了财产处置价值，装修损失补偿视为债务人不当得利，按共益债务处理。出租人基于合同约定收取的租赁保证金并非不当得利，该保证金产生在破产前，并未特定化，应认定为普通债权。

基本案情

上诉人（原审原告）：郑某清。

被上诉人（原审被告）：某和公司。

2016年5月27日，郑某清与某和公司签订《房屋租赁合同》，某和公司将位于珠海某商业广场的副楼2F出租给郑某清，租赁期自2016年11月1日起至2028年2月28日。郑某清交纳了12万元保证金，2019年9月1日至2020年3月4日未支付租金。2018年12月29日，某和公司破产清算。管理人于2019年11月8日向郑某清邮寄《关于解除原〈租赁合同〉的通知》。2020年1月15日，郑某清申报装修款5299607.21元共益债权以及保证金120000元共益债权，管理人不予确认。2020年2月13日，管理人对案涉房产进行了拍卖，管理人拍卖前委托评估该商业广场2层车库的评估价为14117935元，3层车库的评估价为8687960元，评估价格合计22805895元。2020年3月2日管理人与铭某公司签订《拍卖成交确认书》，前述2、3层车库拍卖成交价21914127元，铭某公司于2020年3月10日通知郑某清自通知之日起解除租赁合同并腾退房屋，郑某清于当天向铭某公司发出《〈解除租赁关系通知书〉回复函》，表示其同意向铭某公司移交案涉场地，同日郑某清通知管理人于2020年3月15日前按铭某公司的要求腾退完毕。郑某清与某和公司破产债权确认纠纷一案，（2021）粤民终1295号判决认定案涉《房屋租赁合同》因某和公司破产已于2019年2月28日解除，并判决郑某清向某和公司支付2019年9月10日至2020年3月4日涉案房屋占有使用费318702元。

郑某清提交了《装修工程施工合同》及对应工程报价表，约定合同总造价4585000元。郑某清还提交了《竣工验收评估报告》及《竣工结算书》，显示装修工程造价结算为4512000元，郑某清提交了部分支付转账凭证。郑某清称装修目前已经被拆除无法就现状评估。郑某清还提交了一份评估结果一览表，拟证明2012年7月19日该商业广场2、3层在没有装修的情况下评估价是相同的。

裁判结果

珠海市中级人民法院一审认为，郑某清对其主张装修款举证不足，应当承担举证不能的不利后果，对其主张的装修款不予认定。某和公司向郑某清退还保证金为解除合同后的处理，不属于《中华人民共和国企业破产法》第四十二条规定的共益债务，仅确认其对某和公司享有普通债权。宣判后，郑某清提起上诉。

广东省高级人民法院二审判决确认郑某清对某和公司享有3204661.76元装修补偿款债权且该笔债权为共益债权，郑某清对某和公司120000元保证金债权属于普通债权。

案例评析

出租人被受理破产后，未到期的租赁合同能否解除、合同解除后给承租人造成的损失如何认定、该损失是普通债权还是共益债权，理论和实践中均有争论，案件判决标准不一，持两种意见的判决在各地实践中均有出现。目前法律和司法解释并未直接规定出租人破产，管理人处置租赁物的，承租人的装修残值补偿可以认定为共益债务，以及为保持债务人继续经营所负债务。所谓共益债是指破产程序中为全体债权人的共同利益而管理、变价和分配财产所负担的债务。本案立足于对共益债务构成要件的深入论证，秉持公平理念协调处理承租人与出租人之间的利益划分，在全面审查承租人对装修租赁物有真实付出且该等付出使出租人财产客观上大幅增值的基础上，最终认定出租人占有增值部分构成不当得利，出租人对此应负担的补偿责任为共益债务。该案不仅在一定程度上弥补了破产立法规范空白，还为类案审理提供论证思路参考。

首先，从规定共益债的目的来看，所谓“共益”意指为了保障破产程序的顺利进行以及全体破产债权人之利益，债务人负担该等债务应当有利于增加破产财产、提高全体债权人的清偿率从而实现全体债权人整体的利益最大化，而非个别的、某类的债权人的局部利益，因此，《中华人民共和国企业破产法》在追求公平清偿的破产制度中特别规定了共益债务优先受偿规则。本案中，租赁合同履行期限届满前出租人某和公司破产，根据买卖不破租赁原则，原租赁合同本应继续履行至合同期满，某和公司管理人为了最大价值处置破产财产、实现债权人利益最大化而解除租赁合同并连带装修部分拍卖处置案涉租赁物，由于有装修部分的存在，拍卖该财产可顺利进行并最终获得超过租赁物本身价值的额外增值部分，符合为全体债权人共同利益提升之目的。

其次，从债务发生的时间来看，共益债务应发生在人民法院受理破产申请后，是破产程序中新发生的债务。本案管理人解除租赁合同、处置租赁物以及由此产生的对承租人装修损失的补偿，均产生在破产程序中，亦符合共益债务产生的时间要求。

再次，由于共益债务可优先于普通债权受偿，该优先性决定了其具有法定性，即构成共益债务必须符合《中华人民共和国企业破产法》第四十二条规定的六种情形，这就意味着认定共益债务的论证逻辑需要从对法律条文的解释入手。二审最后认定本案债务属于第三项“因债务人不当得利所产生的债务”，理由在于：按照《中华人民共和国民法典》第一百二十一条的规定，不当得利是指没有合法根据，造成他人损失，取得的不当利益，取得不当利益的人应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中，租赁物经装修后处置价值明显提高，相同位置的上下两层楼因为有无装修的不同，管理人委托评估的2层车库拍卖评估价高出3层车库540余万元，且均以接近评估价拍卖成交，市场价值出现明显的差异，在并无其他因素明显影响的情况下，可以认定租赁物处置增值的来源是承租人的装修投入。在未补偿承租人的装修投入残值前，管理人提前解除了租赁合同并使得作为出租人的破产企业获得租赁物增值部分并没有法律依据，提前解除合同和带装修拍卖的行为使承租人的利益受到客观损失，因承租人本可以在租赁期限内充分使用租赁物并分摊装修成本，因此本案中出租人占有该增值所对应的装修补偿款债务符合《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项规定，应认定为不当得利。故本案债务人在法院受理破产申请后，没有合法根据使他人受到损失而自己获得利益的，应当将不当得利所获得的利益返还受损失的人，产生返还不当得利义务，应为共益债务。

需要指出的是，即使租赁物拍卖未因装修而增值，但管理人为全体债权人利益而解除未到期的租赁合同，造成承租人装修残值损失，而租赁物拍卖避免了带租拍卖造成价值减损，装修残值损失亦应认定为共益债务。

最后，与前述装修补偿款不同的是，承租人交纳的保证金在法理上仍属于承租人财产，是承租人履行租赁合同的担保物，出租人从收取保证金之日起即负有返还义务，只有出现合同约定的情形，出租人才能基于担保规定对保证金主张权利。案涉租赁合同因出租人破产而解除，出租人应返还承租人的租赁保证金。但由于该保证金未特定化，已与出租人财产混同，不属于特定物的返还，且该保证金收取在出租人破产受理之前，出租人基于《房屋租赁合同》约定收取该保证金并非不当得利，承租人请求返还该保证金，依法应认定为普通债权。

案号：（2023）粤民终2805号

*案例评析仅代表作者个人观点