这一轮楼市回调，整个北京二手房价格的大盘子，跌了大约30%。
一些比较差的房子，跌了百分之四五十，而一些比较好的房子，跌了百分之二三十。
所以，这次回调，也算是检验北京各个小区真实成色的时候：当潮水退去，才知道哪些小区在裸泳。
接下来十几期，大表哥会分板块，重点梳理一些典型标杆楼盘的价格变化，看看它们的涨跌情况。
目的就是通过最真实客观的数据，看看哪些楼盘是真优质好盘，哪些楼盘是泡沫水货，供大家在买房时参考。
（特别说明：
接下来列出的各小区价格，是大表哥从二手房大数据库中，将该小区各历史时间段，成交的所有二手房的价格，进行加权平均所得。
不是某一套房，也不是某个户型，而是同一时期整个小区的二手房价格加权平均。所以这个价格可能会比某个具体的房源高，也可能低。）
今天聊海淀超热板块，高新码农聚集地——清河。
2
重点看6个小区，安宁里南区、宝盛里、观澳园、莱圳家园、华润橡树湾一期、世华龙樾一期
6个小区品质依次从低到高，安宁里南区、宝盛里代表刚纯需盘，观澳园、莱圳家园代表小改善盘。
华润橡树湾一期、世华龙樾一期是清河板块品质最高的，不过算不上豪宅，代表大改善盘。
1.安宁里南区
2014年，整个安宁里南区的二手房成交均价是31469元一平米；
2017年，整个安宁里南区的二手房成交均价是63005元一平米；
2022年，整个安宁里南区的二手房成交均价是69558元一平米；
2025年，整个安宁里南区的二手房成交均价是43158元一平米；
从上述价格可以看出，安宁里南区从2022年历史最高点的69558元一平米，跌到现在的43158元，跌幅是38.2%。
如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的31469元一平米相比，安宁里南区目前还有37.1%的涨幅。
2.宝盛里
2014年，整个宝盛里的二手房成交均价是33858元一平米；
2017年，整个宝盛里的二手房成交均价是65057一平米；
2023年，整个宝盛里的二手房成交均价是73248元一平米；
2025年，整个宝盛里的二手房成交均价是45006元一平米；
从上述价格可以看出，智学苑从2023年历史最高点的73248元一平米，跌到现在的45006元，跌幅是38.6%。
如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的33858元一平米相比，智学苑目前还有32.9%的涨幅。
3.观澳园
2014年，整个观澳园小区的二手房成交均价是35340元一平米；
2017年，整个观澳园小区的二手房成交均价是76212元一平米；
2022年，整个观澳园小区的二手房成交均价是79320元一平米；
2025年，整个观澳园小区的二手房成交均价是53296元一平米；
从上述价格可以看出，观澳园小区从2022年历史最高点的79320元一平米，跌到现在的53296元，跌幅是32.8%。
如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的35340元一平米相比，观澳园小区目前依然还有50.8%的涨幅。
4.莱圳家园
2014年，整个莱圳家园的二手房成交均价是38406元一平米；
2017年，整个莱圳家园的二手房成交均价是74547元一平米；
2023年，整个莱圳家园的二手房成交均价是98687元一平米；
2025年，整个莱圳家园的二手房成交均价是70390元一平米；
从上述价格可以看出，莱圳家园从2022年历史最高点的98687元一平米，跌到现在的70390元，跌幅是28.7%。
如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的38406元一平米相比，莱圳家园目前依然还有83.3%%的涨幅。
5.世华龙樾一期东区
2014年，整个世华龙樾一期东区的二手房成交均价是42121元一平米；
2017年，整个世华龙樾一期东区的二手房成交均价是94380元一平米；
2023年，整个世华龙樾一期东区的二手房成交均价是128965元一平米；
2025年，整个世华龙樾一期东区的二手房成交均价是102564元一平米；
从上述价格可以看出，世华龙樾一期东区从2023年历史最高点的91546元元一平米，跌到现在的102564元，跌幅是20.5%。
如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的42121元一平米相比，世华龙樾一期东区目前依然还有143.5%的涨幅。
6.橡树湾一期
2014年，整个橡树湾一期的二手房成交均价是43624元一平米；
2017年，整个橡树湾一期的二手房成交均价是107296元一平米；
2023年，整个橡树湾一期的二手房成交均价是127294元一平米；
2025年，整个橡树湾一期的二手房成交均价是103647元一平米；
从上述价格可以看出，华润橡树湾一期从2023年历史最高点的127294元元一平米，跌到现在的103647元，跌幅是18.6%。
如果和上一轮楼市大涨之前，也就是2014年的43624元一平米相比，华润橡树湾一期目前依然还有137.6%的涨幅。
3
看完具体数据，大表哥简要总结三点。
第一，整个清河板块这一轮的跌幅在32%左右，比北京大盘30%的跌幅略大，作为海淀热门板块，这个表现属于比较差的了。
至于主要原因，在于上一轮因为学区炒作和西二旗码农购买力爆棚的双重加持，炒作比较凶，像2023年下半年，北京大部分板块价格都明显在跌了，但是橡树湾和世华龙樾居然还在涨。
最典型的莱圳家园，一个品质非常非常一般的楼盘，2022年它的两居居然最高卖到10万多一平米，就是因为有炒作资金进入推高的。
而现在移动互联网发展承压，学区房被打压，下跌趋势自然也会更猛，挤泡沫也会更大一些。
第二，清河板块内这6个盘，跌幅也有比较明显的分化，总的趋势还是品质越高，跌幅越小，品质越差，跌幅越大。
像最便宜的安宁里南区、宝盛里这种纯刚需盘老破小，跌幅分别是38.2%和38.6%，已经超过北京大盘30%的跌幅，属于表现很差的了。
而观澳园、莱圳家园跌幅就相对小些，都在30%左右。其实，北京这一轮房价下行，整体上各个板块都是老房子要比次新房跌的更多。
第三，提示一个风险，就是世华龙樾和橡树湾，短期都有明显的补跌风险。目前世华龙樾的跌幅是20.5%，橡树湾的跌幅是18.6%，都远远小于北京大盘子30%的跌幅，而和2014年相比，这两的涨幅就更大了。
世华龙樾和2014年相比依然还有143.5%的涨幅，而橡树湾也还有137.6%的涨幅，都是翻倍还多。
目前北京80%的房子，价格和2014年启动时候相比，都只有60%以内的涨幅，世华龙樾和橡树湾这种超过137%涨幅的，非常非常少。
这两年海淀供应了不少新盘，位置都不错，而且是新规之下的楼盘，像清河板块内部就有两个，建发海晏和华润臻澐，这两的开盘价都比预期要低，对整个清河板块的房价形成巨大冲击。
橡树湾和世华龙樾的房价体系，甚至整个清河的房价体系，都可能因此重构，那么目前最明智的做法，应该是短期内尽量不要碰世华龙樾和橡树湾的二手房，以免高位接盘。