观点指数2025年四季度，C-REITs市场规模持续扩张，截至报告期末，全市场上市REITs达77只，总市值2188.07亿元，较2024年末增长39.30%。
二级市场表现方面，分板块看，产业园区REITs分化显著，一线城市项目如创金合信首农REIT涨2.75%，但二线园区受出租率下降压力拖累；消费基础设施REITs中5只实现正收益，华夏凯德商业REIT以3.10%领涨，而华夏大悦城商业REIT等跌幅居前；仓储物流REITs中4只正收益，红土创新盐田港REIT领涨1.87%，传统仓储项目受供应放量影响下跌；保障性租赁住房REITs仅2只正收益，华夏北京保障房REIT领涨1.46%，部分项目因区域需求波动承压。此外，中证REITs全收益指数四季度回调3.35%，受战略解禁及供需失衡影响，市场从投机向价值配置转型。
政策端供给持续优化，政策密集推动REITs扩围提质，国家发改委《2025版REITs项目行业范围清单》新增商业办公设施（需位于22座超大特大城市且为超甲级/甲级），证监会明确“商业不动产REITs”覆盖百货商场、购物中心等；扩募机制完善（如允许已上市REITs增发收购存量资产），中央与地方协同（国家发改委与证监会配合、地方精准施策）推动项目落地，助力实体经济高质量发展。
香港及海外市场方面，标普美国REITs指数震荡整理，四季度末收于356.77点，板块分化显著——写字楼REITs（涨25.63%）、酒店及度假村REITs（涨6.80%）因三季度业绩超预期领涨，仓储REITs（跌5.69%）受关税拖累；新加坡凯德综合商业信托（CICT）市值达170.48亿新元（930.46亿人民币），超越领展REIT成亚洲最大REITs，S-REITs股权融资活跃。香港方面，恒生房地产信托基金指数震荡回落，领展房产基金中期业绩下滑可分派总额同比减5.55%，春泉产业信托等受京深写字楼空置率上升、租金下行压力影响，物业收入普遍回调。
C-REITS篇
市场综述
C-REITs市场规模跃升，多元类型均衡分布格局显现
市场整体数量方面，据观点统计，截止2025年12月，全市场上市的REITs产品达到77只，在二季度末首次突破2000亿元，持续上涨。截至四季度末，总市值达到2188.07亿元，较2024年末增长39.30%并持续增长。
期内，一共有3只REITs上市，合计发行规模49.69亿元，均为产权类REITS。
整体来看，园区基础设施REITs为20只，占比25%。消费基础设施REITs为12只，占比15%，仓储物流类10只，占比14%。保障性租赁住房8只，约占10%，
政策密集出台推动REITs扩围提质，促进存量资产盘活
报告期内，当前房地产行业正处于从“增量开发”向“存量运营”转型的关键调整期，大量商业办公、酒店、消费基础设施等存量资产因流动性差、退出渠道有限而沉淀，成为房企资金压力的重要来源。此轮REITs政策的核心突破，在于将金融工具与房地产存量资产特性深度绑定，通过“扩围资产类型+明确优质标准+完善退出路径”的组合拳，系统性破解存量资产“盘活难、退出难”的循环难题。
底层资产加速扩维，政策支持的REITs底层资产从传统基建延伸至商业办公、酒店、体育场馆等房地产存量领域，精准覆盖了当前行业积压较为严重的持有型物业。国家发改委《2025版REITs项目行业范围清单》新增“商业办公设施”，并要求位于22座超大特大城市、且为超甲级/甲级品质；这些资产正是房企过去重资产布局的核心沉淀领域，通过REITs将其证券化，可直接打通“存量持有-证券化退出-资金再投资”的循环，缓解房企的流动性压力。
提质筛选构建可退出资产池，政策对“优质资产”的明确标准（如商业办公需超甲级/甲级、项目需位于核心城市），本质是通过金融工具筛选出具有稳定现金流的存量资产，为市场提供可信任的退出标的。房地产行业存量资产质量参差不齐，低效资产（如空置率高的商铺、非核心区写字楼）难以通过传统渠道退出，而REITs对“稳定现金流”的要求（如租金回报率、现金流稳定性），倒逼存量资产运营方提升资产质量——例如，运营方需通过优化运营（如调整业态、提升服务）使商业项目达到“超甲级”标准，才能符合REITs的发行条件。这种“质量筛选+资产优化”的机制，既保障了REITs产品的收益安全性，又推动了存量资产的主动盘活，形成“优质资产-REITs退出-资金反哺运营”的正向循环。
退出机制完善打通“投融管退”闭环，REITs作为标准化证券产品，为房地产存量资产提供了公开、透明的退出渠道，彻底改变了过去依赖大宗交易、股权转让等非标退出方式的局限性。国家发改委推动“已上市REITs扩募”，允许通过增发份额收购新的存量资产，进一步拓宽了退出路径；地方政府（如北京、广州）结合区域特色支持科技基建、消费文旅等领域REITs，为民营房企、中小运营商的存量项目提供了差异化退出选择。
更关键的是，REITs的“权益型”属性（持有资产并分配收益）与房地产“持有运营”的模式天然契合——房企可通过发行REITs将重资产转化为流动性较强的金融产品，回收资金用于新项目开发或降负债，同时保留运营管理权获取持续收益。在行业调整期，这对优化资产负债表、降低杠杆率具有战略意义。
协同推进强化政策落地效能，此轮政策呈现“中央定规则+地方推项目+部委协同”的立体化特征。国家发改委与证监会“加强协同配合”推动新资产类型首单上市，解决了“政策衔接”问题；地方政府结合区域特色精准施策（如湖南支持城市更新REITs、广州侧重消费文旅REITs），避免“一刀切”。
同时鼓励民间投资项目参与（如11月《关于进一步促进民间投资发展的若干措施》），为民营房企的存量资产提供了平等的退出机会。这种协同不仅提升了政策的针对性，更通过“首单示范-经验推广”的路径，加速了房地产存量资产盘活的市场化进程。
观点指数认为，此轮REITs政策的密集落地，本质是通过金融工具创新为房地产行业存量资产构建了“可盘活、可退出、可循环”的新机制。在行业调整期，这一机制不仅能缓解房企的资金压力、优化资产结构，更能推动行业从“开发销售”向“持有运营”转型，为房地产市场的长期健康发展提供金融新动能。
公募REITs底层资产多元化，多类型项目驱动市场高质量发展
近期公开披露的公募REITs项目信息显示，我国基础设施领域不动产投资信托基金市场正呈现底层资产类型多元化、覆盖领域广泛化的显著趋势，仓储物流、商业地产、产业园区、高速公路、清洁能源等多类基础设施项目加速推进，反映出市场在优化存量资产配置、创新投融资模式方面的活力与潜力。
从近期披露的公募REITs项目来看，底层资产类型的丰富性是核心特征。仓储物流领域成为重要支撑，例如“华夏安博仓储物流REIT”底层资产涵盖广州开发区、东莞石排及洪梅三个仓储项目，合计建筑面积34.96万平方米，总估值22.49亿元，体现了物流基础设施在REITs市场中的稳定价值。
商业地产方面，“华夏中海商业REIT”以佛山南海映月湖环宇城为底层资产（15.34万平方米，估值13.15亿元），“华夏华润商业REIT”则通过扩募拟购入杭州萧山、沈阳长白、淄博三地万象汇项目，显示商业地产作为消费载体的长期收益能力正被REITs市场深度挖掘。
产业园区与高新技术基础设施的加入，进一步凸显REITs对实体经济的支持作用。例如“中信建投沈阳国际软件园REIT”作为东北地区首单公募REITs，以沈阳浑南区20.12万平方米研发办公产业园为底层资产，助力科技企业孵化；“平安西安高科产业园REIT”（深圳证券交易所首发）则聚焦西安高新区软件新城13栋楼宇（32.5万平方米），覆盖软件研发、信息技术服务企业，评估净值13.6亿元，发行后净回收资金约4.14亿元，直接服务于区域产业升级。
基础设施领域的传统与新型资产同步发力。高速公路类项目如“华夏湖北交投楚天高速公路REIT”以大广高速麻城至浠水段主线收费权及附属设施为底层资产，收费期限至2039年，体现了交通基础设施的长期现金流价值；“易方达广西北投高速公路REIT”则覆盖兰海高速南宁那南段48.72公里公路权益，估值24.87亿元，强化了交通网络的投融资功能。
清洁能源领域的突破尤为亮眼：“华夏中核清洁能源REIT”入池新疆喀拉喀什河-波波娜水电站（15万千瓦装机容量，划拨用地，估值13.72亿元）；“中航中核集团能源REIT”则包含新疆北塔山风电、广西富川协合风电项目（总装机196兆瓦，估值13.2亿元），响应“双碳”目标，推动绿色能源资产证券化。
项目状态的多样性反映市场全链条推进的活跃度。例如华夏基金华润有巢REIT扩募项目获批通过，拟购入上海闵行区有巢马桥项目（2023年开业，2025年6月末出租率96.12%，平均实收租金2229元/间/月），显示租赁住房这一民生领域资产的稳定收益。
“山证晋中公投瑞阳供热REIT”以山西晋中1216.6万平米供热管网及设备为底层资产，覆盖冬季清洁采暖项目，体现了基础设施REITs对公共服务领域的延伸。
总体来看，公募REITs底层资产的多元化不仅覆盖了传统基建（高速公路、产业园），更拓展至商业、物流、清洁能源、租赁住房等民生与新兴领域，既符合国家“盘活存量资产、扩大有效投资”的政策导向，也通过证券化方式为基础设施项目提供了“投融管退”的闭环，有助于提升资产运营效率，引导社会资本参与基础设施建设。
战略解禁集中入市，中证REITs全收益指数四季度持续回调
从价格走势看，报告期内中证全收益REITs指数呈现“高位震荡—深度调整—反弹回落”的三阶段特征，整体累计下跌约3.35%。
2025年以来，10年期国债收益率、LPR等利率指标连续下调，传统固定收益类资产收益率下行，而公募REITs凭借4%至6%的现金分派率及强制分红机制，成为资金寻求稳定收益的“避风港”，配置型资金大量入场。
然而，市场在上半年累积较大涨幅后，短期调整压力逐步显现。一方面，前期上涨导致部分REITs估值显著提升，价格偏离其现金流支撑的合理区间，自身存在回调需求；另一方面，供给端快速扩容（如新发项目增加）与增量资金不同步加剧了供需失衡，导致市场流动性阶段紧张，进一步放大了价格波动，10月中下旬起收盘价从1055.45元逐步回落。
四季度以来，密集解禁进一步加剧了短期卖出压力。仅11月就有5只REITs合计超70亿份份额解禁，大规模卖盘对市场流动性和价格形成冲击（11月收盘价从1051.35元回落至1040.34元，12月进一步降至1035.28元）。但长期来看，解禁带来的流通份额扩大是市场成熟的必然过程：随着更多份额进入流通，REITs价格将更紧密贴合底层资产的现金流分派率与经营稳定性，推动市场从投机套利向价值配置转型，最终实现“资产质量决定价格”的理性定价逻辑。
观点指数认为，公募REITs二级市场上半年上涨是低利率环境下配置需求的集中释放，而三、四季度的后续回调则是估值、供需与短期情绪共同作用的结果。尽管解禁带来短期压力，但长期看，市场将逐步回归价值投资本质，底层资产的现金流稳定性与运营效率将成为价格的核心支撑。
四季度各类基础设施板块均呈现下跌态势，其中园区基础设施累计跌幅居首，达7.78%；仓储物流类紧随其后，下跌4.0%；保障性租赁住房下跌约2.73%；消费基础设施跌幅最小，为0.93%。
10月初，美方宣布自11月起对华商品加征100%关税，影响了出口链预期，直接导致仓储、园区等资产的车流、物流活动及出租率受到抑制。与此同时，内需复苏动力不足给市场带来一定压力：产业园区出现量价齐降，仓储物流领域供需失衡矛盾愈发突出。加之当月未推出超预期的财政、货币刺激政策，政策预期落空引发市场避险情绪升温，资金减配操作明显增多。
不过，随后美国宣布继续暂停对中国商品加征的24%对等关税并延期一年，市场情绪有所回温。整体来看，四季度基础设施板块呈现出宏观基本面主导、板块估值分化的格局。
换手率方面，园区基础设施为24.30%，消费基础设施为23.46%，仓储物流为20.35%，保障房为33.80%；与三季度相比，各类基础设施换手率普遍下降约20%。
从投资者结构来看，战略投资者成为多数项目的核心支撑，尤其在仓储物流、园区基础设施等产业属性强的资产中，战略投资者配售占比普遍高达70%-80%（如部分项目战略投资者占比超75%），反映长期机构对产业园区、物流设施等资产租金稳定性及产业升级前景的认可。
网下投资者则更偏好现金流可预测性强的资产，如交通基础设施（高速公路、港口）、能源基础设施（光伏、风电）等，其有效认购确认比例达15%-25%，显示专业机构对公共基础设施长期收益的信心。公众投资者参与度整体偏低，占比多在5%-15%，但保障性租赁住房、消费基础设施（如购物中心）的公众投资者占比略高（部分项目超10%），因这类资产与民生关联度高，易被个人投资者理解。
从资产类型维度来看，仓储物流与产业园区类发行规模居前（多为5-10亿元），且战略投资者高度集中，体现市场对“实体产业支撑型”资产的偏好；交通基础设施、能源基础设施发行规模次之，网下投资者认购活跃，反映对“公共属性+稳定现金流”资产的需求；保障性租赁住房、消费基础设施发行规模相对较小，但公众投资者参与度略高。
值得注意的是，部分消费基础设施项目的网下投资者有效认购确认比例偏低（如低于10%），显示市场对消费场景波动性的谨慎；而能源基础设施（如光伏、风电）的战略投资者占比虽高，但公众投资者参与度低，或因资产专业性较强，个人投资者认知门槛较高。
整体来看，投资者结构与资产类型的匹配度，本质是市场对“资产稳定性”、“产业前景”、“政策支持”的综合权衡：战略投资者聚焦长期价值，网下投资者关注现金流确定性，公众投资者则更易接受与民生贴近的资产。这种分化既反映了基础设施资产的属性差异，也体现了不同投资者群体的风险偏好与投资逻辑。
稳健底盘支撑，边际修复显现
产权类公募REITs近3年经营表现整体呈现“稳健基础+短期波动+逐步修复”的特征，出租率、收缴率保持在合理区间，息税折旧摊销前利润率虽有边际下滑但趋于稳定，展现出成熟资产的抗风险能力与运营韧性。
从核心指标趋势看，出租率作为资产需求端的直接反映，2022年保持92.20%的高位（接近满租水平），2023年受经济复苏初期企业扩张意愿减弱、部分租户调整租赁策略等因素影响，小幅下降至88.75%，但2024年迅速回升至90.17%，2025年前三季度进一步稳定在92.23%-92.71%，重回接近2022年的稳健水平。这一波动背后，既有2023年消费与产业端需求恢复较慢的短期冲击，也体现了年内运营方通过优化招商策略（如针对新兴产业租户定向推广、调整租金结构）对冲市场风险的能力，成熟资产的客户粘性得以验证。
收缴率则更直接体现租户的缴费能力与运营方的管理效率。2022年收缴率达100%，2023年降至88.33%，主要因部分中小租户受经济环境影响资金周转放缓，导致租金延迟缴纳；但2024年随着经济恢复、租户经营状况改善，以及运营方加强催缴流程优化（如数字化缴费系统、灵活的付款周期协商），收缴率大幅回升至98.27%，2025年前三季度保持在95.04%-97.39%，接近2022年的水平。这一变化说明，产权类REITs的运营方具备应对短期波动的管理能力。
EBITDA利润率作为衡量资产运营效率的核心指标，2022年达80.38%的高位（反映成熟资产的高盈利性），2023年降至74.01%，2024年进一步下滑至69.94%，但2025年前三季度稳定在72.74%-74.26%，呈现“触底回升”的修复态势。利润率下滑的主要原因：一是成本端压力（如2023-2024年物业维护费用、人工成本上涨）；二是收入端租金增长放缓（受市场需求影响，部分资产租金涨幅低于成本增速）。但2025年以来利润率趋于稳定，运营方通过成本管控（如优化维护流程、降低能耗）、提升资产运营效率（如提供增值服务、提高租户续约率）对冲了利润压力，成熟资产的“现金流稳定性”优势再次凸显。
现金分派率呈现阶段性波动特征。2022-2023年小幅上升，2023年达4.92%的近年峰值，与当期运营收益稳定、分配比例优化有关；2024年受利润率下降等因素影响，分派率回落至3.86%。2025年中报显示，各季度分派率逐步回升至3.9%-4.08%，结合同期92%以上的高出租率与95%以上的收缴率，反映底层资产运营韧性较强，现金流稳定性支撑分派率进入温和修复通道，整体呈现"波动后趋稳"的分配特征。
综合来看，产权类公募REITs近3年的经营表现符合“成熟资产”的特征：短期波动不改长期稳健。
产业园区REITs
一级市场表现活跃，新上市与扩募项目双轮驱动资产扩容
产业园区REITs一级市场正呈现出显著的活跃态势。截至当前，该板块已成功上市20支REITs产品，整体总市值规模达到364.86亿元，在整个REITs市场中占据了16.7%的份额，凸显出其重要的市场地位。
11月6日，东北地区首单公募REITs——中信建投沈阳国际软件园REIT正式挂牌上市。该产品首发基金份额共计3亿份，募集资金总额达10.98亿元。其首发入池的13栋产业楼宇均位于沈阳市浑南区的核心科创板块，涵盖沈阳国际软件园昂立信息园A座、B座、D区、E区以及B区、F区等项目，产权建筑面积合计20.12万平方米。
这些基础设施项目以研发办公为主要业态，且运营时间均已超过5年，全面进入了稳定运营阶段。截至2025年第三季度，园区内已入驻企业达1748家，从业人员数量超过4万人，展现出良好的产业集聚效应。
值得关注的是，沈阳国际软件园（二期）——沈阳数字经济产业园正按计划推进，该项目规划总投资80亿元，以“打造辽沈科技创新和新兴产业策源地”为战略目标，已于2022年正式开工建设。待项目全部建成后，沈阳国际软件园的物理载体面积达到300万平方米，为基金未来的扩募提供了丰富的潜在资产储备。
11月25日，陕西省首单产业园公募REITs——平安西安高科产业园REIT正式申报。该项目的标的资产为西安高新区软件新城的13栋楼宇，建筑面积合计32.5万平方米，园区主要聚焦软件研发、信息技术服务类企业，评估净值为13.6亿元，发行后预计净回收资金约4.14亿元，将为园区的进一步发展提供资金支持。
11月中旬，国泰海通东久产园扩募持有人大会已顺利召开。本次扩募的底层资产为东久（南通）智造园和东久（重庆）智造园一期，加上首期已上市的东久（金山）、东久（昆山）、东久（无锡）以及东久（常州）四个智造园，扩募后的总资产包将涵盖6个生产制造型园区，总建筑面积达38.5万平方米，主要布局于长三角核心地区及重庆。
其中，东久（南通）智造园已运营近5年，东久（重庆）智造园一期运营时间超过7年，两个园区的出租率均达到100%，均处于成熟、稳定的运营状态，为资产包的收益稳定性提供了有力保障。
园区基础设施REITs普遍回调，市场对园区资产信心有所分化
报告期内，园区基础设施REITs整体呈现显著下跌的趋势，仅1只产品取得正收益，反映出市场对园区类基础设施资产的信心分化进一步加剧。在20只园区基础设施REITs中，19只产品的区间涨跌幅为负。其中，中金重庆两江REIT领跌，跌幅达21.80%；
易方达广开产园REIT、华泰南京建邺REIT次之，分别下跌19.56%和15.69%；此外，广发成都高投产业园REIT、东吴苏园产业REIT等多只产品跌幅也超过7%。
而华夏金隅智造工场REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT跌幅较小，分别为1.93%和1.91%；国泰海通临港创新产业园REIT仅下跌0.9%，相对抗跌。唯一实现正收益的是创金合信首农REIT，区间涨幅为2.75%。
整体而言，园区基础设施REITs的表现分化，既体现了市场对不同区域经济活力及园区产业竞争力的判断差异——例如重庆、广州、南京等区域的园区，面临更大的经济压力或产业转型挑战，导致资产价值或现金流预期下调。也反映出市场对资产本身质量的关注度提升——抗跌或上涨的产品多因资产位于经济活力较强的一线城市核心区域（如创金合信首农REIT位于北京海淀区，是国内首个聚焦“总部经济”的科技创新产业园REIT项目）。而跌幅较大的产品则主要受区域经济疲软、出租率下滑等因素影响。
去年以来，各产业园区REITs普遍采取了“以价换量”的策略，但效果存在差异。当前产业园区板块内部同样呈现分化：工业厂房类资产（如临港、东久、联东等）表现较为稳定，而研发办公类资产则普遍面临较大的压力。
这种分化趋势表明，市场对园区基础设施REITs的评估逻辑已从过往的“泛园区”概念转向“精准选品”，更聚焦于资产的区域经济支撑力、产业属性及现金流稳定性。
经营表现波动显著，年内呈现边际改善迹象
产业园区公募REITs经营表现呈现“出租率稳中微降、收缴率梯度回落、利润率先抑后扬”的分化特征。
出租率2022-2024年稳定在86%左右（2022年89.29%、2023年86.04%、2024年86.01%），2025年前三季度小幅回落至82.67%-83.33%，虽然整体波动可控，但持续低于85%的前期均值，反映园区面临一定的招商压力；压力之下部分园区运营方从完善商业配套、营造社区文化等“软实力”角度出发，吸引客户续租。
例如：创金合信首农REIT在三季报中指出，运营管理团队在报告期内与“小米餐厅”达成合作，成功引进“爷爷不泡茶”商业品牌入驻，并精心策划并成功举办了疗愈瑜伽专场、小米汽车专项品鉴会等多场社群活动，提升租户的黏性。
收缴率2022年因非经常性因素（如预收租金）高至103.07%，2023-2024年逐步回落至96.80%，2025年降至88.57%-93.09%。虽有波动，但Q2反弹显示催缴或租户结构优化见效；EBITDA利润率2023年受收缴率下降、成本上升影响至69.53%的低点，2024年回升，2025年Q1-Q2达78%以上（接近2022年水平），Q3略降但仍高于2023-2024年均值，修复主要源于收缴率反弹与成本管控。
整体来看，园区通过租户管理与成本优化，盈利水平逐步恢复。但出租率处于低位，仍需关注产业升级对招商的拉动，及收缴率与租户黏性的平衡，避免因短期催缴影响长期运营的稳定性。
消费基础设施REITS
一级市场强劲扩容，稀缺定位与运营韧性获资金热捧
消费基础设施REITs一级市场正展现出强劲的扩张动能，新上市项目依托稀缺的赛道定位与稳健的运营韧性，成为资金竞相追捧的焦点。截至当前，板块已上市12支REITs产品，总市值规模达418.77亿元，在整个REITs市场中占比19.14%，显示消费基础设施赛道的市场关注度与影响力持续提升。
10月31日，华夏中海商业REIT在深交所成功上市，上市首日开盘即现涨幅，盘中涨幅超4.87%。此次发售中，比例配售前的总募集规模高达1593.3亿元，是其拟募集规模（15.843亿元）的100.5倍，在近两年上市的消费基础设施REITs中，市场认购热度稳居第一梯队，充分体现了资金对其资产价值的认可。
与此同时，华润商业REITs的扩募进程也在加速推进。10月，该REIT的扩募申请已获证监会及深交所受理。据公开信息，本次华夏华润商业REIT二次扩募拟购入三个万象汇项目，具体包括杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇及淄博万象汇项目，通过注入优质资产进一步优化资产组合，为投资者提供更丰富的收益来源。
整体而言，消费基础设施REITs一级市场的扩容态势与新项目的资金热捧，不仅反映了市场对消费赛道资产长期价值的信心，更显示出头部项目通过扩募强化资产组合质量、提升市场竞争力的战略布局正在逐步落地，板块正从“初期布局”向“深耕优化”阶段迈进。
市场表现分化，经营基本面保持稳健韧性
消费基础设施公募REITs在四季度市场表现分化明显，部分产品实现正收益但多数下跌，而经营数据则显示出较强的稳健性。12只消费基础设施REITs中5只实现正收益，其中新上市的华夏凯德商业REIT以3.10%的涨幅领涨，华夏首创奥莱REIT（2.32%）、华夏中海商业REIT（2.10%）等也小幅上涨。
而下跌产品中，华夏大悦城商业REIT以-5.06%的跌幅居首，中金印力消费REIT（-4.94%）、易方达华威市场REIT（-4.00%）等跌幅也较明显，反映市场对不同消费资产的预期存在差异。与市场表现分化形成对比的是，经营基本面数据显示消费基础设施的运营韧性较强：2024年出租率、收缴率、息税折旧摊销前利润率分别为97.68%、99.45%、62.59%，2025年各季度持续优化，出租率稳定在96%-97%区间，收缴率逐季提升至Q3的99.65%，EBITDA利润率也从2024年的62.59%升至2025Q3的67.37%，体现出消费基础设施在高出租率、高收缴率支撑下盈利稳定性突出。
长期来看，消费基础设施作为民生刚需类资产，其稳健的运营数据（如接近满租、高租金收缴）仍支撑其内在价值，未来市场表现或更依赖于资产所在区域的消费活力、运营方管理能力等因素。
住房租赁REITS
市场化租赁住房获得“入场券”，一级市场进入扩容新周期
当前租赁住房行业已有8只REITs上市，板块总市值约177.35亿元，占全市场REITs的8.1%。一级市场正步入扩容新阶段：华润有巢租赁住房REIT扩募获批后召开持有人大会，拟购入上海闵行区2023年3月开业的有巢马桥项目。
截至2025年6月末，该项目出租率达96.12%，平均实收租金2229元/间/月；租户以科学研究、技术服务及制造业为主，前五大租户租金贡献占比低于10%，结构分散；租赁合同以1年期为主，符合行业惯例及上海保障性租赁住房政策要求。项目租金低于周边市场化产品，具备价格优势，预测期内出租率将保持93.2%-93.6%，租金年增长率2%，长期净收益增长率1.75%。
值得关注的是，2024年前首发的5只租赁住房REITs均已发布扩募计划，另有3只处于推进中。同时，多地启动存量商品房收储计划，将其转化为保障性租赁住房并加快入市，推动租赁住房资产在数量、结构及地域分布上更趋均衡，为REITs和ABS提供了充足且可持续的底层资产。
政策层面也迎来重大突破，12月1日，国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将租赁住房全面纳入可申报范围，覆盖保障性、公共、市场化及园区配套类租赁住房等类型。这一调整打破了此前仅保障性租赁住房可入池的限制，覆盖从“刚需”到“改善”的全需求层级，将推动租赁住房产业进入全品类资产证券化的黄金发展期。
市场表现方面，保障性租赁住房REITs整体呈现分化态势，8只产品中仅2只实现正收益，其余6只下跌，反映出市场对不同保障性租赁住房资产的价值判断存在差异。具体来看，华夏北京保障房REIT以1.46%的涨幅领涨，红土创新深圳安居REIT微涨0.07%，相对抗跌。
下跌产品中，华夏基金旗下华润有巢REIT跌幅最大，达8.62%，国泰海通城投宽庭保租房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT分别下跌4.53%和4.30%，华泰苏州恒泰租赁住房REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT分别下跌3.47%和2.14%，中金厦门安居REIT则小幅下跌0.37%。
这种分化，与资产的区域特征、运营稳定性及市场预期密切相关——北京、深圳等核心城市的保障性住房因需求支撑更强、政策保障更明确，资产价值相对稳定；而部分项目可能受区域人口流动、出租率波动或市场短期情绪等因素影响，价格表现承压。
整体来看，保障性租赁住房作为政策重点支持的民生领域，在长期价值上具备韧性，但短期市场表现仍显著受个体资产质量及区域市场环境的影响。
保租房REITs经营呈现修复态势，长期经营稳定性仍较突出
保租房公募REITs近3年经营数据呈现先抑后扬的走势，2024年因外部因素影响出租率与盈利水平阶段性下滑，2025年则逐步修复。
出租率方面，2022-2023年保持98%以上的高位，2024年明显回落至91.39%，或受部分区域保租房供给增加、市场短期需求波动影响；2025年各季度持续回升，Q2达96.13%、Q3维持95.77%，显示空置压力有所缓解。
收缴率始终表现稳健，2022-2023年稳定在97%-98%，2024年进一步提升至99.36%，2025年各季度保持98.8%以上的高位，反映保租房租金支付的高稳定性，需求端支撑较强。盈利指标息税折旧摊销前利润率2022年达86.16%峰值后，2023年微降至82.22%，2024年继续回落至76.66%，但2025年逐步回升，Q3升至80.64%，接近2023年的水平。
整体而言，2024年的调整主要是短期供给及市场情绪因素，而2025年出租率的回升与利润率的修复，则体现了保租房作为民生刚需资产的运营韧性，在高收缴率与稳健需求支撑下，其长期经营稳定性仍较突出。
仓储物流REITs
年内第二单外资REIT通过，本土REITs市场向多元、专业化发展
仓储物流行业目前已上市10支REITs，该板块总市值约244.39亿元，占REITs市场的11.17%。
11月18日，由全球最大物流REITs机构安博发起的华夏安博仓储REIT正式生效，其首发资产为安博中国旗下三个优质仓储物流项目——安博广州开发区物流中心、安博东莞石排物流中心及安博东莞洪梅物流中心。这三处资产均位于仓储物流需求高度旺盛的粤港澳大湾区，可辐射广州、东莞、佛山、中山等多个大中城市，区域物流枢纽优势显著。
市场认购热度方面，该REIT在网下询价阶段表现火爆：投资者拟认购份额总和达198.1亿份，较初始网下发售份额（0.84亿份）实现235.8倍的超募，凸显了资金对优质仓储资产的高度认可。
作为该REIT的发起人，安博公司是全球领先的物流仓储设施投资商与运营商，专注于物流仓储设施的开发、收购及运营管理。根据其募集说明介绍书，截至2025年9月末，安博的物流仓储设施网络已覆盖全球四大洲20个国家，资产管理总面积达1.21亿平方米，服务全球6500家客户，展现出强大的全球资源整合能力。
安博自2003年进入中国市场以来，截至2025年6月末，已在国内24个城市布局44个仓储物流项目，总管理面积约530万平方米。本次华夏安博仓储REIT的入池资产，正是其在粤港澳大湾区筛选的三个核心仓储物流项目。
这也是今年第二单由知名外资机构发起的REITs产品。海外成熟REITs发起人凭借在全球市场积累的丰富经验，在中国上市不仅为本土REITs市场注入了多元化资产，更将推动市场向专业化、精细化的方向发展。
二级市场表现显著分化，关税政策波动导致业绩承压
报告期内，仓储物流公募REITs表现明显分化，11只产品中4只实现正收益，其余7只下跌，反映市场对不同仓储物流资产的价值判断存在差异。具体来看，华泰宝湾物流REIT以-11.88%的跌幅领跌；嘉实京东仓储基础设施REIT（-8.35%）、华夏深国际REIT（-7.44%）、中金普洛斯REIT（-7.00%）等也出现明显下跌，跌幅均超过7%。
而正收益项目中，红土创新盐田港REIT以1.87%的涨幅领涨，汇添富九州通医药REIT（1.79%）、中银中外运仓储物流REIT（1.62%）、南方顺丰物流REIT（0.83%）也实现不同程度的上涨。
总体来看，部分仓储项目受行业供应放量、租金下行压力、中美关税政策等影响，表现承压。
例如：华泰宝湾物流REIT在三季度报中披露目前采取以价换量的招商策略，使得市场整体租金水平受到压制。中金普洛斯REIT也指出，珠三角地区新增供应陆续入市对租赁表现带来阶段性压力，导致普洛斯顺德物流园和普洛斯江门鹤山物流园出租率有所波动。
红土创新盐田港REIT也指出，报告期内园区内一主要业务为出口美国的客户因关税政策变化导致业务提前终止而出现退租。
但随着中美对等关税政策延期，未来出租率情况将有所好转。整体而言，仓储物流REITs作为基础设施资产，其经营韧性仍依赖于区位、租户质量及运营能力，短期市场表现分化，凸显个体资产价值的差异性。
仓储物流REITs期内经营保持韧性，收缴率显著改善
期内仓储物流公募REITs收缴率显著回升，但出租率与息税折旧摊销前利润率微降。
出租率方面，2025Q3为93.76%，较Q2的94.89%小幅下降0.13个百分点，但较Q1的93.50%仍有0.26个百分点的提升，整体保持在93%-95%的稳定区间，反映仓储需求虽有波动但整体韧性仍存。
收缴率表现尤为亮眼，Q3达99.48%，较Q2的94.89%大幅提升4.59个百分点，接近2023年的99.51%高位，显示运营方在租金回收管理上成效显著，租户支付意愿或能力增强。
盈利指标方面，EBITDA利润率为72.83%，较Q2的73.87%微降1.04个百分点，但较Q1的68.83%回升4个百分点，虽未恢复至2023年同期水平，但整体处于70%-75%的合理区间，受到部分项目成本控制或租金单价微调影响。
综合来看，2025年三季度仓储物流REITs在收缴率改善上表现突出，但出租率与利润率的微降仍需持续关注市场需求变化及运营效率的优化，以维持长期稳健经营。
海外及香港篇
海外篇：美国REITs板块小幅回升，凯德超越领展成亚洲最大REITs
标普美国房地产投资信托指数在期内呈现震荡调整的态势，四季度末小幅回升。
9月中下旬指数先小幅攀升，9月23日达到357.77的阶段性高点后回落；10月上旬持续下跌，10月10日跌至345.72的低位；10月中下旬开始反弹，10月20日回升至362.11的近期高点。
进入11月，指数再次震荡回落，11月21日降至353.82；11月下旬起逐步回升，11月26日达359.0447，12月3日收于356.76，较期初小幅上涨约0.75%。整体而言，指数在三个月内的波动区间为约16.39点（345.72-362.11），振幅约4.6%，显示市场对美国房地产投资信托的价值判断趋于谨慎，但四季度末的小幅回升反映部分资金对行业长期价值的认可，需持续关注宏观经济环境（如中美对等关税政策，利率走势、商业地产需求）对REITs的影响。
美国REITs板块表现中，写字楼与商业度假村领涨，美国REITs各板块近期表现分化明显，写字楼REITs及酒店及度假村REITs凭借超预期的三季度业绩领涨，而仓储、多元化等板块则受关税等因素拖累出现下跌。写字楼REITs以25.63%的区间涨跌幅领涨各板块，酒店及度假村REITs亦上涨6.80%，
核心支撑在于已公布的2025年第三季度业绩显示，整体REITs公司收入及利润增速均好于市场预期，其中办公REITs盈利相对明显，强化了市场对这两个板块的价值认可。反观下跌板块，自助式仓储REITS受关税影响跌幅达5.69%，多元化REITs多户住宅REITs、零售REITs分别下跌1.53%、2.88%、3.04%，此外电信塔REITs、数据中心REITs等板块也呈现不同程度的下行。
整体而言，板块分化主要源于业绩表现差异与外部因素（如关税）的双重作用，写字楼与商业度假村因业绩超预期领涨，而仓储等板块则受对等关税拖累表现疲软。
值得关注的是，四季度，新加坡凯德综合商业信托(CICT)超越中国香港上市的领展REIT成为亚洲市值最大的房地产投资信托(REITs)。
12月3日，新加坡凯德综合商业信托(CICT)市值达170.48亿新元(930.46亿人民币)，领展REIT市值为154.84亿新元（845.06亿人民币）。这一因素的主要原因是新加坡元的强势，今年迄今已对美元升值5.47%，凯德综合商业信托(CICT)是新加坡最大的房地产投资信托基金(S-REIT)，成立于2004年，主要投资办公和零售物业。
据新加坡交易所集团数据显示，2025年，新加坡房地产投资信托（S-REITs）的股权融资活动表现活跃，一级与二级市场的融资总额创下自2021年以来的新高，截至目前，至少有10只S-REITs公布年初迄今（YTD）合计约40亿新元的股权融资，已高于2024年的29亿新元与2023年的19亿新元。
香港篇：写字楼、零售承压下行，物业收入普遍回调
恒生房地产信托基金指数在期内呈现震荡回落的态势，整体围绕3050-3300点区间波动，四季度末小幅收跌。
从具体走势来看，9月中下旬指数持续下行，9月26日跌至3156.74点的阶段性低点；10月上旬保持震荡态势，11月21日触及3054.62点的最低位；主要是受11月20日领展房产基金发布中期业绩表现不佳所致，领展盘中一度跌超7%，报35.9港元。从而拖累指数表现。进入12月后，指数小幅回升，12月3日收于3130.21点，较9月19日的起始点（3242.13点）下跌约3.46%。
总体来看，指数在三个月内的波动区间约为219.13点（3054.62-3273.75点），振幅约6.7%，显示市场对房地产信托的价值判断趋于谨慎，四季度末的收跌反映了资金对行业长期风险的担忧，需持续关注宏观经济环境（如利率走势、地产政策）对信托基金的影响。
2025年中期，香港及内地房地产信托基金（房托）普遍面临业绩压力，核心指标显示租金增长乏力、出租率下滑或空置率上升，反映商业地产市场整体疲软。
香港市场：领展业绩下滑，租金续租承压。领展房产基金中期收入同比下降1.8%至70.23亿港元，而物业收入净额同比下降3.4%至51.78亿港元，可分派总额为32.83亿港元，同比减少5.55%；每基金单位分派126.88港仙，跌幅5.94%。运营数据显示，续租租金调整率为-6.4%，且公司预期香港和内地的续租租金调整率短期内将持续负增长，凸显租金增长动力不足。作为香港最大的房托基金，领展的业绩下滑反映零售及写字楼市场需求疲软，商户续租意愿或能力下降。
阳光房地产基金：租用率微稳但租金负增长。阳光房地产基金截至2025年9月30日，物业组合租用率为89.2%，与上一季度基本持平。细分来看，写字楼及零售物业租用率分别为89.7%和88.2%，整体租金为每平方呎43.0港元，但回顾季度续租租金录得9.0%的负增长。尽管租用率保持稳定，租金增长转负表明现有租户的租金贡献能力减弱，新租户租金水平低于往期，对基金收入形成压力。
内地市场：京深写字楼持续下行，空置率上升。春泉产业信托、招商局商业房托等内地房托指出，北京、深圳等核心城市写字楼市场延续下行的态势。具体表现为出租率下降、租金水平下滑及空置率提升。例如，深圳部分区域写字楼空置率因企业扩张意愿减弱、行业调整而上升，租金谈判空间扩大，导致房托基金的租金收入及资产估值承压。