“细思极恐！”辽宁大连，女子十年前花127万多元购买了一套商品房，签订了房屋买卖合同，并一次性付清了全款。第二年，开发商资金周转困难，就把女子所在小区的61套房抵押给银行，贷款了3个亿。后来，开发商无力还款，银行把开发商告上法庭，并申请拍卖这61套商品房。看到门上的拍卖公告和封条，女子傻眼了，这是她唯一的家，也是合法购买的，开发商不讲武德，凭什么拍卖她们的房屋？提起执行异议后，法院的判决让女子感受到公平正义的力量。 2015年7月，孙女士揣着半辈子的积蓄，在高新园区某小区购买了一套商品房，并签下了《商品房买卖合同》。 为了不背房贷，孙女士掏空积蓄，一次性支付了127万多元的房款。 一想到这是她往后几十年安稳的家，看着手里不动产销售的发票，孙女士心里踏实得不行，只盼着赶紧装修入住，安安稳稳过日子。 可她怎么也没想到，这份安稳背后，早已埋下了一颗“定时炸弹”。 2016年年底，资金周转困难的开发商，偷偷摸摸把包括孙女士这套房在内的61套商品房，抵押给银行贷了3个亿。 这事儿孙女士和邻居们半点风声都没听到，她每天忙着上班、打理家事，日子过得平淡又充实，完全没留意到房产证的事儿一拖再拖。 一晃近十年过去，孙女士早把这套房当成了真正的归宿。 直到2024年12月，她下班回家，一眼瞅见自家大门上贴着法院的查封公告和封条，说这套房要被拍卖抵债。 孙女士当场就懵了，大脑一片空白，她使劲揉了揉眼睛，反复确认门牌号，没错，这就是她住了快十年的家。 全款买的房，踏踏实实住了这么多年，凭什么法院说拍卖就拍卖？孙女士又气又慌，她实在不知道遭遇了什么。 她赶紧联系其他业主，这才发现有61户人家跟她一样，都面临着房子被拍卖的困境。 大家抱团取暖，连夜委托律师，向大连市中级人民法院提出了执行异议。 孙女士攥着那份泛黄的购房合同和全款发票，心里五味杂陈，她非常害怕自己半辈子的心血打了水漂。 孙女士实在想不通，这套房子是她合法购买、合规入住，没占半点便宜，怎么就会稀里糊涂的被法院查封呢。 原来，开发商贷款逾期后，因为无力还款，被银行告上法庭。 银行拿出房屋抵押合同和贷款协议，事实很清楚，法院支持了银行的诉讼请求，判决开发商败诉，并强制执行这61套房屋。 这才导致孙女士她们不知情，房屋却被法院查封和拍卖。 开发商不讲武德，卖了房屋又偷偷去银行抵押，银行也不审查，直接给开发商放贷，现在却要孙女士他们弥补银行的损失，哪有这样的道理？ 孙女士和邻居们赶紧提起执行异议之诉，希望能保住他们的合法财产。 法院审查发现，孙女士在房屋被查封前，就已经和开发商签了正式合同，交清了全部房款，而且早就实际入住，这套房还是她的唯一住房。 2025年5月，法院先裁定中止了对孙女士房屋的拍卖。 可银行不服气，坚持说自己早就办理了抵押权登记，对这套房享有优先受偿权，又把官司打到了法院。 依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条规定：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。 本案中，孙女士这套房是其唯一生活用房，购买初衷是满足家庭居住需求，而非投资盈利。 她在2015年就一次性付清127万余元全款，开发商也开具了合法的不动产销售发票，付款义务已全部履行。 从权利冲突逻辑来看，银行的抵押权虽办理了登记，但形成于孙女士购房之后，且孙女士对抵押行为毫不知情，无任何过错。 依据《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条规定：符合以下三个条件的购房者可排除抵押权人的强制执行。 （一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。 孙女士在2015年就与开发商签订了合法有效的《商品房买卖合同》，早于2024年法院对房屋的查封时间，合同关系合法成立。 其次，她一次性支付了全部购房款，并非部分付款或按揭购房，已完全履行买受人的核心义务。 最后，案涉房屋是其唯一居住用房，不存在多套房产或投资性购房的情形。 银行虽以抵押权已登记为由主张优先受偿，但该条款明确了商品房消费者的权利可对抗抵押权人的强制执行，即便抵押权已被生效文书确认，也应优先保护其居住权益。 今年12月12日，市中院最终判决驳回银行要求拍卖房屋的诉讼请求，解除了对孙女士房子的查封，案件受理费也由银行承担。
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