[气球R] 在现在的北京，500万左右房产的成交量不足10%。一方面是因为刚需购房者可选择性多，观望欲望强；另一个原因是，现在市场中500万的房子非常拉垮，品质、区位都不上不下。 [气球R] 很多500万预算的购房者看了房子，要么觉得不如直接不贷款买套老破小，要么直接加点预算买套品质好点的房子。 [气球R] 我们一位客户老张，之前自己看房有一年了，海淀、丰台、大兴、石景山、朝阳、通州差不多跑了个遍，最直接的感觉就是500万预算真的是个挺尬的线。500万看似是比巨资，但就跟35岁进入相亲市场一样，高不成低不就，很难如意。 [气球R] 这是因为北京当前的市场分化差距还是很大，核心城区新房门槛高，郊区配套差距大。在东城、西城、海淀、朝阳，房龄新是最稀缺的特质。最近几年的新房主要聚焦大改善的豪宅动辄1500万起，最便宜的单价也在7万多/㎡。500-600万预算在城六区如海淀、朝阳等几乎无法购买到优质新房。 [气球R] 他上半年在丰台西四环看了一套95㎡的特价房，但房子在顶层，还是西北朝向，一点都不宜居。去远一点的地方，比如昌平、通州等，虽然能买得起新房了，但500万的房子，位置真的没有说的那么好。 [气球R] 客户开玩笑说：我2016年在丰台买公园懿府的时候开发商就说19南延线，结果快10年过去了，南延线没盼来，南苑村这个大回迁社区倒是莫名其妙建在旁边了，这对我房子的价格又是一个冲击。 [气球R] 看来看去，他发现要么只能选朝阳区四环外、石景山、丰台等区域的2000年之后的次新。一些传说中的次新房，比如东坝金隅景和园挂牌价460万的小三居，去现场一看是隔断改造的。 [气球R] 他无奈感慨：这500万如果不是在北京买房，换二线城市都能买大平层、别墅了。和这位客户类似的家庭非常多，500万购房作为一个刚需买不起、改善看不上的价位段，未来还得继续面临流动性差、置换时贬值等问题。 [气球R] 但现在这个行情，赚钱不易，很多家庭能凑齐500万预算已经是倾尽全力。这种情况下，选房更要谨慎。 [气球R] 优先级方面，如果是刚需首套，那么尽量选产业辐射的板块+两居室+地铁越近越好。如果已经是改善了，那么房子的户型>板块。 [气球R] 相对平衡一些的板块和小区，我给大家一个可选择的参考（左滑图片可以查看）当然具体情况还得找我们具体分析～