“捡漏”变“踩雷”！福建莆田张女士拍下一套法拍房，价格低于同地段市场价。她以为自己捡了漏，十分开心，但到入住时，被物业告知须补缴前业主欠下的长达17年的6万多元费用。 张女士生气反问：前任业主欠的账，为什么我要还？直接拒绝了物业的要求。 物业也毫不含糊，反手三招硬招，拒绝张女士录入门禁系统，断掉她家水电，还把楼层电表箱上了锁。 张女士是有家难回，有些后悔入手这套法拍房。 其实张女士不必慌张，在法律上她是占理的。我们来看关键的两个问题。 [左上]前任业主欠下的物业费和公摊水电费，该谁来交？ 《民法典》第944条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。 条款中谈到“按约定”，指的是业主和物业公司之间签订的物业服务合同。就是说谁签了合同，谁接受了服务，谁来付这笔费用。 物业费和公摊水电费是前业主欠下的，属于他的个人债务，都说“冤有头债有主”，这笔债务并不会随着房屋的买卖而自动转移给新业主。 不过，本案涉及的房产是法拍房，有一定特殊性。原房主债务高筑，需要卖房还债，欠费也是债务，是不是包含在卖房款中呢？ 这就要看法院的拍卖公告了，一般情况下，公告都会写明相关欠费由哪一方承担。 [握手]物业有权动用停水停电手段催缴欠费吗？ 当然不行。因为《民法典》第944条第3款规定的很明确：物业服务人不得采取停止供水、供电、供热、供暖气等方式催缴物业费。 小区水电设施属于全体业主所有，是业主的基本生活资源。停水停电、禁用门禁、上锁电表都属于“软暴力”催收手段。 物业违法催收，如果对业主造成损害，包括精神损害，侵犯其居住权利，业主有权要求物业承担赔偿责任。 对此，物业也是心知肚明。所以在张女士求助媒体后，物业工作人员百般否认有违法操作，辩称停电是因为跳闸，电表箱上锁是为了安全，未录入门禁是工作失误，云云。 也有网友认为，物业也有苦衷，前房东把房子一卖，拍拍屁股走了，这数万元的欠款就一笔勾销，十多年的服务白干了？ [握手]虽然张女士在法律上占理，但是为了顺利入住，张女士选择了“花钱消灾”。 本案中，法院公告写明“水、电等欠费（约1.3万元）由买受人承担”。其中的“等”字是否包括物业费呢？双方各执一词。 最后经过调解，双方达成协议。张女士自愿支付了3万元的费用。物业为张女士录入了门禁，恢复了水电供应，不要追索。 [握手]这事件给想拍卖法拍房的朋友们提了个醒，得到实惠时也要防范风险，要仔细阅读法院的公告，特别要注意房屋的欠费、租赁、户口等情况。 因为欠费可能要新业主归还；买卖不破租赁，你买的新房却可能无法入住；户口被他人落户，可能影响小孩入学。 你还知道哪些法拍房可能遇到的“雷区”，到评论区聊聊，给大家提个醒。