上海楼市新政释放积极信号：买房还是炒股？ 上海楼市新政释放积极信号：新一轮稳楼市放松周期开启。去年12月北京楼市新政打响第一枪，此次上海跟进，力度较大，预计深圳等其他地方将跟进，加上降息降预期，新一轮放松正在落地。 本次新政三大变化： 第一，放宽限购。 非沪籍家庭购外环内住房，社保要求从三年降至一年；满三年的非沪籍家庭，允许在外环内增购一套。持《居住证》满五年的家庭，可直接购房，无需社保或个税证明。降低了购房门槛。 第二，提升公积金贷款额度。 首套房最高额度从160万提至240万。多子女家庭或购买绿色建筑者，额度可上浮至324万，力度较大。 第三，优化房产税。 沪籍家庭子女成年后购买的唯一住房，即使与父母共有过房产，也暂免征收房产税。 新一轮楼市放松周期开启，背景是去年三四季度以来楼市成交放缓，新政表明政策仍将持续加码以稳定市场。 那么，房子能买吗？ 根据我提出的“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”分析框架，判断2026年楼市需抓住两个关键：人口与政策导向。 人口是根本需求。 2020年以来，我国面临老龄化少子化，人口总量减少，城镇化率近70%，多数城市收缩。房地产大开发时代落幕，进入后房地产时代。其核心特征是房价不再普涨，未来市场将呈二八分化。20%人口持续流入的核心城市核心区域，未来房价将逐步筑底；而人口流出的低能级城市，将面临漫长的去库存。 政策是顶层导向。 过去房地产是经济增长引擎，如今新质生产力是新经济增长引擎，当前繁荣资本市场支持未来产业。对房地产的定位是“促进止跌回稳”，目标软着陆，而非暴涨。 房地产稳则经济稳，关系民生和就业。怎么救地产？我认为有三招。 一是全面放开限购。 广州已放开，我预计北上深未来一年外环内有望放开，三年内全域放开。时代已变，不必担心放开后房价暴涨。 二是持续降低利率。 存量和新增的房贷利率都需要降低，切实降低居民支出成本。 三是加大住房收储，这是关键一招。我在业内较早倡导收储房子用作保障房，现在很多地方在推行。当前主要矛盾是大量库存积压，而大学毕业生、贫困家庭住房困难。可组建5万亿以上的大型住房银行收储，一举多得，为低收入家庭、农民工、应届大学生提供低租金的保障房，还可解决开发商现金流、地方财政和烂尾楼问题。 结论：过去买房是普通人财富增值的主要手段，如今逻辑有变。楼市新政是利好，看好股市信心牛和大宗商品元年。新周期，新机遇。 28日晚，我在抖音直播间跟大家聊聊新趋势。