中国楼市二十多年的畸形，当然不是几个专家凭嘴吹出来的。土地财政、货币扩张、信贷倾斜和公共资源集中，才是高房价的制度土壤。但泡沫能够越吹越大，离不开一批拥有话语权的人长期为它提供理论包装。
普通人没有能力研究人口、信贷、土地、租售比和资产周期，只能依赖专家判断。问题是，专家并不生活在真空里。有人嘴上谈宏观经济，眼睛却始终盯着房地产行业、金融机构和存量业主的资产负债表。普通人以为自己相信的是专业，实际接受的，可能只是经过专业术语包装的利益立场。
孟晓苏就是典型之一2023年，他提出居民新增存款约15万亿元，假如拿出三分之一用于买房、装修等消费，经济恢复就会更加顺畅。争议发生后，他解释说，自己说的是让有支付能力的人改善住房，不是逼低收入者买房。
但无论如何补充前提，这套逻辑都相当离谱：普通家庭存在银行里的钱，首先是医疗、养老、教育、失业和突发风险的安全垫，凭什么被房地产专家视为等待动员的楼市购买力？
站在家庭立场上，那是救命钱；站在房地产立场上，却成了“没有流入楼市的沉淀资金”。
这不是普通人与专家之间简单的认知差异，而是两张完全不同的资产负债表。普通人考虑的是一旦失业还能撑多久，专家考虑的却是商品房销售额还差多少。前者关心家庭能否活下去，后者关心楼市能否重新转起来。
孟晓苏后来又不断强调，房价下跌会造成居民财富缩水，稳房价才能稳定消费；他还主张区别对待法拍房，甚至提出中止部分司法拍卖，避免低价成交成为周边房价的“价格锚”。
这套说法看似关心百姓，实质上却偷换了概念。法拍房不是房价下跌的原因，而是债务已经无法维持的结果。收入下降、杠杆过高、住房过剩，才是越来越多人断供和房屋进入拍卖程序的根源。低价成交只是把风险暴露出来，并不是创造了风险。
如果因为市场价格难看，就阻止价格形成；因为抵押物缩水，就延缓资产出清，那么所谓“保护居民财富”，最终保护的究竟是谁？是已经无力还贷的家庭，还是银行账面上的抵押物估值？是普通人的基本生活，还是不愿承认损失的存量资产？
更荒谬的是，“稳房价就是保护老百姓财富”这句话，直接把没有房的年轻人开除出了“老百姓”的队伍。高房价确实保护了存量业主的账面资产，却让后来者用三十年收入接盘；它稳定了银行的抵押物，却挤压了年轻人的消费、生育和创业；它守住了一部分人的财富幻觉，却把另一部分人的未来抵押出去。
马光远的话术则更加高明他一方面反复强调房地产普涨时代已经结束，房地产作为最佳投资品的时代已经结束；另一方面又提出只有约20%的城市住房、20%的楼盘具有投资价值，并不断强调核心城市优质房产的稀缺性。
这是一套几乎永远不会失败的话术。房价普涨，他可以说自己看对了核心资产；多数房子下跌，他可以说早已提醒过只有20%值得买；核心城市上涨，是优质资产逻辑成立；核心城市下跌，则可以归因于周期、政策和悲观预期。无论市场怎样变化，结论都能被重新解释成“专家始终正确”。
问题是，每个购房者都认为自己的房子属于那20%。没有人掏空六个钱包之后，会主动承认自己买的是剩下的80%。于是，“只有20%的房子有价值”本应是风险警告，经过中介和自媒体加工，反而变成了新的购房诱饵：普通房子不能买，所以更要赶快加杠杆购买所谓核心资产。
专家说的是概率，资本包装成稀缺；专家设置了条件，中介删掉了前提；专家提醒市场分化，购房者听到的却是“只要买对，房价仍会永远上涨”。
马光远还认为，经历长期下行后，社会对房地产的悲观态度需要改变。 但居民不买房，真的是因为被悲观情绪误导了吗？当房价收入比长期高企、住房供应过剩、人口增长放缓、收入预期下降、二手房流动性减弱时，谨慎不是情绪，而是理性。不是悲观舆论造成了楼市下行，而是楼市基本面恶化造成了悲观预期。
把结构性问题解释成信心问题，是房地产话语中最常见的障眼法。仿佛只要大家停止唱空、重新相信房价、重新背上贷款，供需失衡、人口变化和债务压力就会自动消失。
这些专家最值得批判的，不是偶尔预测错误。任何人都可能判断失误。真正的问题是，他们经常把存量资产的利益说成全民利益，把房地产行业的困难说成普通家庭的困难，把维持高房价包装成保护百姓财富。
身份越有分量，发言越应谨慎孟晓苏曾任国家住房制度改革课题组组长和大型房地产央企负责人，被广泛视为住房制度改革的重要推动者；马光远长期以经济学者、财经评论员等身份参与公共经济讨论。这样的身份意味着，他们的观点不仅影响购房者，也可能进入媒体议程、行业讨论乃至政策建议场域。
他们只讲房价下跌会伤害谁，却很少讲高房价长期伤害了谁；只讲银行抵押物缩水，却很少讲年轻人的人生被房贷锁死；只讲房地产对经济的支撑，却很少讲房地产对消费、生育、创新和实体经济的挤压。
这种专家话语客观上成了房地产利益链条最体面的宣传材料。
开发商不方便说“请大家来接盘”，专家可以说“居民应释放住房需求”；银行不方便说“抵押物不能跌”，专家可以说“稳房价就是稳财富”；中介不方便承诺房价永远上涨，专家可以说“核心资产仍具长期价值”。
资本不需要专家公开替它站台，只需要专家不断提供可以被剪辑、转述和营销的句子当然，普通人也不是毫无责任。少数人的蛊惑之所以奏效，是因为太多人愿意相信房子能够替代劳动，成为一条稳赚不赔的财富捷径。没有买房的人害怕掉队，已经买房的人希望更多人进场，多套房持有者则本能地支持一切托举价格的观点。
于是，房价上涨时，收益归个人；房价下跌时，风险却要求全社会承担。上涨叫财富增长，下跌叫系统性风险；高价买入是个人选择，价格调整却被描述成对全民财富的伤害。
这才是楼市最畸形的地方。
真正负责任的专家，不应只替有房者计算账面损失，也应替无房者计算被透支的人生；不应只为银行和房地产行业担忧，也应看见高房价之下被压缩的消费、生育和社会流动。
稳楼市不等于维护每一套房子的高估值，防风险更不等于让年轻人继续接盘。房价只有重新与收入、租金、人口和产业基础相匹配，住房才能真正回归居住属性。
少数人的蛊惑并不可怕，可怕的是专家披着专业外衣提供话术，利益集团负责放大，一群焦虑的人再用一生积蓄替它完成验证。
楼市需要挤掉的不只是价格泡沫，更是专家制造、资本传播、普通人共同相信的认知泡沫。