官方发布了2月数据，北京上海房价止跌回升，这是楼市全面回暖的信号吗？ 先看这个环比上涨，是在什么情况下发生的？是在房价已经跌了一段时间之后，也是在一系列楼市支持政策出台之后。 它可能意味着，在北京、上海这样的城市，核心区域、拥有优质资源（比如好学校）的房子，价格降到了一部分人认为“可以接受”的水平，于是积压了一段时间的购房需求，在传统上房产交易会活跃一些的春季，集中释放了一些。 这可以理解为一个“技术性反弹”或者“阶段性企稳”。 因为同比看的周期更长，能过滤掉一些短期波动。2月份的数据，北京、上海的房价同比仍然是下跌的。 所以，环比一个月的上涨，还不能说明趋势已经彻底反转。它可能只是长期下跌过程中的一次短暂停顿，或者一次小幅反弹。 那么，是什么在支撑这次环比上涨？ 最主要的推动力，是去年以来一系列非常密集的楼市政策。降低首付比例、降低房贷利率、优化限购条件……这些政策降低了购房的门槛和成本。 当政策力度足够大、足够密集时，它必然会在市场上产生一些效果，让一部分原本在观望的人决定入场。 所以，可以把当前北上房价的环比企稳，看作是“强政策刺激”下的一个初步反应。 政策的作用，先是“托住”市场，防止出现恐慌性的、直线式的下跌。它起到了“止血”和“稳定预期”的作用。 但政策能不能让市场“全面回暖”，那是另一回事。全面回暖，需要购买力持续、大量地进入市场。 这背后，取决于人们对未来收入的信心，和对房价未来走势的预期。 如果人们觉得自己的工作不稳定，收入增长慢，或者认为房价未来几年都不会怎么涨，那么他们即使有购房资格，也可能继续选择观望，或者只买那种绝对核心、能保值的房子。 那么，市场的需求到底怎么样？ 从更长远、更根本的角度看，中国房地产市场的供需关系已经发生了深刻变化。 从需求端看，城镇化速度在放缓，准备买房结婚的适龄人口总量在减少，很多家庭的负债率已经比较高。 从供给端看，全国的房子总量已经不少，很多城市的库存需要很长时间才能消化。 这种基本面的变化，决定了市场很难再像过去十几年那样，出现全面的、大幅度的、持续的价格上涨。 更可能的前景是什么？更大的概率是“分化”。 就是北京、上海这类超大城市的核心地段，因为资源极度集中，房子相对稀缺，它们的价格可能会先稳住，甚至因为需求的集中释放而小幅回升。 但同城市中非核心区域的房子，以及全国绝大多数其他城市的房子，可能还会面临价格压力，需要更长时间来寻找底部。 市场整体会进入一个“成交量可能慢慢恢复，但价格大涨很难”的阶段。成交的活跃，更多是靠价格调整到位来实现，而不是靠涨价预期来推动。 未来几个月，需要观察几个关键点：一是看这种环比上涨的势头能不能持续，会不会只是“昙花一现”； 二是看这种“企稳”的迹象，能不能从北京、上海的核心区，扩展到更多区域、更多城市； 三是看房子的成交量能不能稳步、持续地恢复。如果成交量能持续回暖，而价格保持基本稳定，那可能意味着市场正在以一种更健康的方式“筑底”。