最高法院最新判例：承包人以房抵债，能不能排除抵押权人的强制执行？
2025年7月23日，最高法发布涉财产权保护执行异议之诉典型案例。其中第5个判例“紫某公司与建某公司、银某公司等执行异议之诉案”，直接回答了建工行业一个实务死结——发包人欠付工程款，双方签了以房抵债协议，后来发包人的抵押权人或其他债权人申请查封执行这些房子，承包人能主张排除执行吗？
答案：可以。但有一个前提——以房抵债必须是在行使建设工程价款优先受偿权。
案情并不复杂：承包人建某公司完成施工后，发包人银某公司欠680余万工程款。2013年双方协议以13套房屋作价抵债，交了钥匙。2016年补签了商品房买卖合同，开具了不动产发票。2018年，银某公司另一家债权人紫某公司申请查封这13套房，建某公司提起执行异议之诉。法院最终支持了承包人，排除执行。
为什么能排除？核心逻辑在这里：
建设工程价款优先受偿权，民法典第807条赋予，司法解释明确"优于抵押权和其他债权"。而优先受偿权的行使方式，不仅是拍卖变卖，也包括"协议折价"——以房抵债协议本身就是行使优先权的方式。既然权利本身优先于抵押权，那以该权利为内核的折价协议，当然可以对抗后来债权人的执行。
但不是所有以房抵债都能排除执行。 最高法在同日发布的司法解释（法释〔2025〕10号）第17条，给这个规则加了两个硬条件：
以房抵债协议必须在查封前就签，且是依据民法典第807条行使优先受偿权；
抵债金额必须和当时的市场价值基本相当。
两个条件缺一不可。如果是事后补签、价格明显不合理，仍然可能被认定为恶意逃废债。
给实务操作的三个提醒：
第一，承包人签以房抵债协议时，务必在协议中明确写明"本协议系承包人依据建设工程价款优先受偿权与发包人协议折价"，把权利基础写死，不要只写"欠款抵房"。
第二，抵债价格要有评估依据。建议委托第三方评估机构出具评估报告，证明折抵价款与市场价格相当，这是排除执行的关键证据。
第三，签完协议尽快办网签或预告登记。虽然此案中承包人凭钥匙+合同+发票就排除了执行，但实务中各地法院尺度不一，能登记的尽量登记，把物权期待权固定下来。
最高法这一判例，加上同日生效的执行异议之诉司法解释，把承包人以房抵债的权利边界划清楚了。对建工企业是重大利好——工程款优先受偿权不再只是一句空话，而是能落实到具体的房产排除执行上。
建设工程价款优先受偿权的行使方式，既包括拍卖变卖，也包括协议折价。最高法最新判例确认了后者同样能排除抵押权执行。
我是上海陈鸣飞律师，关注我，每天介绍法院权威案例，需要原文的也可私信我。
来源：最高人民法院2025年7月23日发布《涉财产权保护执行异议之诉典型案例》之案例五。