澳洲三大建筑商警告：负扣税改革下，未来两年恐无新房落成

艾博年政府最新预算案以住房为重点，却被澳洲几大建筑商泼了冷水——他们警告，这份预算案在未来一两年内根本无法为全国增加一套新房。

澳洲部分大型建筑商担心，最新的联邦预算案多年内都不会带来任何新房建设，甚至可能导致住房数量减少。

虽然20亿澳元的全澳基建注资有望在四年后推动新房建设量增长5%至10%，但三家最大的建筑商均警告，这一切的前提是州和地方政府能拿出更好的表现。

而正是这两级政府，被认为是当前住房危机的始作俑者——多数州数十年来新房供应不足的问题始终未解。

预算案中与住房相关的重要公告包括：持续支持首次置业者、追加20亿澳元基建资金，以及对负扣税和资本增值税（CGT）豁免进行重大改革。

这两项税务调整似乎更偏向于购买新房的投资者，因为新房将成为投资者唯一仍可申请退税的住房市场领域。

然而，行业组织警告，在利率上升的压力下，二手房市场萎缩的整体风险可能对新房开工量产生显著冲击。

澳洲最大建筑商Metricon也加入了“看空”阵营。

财长 Jim Chalmers 的预算公告对建筑商来说有一些利好，但负扣税和资本增值税的变动令他们感到担忧。

首席执行官 Brad Duggan 直言，资本增值税和负扣税的调整“无疑会给二手房价格带来下行压力”，因此并不指望预算公告会对新房开工立竿见影。他甚至担忧，如果这些变化削弱了新房相对于二手房的竞争力，短期内反而可能拖累住房供应。

不过他也指出，真正的机遇不在未来12个月，而在两到四年之后——届时基建资金将逐步转化为已注册、有配套、可开工的土地。

但 Brad Duggan 强调，这一切的前提是州和地方政府必须在审批、土地释放和基建交付方面提速，才能实现5%至10%的增长。

Metricon首席执行官 Brad Duggan 担心预算案可能会导致全澳新房建设量减少。

“残酷的现实是，预算公告无法浇筑地基、无法连接管网、也无法审批住宅区，”他说，“我们看到州和联邦政府越来越倾向于高密度公寓生活，而这往往是国内交付成本最高的住房类型。”

在他看来，真正解决可负担性和供应问题的关键，是重新平衡住房组合，纳入更多地皮开发（greenfield developments），让澳洲人能在自己想住的地方拥有更多选择。

Brad Duggan 表示，公司今年预期的4500套建房目标不会受影响，但这份预算案已经为未来的建房困局埋下隐患。

“预算案没有充分考虑的一点是，新房建设需求与二手房价格紧密挂钩，”他说，“如果二手房价格与新房成本持平甚至更低，新房建设的增长将举步维艰。”

新房建设受多种复杂因素驱动，但其中最大的因素之一是既有住房市场的走势。

全澳第四大建筑商NEX Building Group同样不看好近期开工量的提升。

企业事务负责人 Brett Lavaring 表示，今年的公告可能要等到《全国住房协议》（National Housing Accord）接近尾声时才会带来更多建设量，且受益对象不会是公寓领域。

他坦言，市场环境会抑制买家热情，短期内难见变化。不过NEX自身的目标是今年比去年建造更多房屋，而且预算案不会影响这一计划。相较公寓等其他新房市场板块，他认为该举措对独立住房（detached housing）市场的提振更明显。

他补充说，预算案应对基建需求是积极的一步，因为这承认了澳洲面临的与其说是“住房危机”，不如说是“土地危机”。

技术移民的增加也可能带来助力，但他提醒，随着全国各地重大项目陆续启动，尤其是布里斯班奥运会临近，建筑工人的需求也将水涨船高。

基建资金受到赞赏，但建筑商担心这需要多年才能产生影响，且取决于地方和州政府能否提高产出。

全澳第五大建筑公司Mirrastone（原AHB Group）认为，政府加大基建力度是积极信号，因为这承认了新房交付并非孤立环节。

“但现阶段要量化预算案究竟能释放多少额外住房、提振效果何时落地，还为时过早，”Mirrastone首席执行官 Nathan Jenkinson 表示，“其影响很大程度上取决于基建资金转化为可开工项目的速度、规划审批效率，以及买家信心。”

他补充说，虽然税务调整可能引导投资者从二手房转向新房，但更宏观的可负担性问题仍是关键变量。

“归根结底，如果项目继续受困于基建瓶颈、规划延误和交付成本上涨，单靠税务手段无法解决住房负担能力问题，”Nathan Jenkinson 说，“我们需要协调一致的政策来刺激投资，并加速建设支撑增长走廊和区域社区所需的基础设施。”

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