上海二手房成交回暖，有人欢喜有人愁，房价涨了但钱包没跟着涨

四月过去后，上海二手房网签量达到28742套，成为近十年同期最高记录，北京也成交了17893套，创下五年来的新高，朋友圈里开始出现“楼市回暖”的消息，连中介都忙着发布喜报，但仔细分析数据，情况并不像表面看起来那么乐观——这波上涨只是环比略有增长，同比仍在下跌，上海仅微涨3.7%，而北京、广州、深圳的二手房价格比去年同期下降超过5%，新房市场表现更差，除上海外，其他三个城市全线走低，这说明当前并非需求集中爆发，而是挂牌房源集中成交带来的短期回补效应。



2015年那时候，大家买房靠的是政策推动，国家出钱搞棚改，首付比例降到两成，房企大量借钱拿地，连亲戚凑钱买一套也很常见，现在情况变了，棚改已经停止，居民负债率到了警戒线，按揭贷款比去年减少三成多，开发商不再拼命盖楼，新开工面积直接下降两成，如今买房的主力人群，不是刚进入社会的年轻人，而是手里有房想换小一点、位置好一些的中年人，市场从大家一起上车变成老住户腾地方。



人口流动继续拉大地区差距，全国城镇化率达到百分之六十七，新增人口数量逐渐减少，人们持续向一线城市和实力较强的二线城市聚集，三四线城市反而面临人口流失问题，部分县城出现大量房屋积压，库存量足够销售五年时间，开发商不再热衷于抢购土地，而是专注于完成房屋交付和偿还债务，全国房地产开发投资下降百分之十三点七，竣工面积跌幅超过百分之二十四，政策方向也发生转变，不再采取大规模经济刺激措施，转而推行以旧换新、收购存量旧房、提高公积金贷款额度等精细化操作，深圳、广州、武汉在同一天发布新政策，但每项条款都设置得相当细致，比如上海出台的新规定，虽然引起广泛关注，实际目标非常明确：确保房地产市场平稳运行，避免出现突然崩塌的情况。



租金回报率更能说明问题，贝壳统计了134个热门板块，平均租金回报只有2.38%，超过3%的地方只有16个，大部分卡在2%到3%之间，2015年那会儿普遍能到4%甚至5%，现在房价涨了一点，租金几乎不动，房子越来越像纸面资产，真用来收租并不划算，过去靠房价上涨赚钱的人得重新算账，要么选总价低、租金高的老破小，要么干脆不碰。



现在各个地方的情况差别越来越大，上海和杭州市中心确实很热，但像杭州郊区、郑州新郑、合肥肥东这些地方，房子挂半年也没人来看，价格比新房还低，照样卖不出去，政策也跟着变化，宁波开始收140平米以下的老房子，广州限制120平米的房子，上海主要关注70平米的小户型，这不是为了让大家都涨价，而是担心有些地方突然崩盘，先稳住几个关键区域，一线城市靠资源和政策支撑着，还算稳定，二线城市有的还能靠人口流入撑住局部市场，三线城市就困难了，人口往外走，房子堆得像山一样，想动都动不了。



我翻过几个小区的挂牌记录，发现一个现象，同样一套六十平米的老房子，二零二四年挂牌价是三百二十万，二零二五年降到二百九十万，今年四月又挂到三百零五万，表面上价格涨了十五万，但中间有半年时间没人来看房，房东自己承担了利息和税费，这种涨价更像是给自己一点心理安慰，并不是市场真的回暖了。

有人问现在能不能买房子，我说这得看情况，如果你是刚需自住，手头钱够，又看好某个地方，可以慢慢找合适的，但要是想靠炒房赚快钱，就得认真想想了，现在市场里没有杠杆可用，找不到接盘的人，也没有价格大涨的可能，剩下的只有现实中的各种麻烦。