广州黄埔一群业主血本无归，高返租变空头支票，阴阳合同悄悄吃掉十年使用权

从2025年2月起，广州黄埔和贵广场的十多位业主就发现问题了，他们之前已经支付了钱款、签订了合同，购买的是20年物业使用权，还承诺统一托管并保证高额返租，但装修没怎么动工，酒店一直没开业，租金也没按时到账，到了7月突然有人通过微信通知说月租降到1000块，接着电话打不通人也找不到了，有人估算过仅这十几户损失就累计达到好几百万元。

这些业主签的合同其实有两份，一份是物业使用权转让合同，写明用14.1万元买20年使用权，另一份是补充合同二，里面悄悄要求再交11万履约保证金，到2028年3月前必须付清，否则开发商可以收回房子，问题在于销售当时根本没提这份补充合同，只说这是配合政策、延长权益，等业主后来翻出来才发现自己被拆了合同，主合同能公证，补充合同不能公开，等于实际只买了3年使用权，每年接近5万，比市场价高一倍还多。



开发商广州开创置业公司的人一直都在现场，他们先卖房子的使用权，再推荐托管公司，比如伊斯登公寓酒店、宜呆公寓这些名字听起来挺正规的公司，可查过的人知道，这些托管方连酒店运营资质都没有，消防许可也拿不出来，有业主说看房时样板间是临时搭的，交钱后现场只剩墙纸和几张桌子，床单都没铺，那些承诺的“60%分成”“每年涨100元”，全是空话。

早在2023年，业主何小姐就遇到过类似情况，她全款买了两套房，总共花了六十多万，但交房时面积严重缩水，接着又被说服签了“宜呆公寓”的托管合同，免租期刚结束，租金直接减半，对方也找不到了。到了2025年这个案例，几乎重复了老套路：看房、签约、付款、假装装修、降租金、然后跑路，不同的是这次还加了个“11万保证金”的隐藏陷阱，让骗局埋得更深。

律师杨豪泽看完材料后指出，这已经不是简单违约的问题了，托管方在宣传中承诺保本收益，已经违反广告法，收钱之后既不做事也不运营，还直接失联，开发商明知对方没这个能力，却主动帮忙牵线搭桥，并且隐瞒了关键合同条款，这些行为都符合合同诈骗罪的多个条件，特别是那份补充合同，明显是为了后期强迫业主再次交钱而设计的，时间故意定在2028年，那时正好是大多数人经济上最紧张的时候。



这个广场的土地是集体建设用地，按照政策最多能用到2060年，但开发商把它包装成“类产权”项目来卖，普通人看到“20年使用权”，容易当成是小户型投资房，实际上既不能落户，也不能抵押，连转手都很困难，而“履约保证金”这一条，等于给业主设了个倒计时，三年后要么再掏11万元续期，要么前面花的钱都拿不回来。

这种玩法不只出现在广州，佛山、东莞、中山等地这几年也冒出不少类似项目，它们都采用同样的方式，先用高返租吸引人签合同，再把托管条款塞进去，最后利用阴阳合同抽走底牌，销售话术一套接一套，总说政府扶持、稀缺资产这类话，其实核心就是让人先交钱，后面的事全由他们说了算。

有个业主告诉我，他当初听信了“三个月免租期”的说法，觉得试错成本不高，现在回想起来，那根本不是什么免租，只是一个缓冲期，好让出租方把钱收齐、把人套牢，等到你真的想退租时，合同里早就写好了“不可撤销”“自动续约”这些条款，钱进了别人口袋，你连完整的证据都很难找到。

有人问为什么明显的坑还有人跳进去，我琢磨着，不是大家太傻，而是销售很会挑时候，经济压力大的时候，一点稳赚的承诺就能让人暂时忘记风险，更何况合同上白纸黑字写着保证收益，谁会想到那张纸本身才是最大的骗局。