⭕️项目位置优越，正对广州南站东出站口，地铁2/7/22号线+高铁+城际全部打通，通达性强。
⭕️最关键的一点：运营团队直接沿用天河天环原班人马。
成熟的高端招商、首店运营经验，刚好补齐南站长期没有高端商场的短板。同时写字楼配套已经落地国际酒店，外资银行、医疗企业持续洽谈入驻，片区商务正在形成氛围。
⭕️从板块格局来看，这是番禺南部补充。
南站年客流接近2亿，叠加万博成熟商圈+番禺本地常住消费力，未来会把万博、南站、番禺广场三点联通起来，形成番禺南部商业铁三角。
⭕️加上近期南站持续出让产业、住宅地块，企业总部落地、广州足球公园复工，片区配套逐渐补短板，整体基本面肉眼可见在变好。
🤔但这个项目，有几点争议
1、项目最大硬伤：南站是典型过路客流
绝大多数人都是赶车、中转，停留时间极短、目的性极强，几乎无闲逛消费习惯。片区长期只有低端街边餐饮，高端零售、体验业态空白多年，想扭转用户消费惯性，难度极大。
2、超大商业体量，缺乏常住人口
周边多公寓、少成熟大型社区，常住人口支撑薄弱。86万方超级体量，靠瞬时流动客流根本撑不住长期坪效，这也是业内争议最大的点。
3、番禺内部发展不均
万博已经是成熟CBD，而番禺广场TOD拖延多年、进度慢。单靠一个天环，能不能带飞整个南站片区、拉近番禺南北差距，不确定性极强。
4、商圈分流内卷加剧
项目后期开业后，有可能与万博、天河商圈有一定的分流。
最终是互补共赢，还是互相分流内卷，目前完全没有定论。
所以你们看好天环广州南站项目的未来发展吗？
