重庆綦江的老刘两口子，这辈子就攒下一套房。2012年买这套房的时候，女儿提出一个要求：房产证上写她的名字，份额占90%。老刘两口子答应了。老两口各占5%，女儿占90%。一家三口，按份共有。

老刘夫妇觉得这事挺稳妥的。女儿是独生女，早晚房子都是她的，早写晚写都一样。
 
他们没料到的是，两年后，女儿一纸诉状把他们告上了法庭。女儿要求分割这套房子——把老两口那10%的份额买下来，她给父母补2.8万块钱。理由很直接：她占90%，按法律规定，她有权主张分割。

法院一审判女儿败诉。理由写得很直白：这套房子是老两口唯一能住的地方，女儿行使物权会损害父母的生活，法院不予支持。

老刘夫妇赢了官司。但他们大概怎么也想不到，自己亲手把90%的产权写给了女儿，有朝一日得靠法院来保住那10%的居住权。
 
“在房产证上加孩子名字，约定孩子占90%”——这个说法在民间流传很广，听上去像个聪明的办法。
 
 逻辑是这样的：加名花不了几个钱，契税才3%，比以后走继承或者买卖省事多了。而且孩子占了大头，将来也不会跟父母争。
 
这个逻辑最大的漏洞在于：你把90%的产权给了孩子，你就失去了对这套房子的控制权。 剩下那10%，够不够保你晚年有地方住，完全取决于孩子愿不愿意。
 
北京二中院审过一个案子。父母为了给长辈办公租房更名，把自己的房子暂时过户到儿子名下，签了书面代持协议，走的是买卖流程，实际上儿子没付一分钱。
 
儿子转头就把房子90%的份额加名给了儿媳，没告诉父母。老两口发现的时候，房子已经不完全属于自己了。

这个案子一审父母败诉，二审才翻过来。二审的关键证据是一段录音，证明儿媳全程知道这房子实际归老两口所有。法官采纳了全部代理意见，判令把房子恢复回父母名下。

可如果老两口当初没留那段录音呢？并不是说所有孩子都会跟父母翻脸。 绝大多数家庭不会走到对簿公堂那一步。
 
问题在于，法律只认登记，不认感情。房产证上写了谁的名字、写了多少份额，将来出了任何意外，法院只能按登记来判。

子女欠了债，债主可以申请执行他名下的房产份额。子女离了婚，配偶可以主张分割登记在子女名下的份额。这些事跟父母有没有出钱、出了多少钱，在法律上是两回事。
 
那不走加名这条路，房产到底怎么传给子女最合适？
 
继承最便宜，但只能等父母百年之后才能办。 法定继承免征契税、增值税和个人所得税，只要交80块钱登记费和一点点印花税。
 
 但问题也很明显：你没法提前操作，如果家里不止一个孩子，没有遗嘱的话，所有第一顺位继承人均分，容易出纠纷。
 
赠与看着温情，实际上埋着一颗雷。 父母把房子赠与子女，免征增值税和个税，但要交3%的契税，而且不能享受首套房契税优惠。
 
 更大的问题是：子女将来如果要把这套房卖掉，因为受赠房产的购房成本按零计算，要交差额20%的个人所得税。

买卖听起来别扭，反而是很多律师推荐的方式。 直系亲属之间走买卖过户，如果房子满足“满五唯一”，卖方免征个税和增值税，买方如果是首套房，契税最低只要1%。
 
比赠与的3%低不少。将来子女再出售，也不会有“零成本”导致的20%高额个税。
 
房产传承不是一道算术题，不是“怎么过户最省钱”就能解决的。它是一道关于信任、风险和边界的题。
 
与其琢磨怎么在房产证上做文章，不如想清楚一件事：这套房子，在你活着的时候，控制权应该在你手里。
 
继承、赠与、买卖，选哪种方式，取决于你家房子值多少钱、你家孩子是什么情况、你晚年靠什么生活。在房产证上多写一个名字很容易。想把这个名字拿掉，就难了。

信源：黑龙江法院网