【谈谈“全款买房的人多了”】

广州市房地产中介协会数据，8月广州二手住宅网签套数中，只有35.6%选择按揭付款。这意味着，每成交100套二手房，就有超过64套是一次性付款。

广州住宅最低首付都降到了15%，为什么还是这么多人全款买房呢？

我早在《2026一季度居民贷款：十年未有之大转折》的文章讲过，去杠杆是必经之路，但长期看，是健康的。

全款买房的人多了，表面是消费和负债的逻辑变了，本质是大家对待生活、对待风险的价值观变了。

在我接触的案子里，全款和高首付的比例明显在上升。以前十个人里只有一两个全款/高首付，现在起码有四五个。

当下还买房的，主要是两类刚需：首套上车，和“卖一买一”的置换改善。他们未必都是被逼到“不得不买”的地步，也可能是觉得条件成熟、自己也愿意买，只是不想有月供压力罢了。

当然，专业投资客有没有全款买房的？有，但极少。全款后再抵押套现的，也不算真全款，那只是绕道加杠杆。现在还买房投资的，和现在还看TVB的，一样稀缺。

过去，买房的核心动作是加杠杆。能贷多少贷多少，赌的是收入上涨、房价上涨、资产升值。

所以，房产圈也流行一句名言——“买房求杠杆”。负债不是负担，是跨越阶层的门票，是努力奋斗的象征。谁杠杆高，谁更懂买房；谁负债高，谁就是大佬。

现在反过来了。收入预期不稳，工作预期不稳，经济预期不稳，负债本身就成了累赘和风险。谁高杠杆，谁就随时爆雷。谁高负债，谁就随时破产。

以前是“能贷尽贷、不能贷也想尽办法贷，贷贷相传，传宗接贷。冲冲冲，执输行头，惨过败家”，现在是“能不买就不买，能少贷就少贷，能不贷就不贷”。谁先冲，谁先裤穿窿。

其实大家都看到了，528新政后，广州的住宅商贷首付比例降到15%，但低首付政策也没能激发加杠杆意愿。说明问题不在金融端，而在购房者自己不想贷、不敢贷。所以，有个别人鼓吹零首付（俗称：零仔）能让楼市反弹，纯粹自嗨。

同时，房价跌了，总价段也同步下移。以前300万只能买一房/两房，现在在部分回调较深的楼盘能买到小三房。买家的预算够得着了，自然不想背债。

而且，钱没有更好的去处。不是没有高利率渠道，而是操作难度大、摩擦成本高，一来二去未必划算。定存利率又跑不赢房贷利率，贷款反而倒亏，索性就全款买了。

我认为，全款买房、低总价、低负债，会逐渐成为大趋势。只要收入预期和投资环境不发生根本逆转，这个趋势还会延续。

最后，房子还是有人买的，只是大家换了一种买法，也换了一种活法。仅此而已。

好好地活下去吧，比什么都强！