【上海没底可抄？楼市全面爆发？】

最近不少人说上海“房价止跌反弹、排队看房、楼市火爆”。这几天我人在上海，实地观察了一下，和大家分享一下我所了解的情况。

一、先说结论：不是全面火爆，是1:99的极度分化

有没有涨价？有，但少。

既有涨价的房源量——少
也有涨价的幅度——小

更多的是被部分人利用互联网放大了。

楼市不是没热，是热点太集中，冷点占绝大多数。热闹是局部的，冷清是大面积的。

这情况，广州年初也有过类似：天河个别房源反弹，金珠琶中介喊抄底喊到口水都喷出来了，几个月后又打回原形。局部反弹撑不起大盘，热度退潮后，该冷的还是继续冷。

所以有两种说法，大家听听就好：

一种是对上海楼市不熟悉、不了解的人，跟着喊“上海火爆了”。

另一种是觉得上海火了就会轮动、接下来轮到广州的人。

这两种人，对上海也好，对广州也好，都是不了解，或者是坏。

二、我在上海看到的几个基本面

❶ 经济、就业、精英、年轻人基数，上海比广州好。但市中心的人口密度比广州低。

❷ 核心区写字楼空置率在提升，租金在降，不少人的收入也在同步走弱。

所以，单看“人多、钱多、精英多”就推断楼市全面火爆，逻辑上站不住。

三、二手才是试金石：挂牌有水分，成交才真实

以二手为例，看三个层面

第一，市场层面：挂牌量大，成交极少。
挂牌价有水分，成交价才是最真实的。挂牌量庞大，真正“复苏/升温”的只是少数。成交主力是300-600万的刚需自住人群。

第二，房子层面：只认笋的价格、合适的房子。
核心地段优质次新、地铁小户型，价格到位就有人接。远郊、老破大、差户型，降价也很难出手。市区豪宅新规有富人撑着，老破小靠刚需撑着，而外环整体寒冷。但富人和刚需就这么多，没有中产，没有投资，都托不起大盘。

第三，业主层面：分开来看。
一部分业主，不愿为房子花钱——比如老破小连刷外墙都不愿掏钱。这跟看不看好房价没关系，纯粹是不想投入，也没有置换欲望。

另一部分业主，是觉得买家报价太低。他们认为房价还会涨，所以宁可把房源下架、暂时不卖，赌后面能等来更好的价。

一个是不想花钱，一个是还想等涨，不是全部，但都是现实。

一句到尾，热闹是局部的，冷清是大范围的。有止跌反弹的房屋，但数量和涨幅都不多。

四、一手热度有水分，二手才是试金石

一手新规楼盘的产品力，比旧规一手和二手强，但热度有水分，有资本的力量宣传包装。

所以，说某某一手楼涨价的人，最好等一手业主收楼后挂牌出来，再看成交，才知道是涨是跌。

为什么不能在一手现场就下判断？因为那是在对方主场、特定环境里看房价表现有水分、有滤镜。

一手的热闹，是“化了妆”的热闹；二手才是“卸了妆”的真实。

一句到尾，二手才是市场的试金石，是虚胖还是真胖？必须要看二手表现。

五、现在抄底太迟了？没底可抄了？错过抄底期了？房价准备大涨了？房东不肯降价并反价了？业主下架房源了？买不到更好更便宜的房子了？

我认为言之尚早了，明年今日再看看吧。