第一种，回迁房。很多人觉得回迁房地段好、单价低，是捡漏的好机会。但实际上，回迁房的问题真的非常多。
首先，居住环境较乱，回迁小区大多是本地原住民，或者是群租房，物业管理松散，公区环境维护差，居住体验和商品房天差地别。
其次，户型硬伤无法改变。回迁房的户型设计往往比较小，自住舒适度极低。
最后，流通保值能力弱。同等地段，商品房的二手成交价通常比回迁房高出1倍，后期置换很难卖出价格。

第二种，老破小。老破小是踩坑的重灾区。它主要有以下几个问题
首先，建筑质量隐患多。房龄超过20年的房屋可能存在墙体开裂、屋顶漏水、水管生锈等问题，拆旧及水电改造费用较高。
其次，小区配套缺失。无电梯、无固定车位、无正规物业是老破小的主要硬伤，高楼层每天爬楼梯，回家停车位靠抢，安保差、环境杂乱。
最后，贷款与流通受限。银行对房龄超20年的房屋贷款审批严格，可能提高首付比例、缩短贷款年限或拒贷，这导致未来转手接盘群体减少，流动性降低。

第三种，不利因素非常明显的房子。这类房子往往存在各种硬伤，比如紧邻高架桥、高铁沿线的噪音房，公墓房，污染地块改建房，以及物业口碑差、管理混乱的小区。这些不利因素不仅会影响居住体验，严重影响房子的流通性和保值能力。这类房子建议避开。

第四种，高溢价的书包房。对孩子的教育重视无可厚非，但是对书包支付过高的溢价，就没必要了。建议买一个适合自住+书包的复合型资产，纯书包房风险很高，在市场下行的时候，下跌幅度会比较大，比如著名的孟母盘“文鼎苑”。书包溢价20-30%是比较合理的，超过这个区间，建议谨慎入手。

总结一下，杭州买房建议要避开这四种房子：回迁房、老破小、不利因素多的房子和高溢价的书包房。
买房是人生重大决策，认清楼市分化现状，结合预算和需求，理性选择，才能避开风险，选到合适的房子。
#假期路上搜 #买房避坑 #买房建议 #杭州买房 #杭州买房攻略#杭州二手房#滨江买房#萧山买房