今年前8个月，地方政府卖地收入只剩1.38万亿元，同比掉了近30%。过去那种一整套“以地生财、以地融资、以地扩张”的旧循环，正在被历史翻篇。土地财政，正在面临逐步终结。

拉长时间线看得更清楚。2021年全国土地出让收入冲到8.7万亿元的峰值，到了2025年只剩41518亿元，四年间少了大约4.6万亿，降幅超过五成。2026年上半年，全国国有土地使用权出让收入只有9778亿元，同比下降31.5%，创下近十年同期最大降幅，与2021年上半年的34436亿元相比，规模已经不到三成。克而瑞的数据更直观，土地出让收入占地方财政收入的比重，从2020年84%的高点，一路跌到2026年上半年的14.2%。

这些数字背后站着的是一个个具体的省份。江苏2025年卖地收入5588.93亿元，下降了23.1%。广东完成2415.81亿元，下降11%。山东3258.36亿元，下降18%。连经济大省都在喊疼，中西部和东北那些本就依赖土地的小城市，日子只会更紧。

钱少了，债还得还。地方政府过去靠卖地收入作为偿债来源，现在这条链条绷得越来越紧。2024年底推出的一揽子化债方案，安排2024到2026年每年发行2万亿元再融资专项债置换存量隐性债务，总计6万亿元。截至2026年8月末，6万亿元置换债券已发行5.8万亿元。用低息、长期的地方政府债券去置换高息的城投债和银行贷款，平均利息成本降低了2.5个百分点以上。这算是缓了一口气。

但真正的硬骨头不在政府债券那头，在城投身上。根据银发〔2024〕150号文的要求，全国所有融资平台必须在2027年6月30日前完成“退平台”，现在剩下的时间已经不到一年。退平台不是改个名字就完事，三个条件摆在那里：隐性债务清零、剥离政府融资职能、经营性金融债务清零。2025年末融资平台经营性债务规模估算在7.26万亿元左右，这笔账最终要靠城投自己去市场上找饭吃。

那地方财政的新钱从哪来？税收结构正在悄悄换挡。2026年上半年房产税实现收入2782亿元，同比增长6.3%，继2025年之后继续稳坐地方税第一大税种的位置。房产税的增长靠的是存量经营性房产，不依赖市场交易活跃度，税基比契税和土地增值税稳定得多。契税和土地增值税跟房地产交易直接挂钩，市场一冷收入就跟着缩水，而房产税是持有环节的税，房子在那儿就得缴。但面向个人住房的房地产税改革试点，2021年全国人大常委会授权之后一直没有落地，授权将于2026年10月期满，短期内指望不上。

不同城市的命运也在加速分化。人口持续流入的核心城市，增值税和所得税税源还算稳固，住房和产业用地需求对地价仍有支撑。人口大量流出的中小城市，土地财政基本失去了运转基础，财政支出越来越依赖上级转移支付。同一个省，省会城市和下面地级市的财政状况可能完全是两回事。

往后看，地方财政的收入模式必然要从单一卖地转向多元支撑。产业税源、股权投资收益、存量资产盘活，这些方向都在摸索，但没有哪一个能立刻填上土地出让金留下的缺口。转型不是选择题，是必答题，只是答题的过程远比想象中漫长。

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