摩根大通最近发布了一份研报，判断到2027年，中国房地产土地出让和新开工可能同比下降约三成，更大范围的房价也可能在这一阶段逐步企稳，这个判断到底靠不靠谱？更值得关注的是，房地产这几年持续降温，它带来的冲击并没有停留在楼市内部，而是沿着资本和资金链不断向外传导，甚至波及一些乍看毫不相关的领域，比如中国足球。

先说这份研报。摩根大通真正的意思，并不是“2027年房价一定大涨”，而是随着房地产销售制度和行业资金模式发生变化，开发商拿地、新开工和销售规模都可能继续收缩。

该行预计，2027年土地出让和新开工可能同比下降约30%，主要开发商合约销售可能下降20%到30%。与此同时，上海之外更大范围的房价，可能在2027年逐渐出现企稳迹象。

注意，是“可能企稳”，不是“全面上涨”。如果居民购房需求、收入预期和市场信心没有明显改善，就算新房供应减少，也更可能意味着供需关系重新平衡，而不是楼市重新回到过去那种普涨时代。

真正有意思的是，房地产过去这些年的收缩，到底影响了哪些看起来毫不相干的行业。中国足球，就是一个非常典型的例子。

十几年前中超最热闹的时候，恒大、富力、建业、绿城、华夏幸福等一批房地产企业都深度参与其中。2011年前后，有媒体统计，当时中超16支球队里，13支都与房地产存在不同程度的关联。

那时候房地产行业现金流充裕，企业舍得往足球里砸钱。2010年，恒大以1亿元买下广州足球俱乐部全部股权，第二年又以1000万美元引进孔卡，随后高价外援和世界级教练不断来到中超，中国足球迅速进入金元时代。

这些投入也确实换来了成绩。广州恒大2013年和2015年两次夺得亚冠冠军，把中国职业足球的关注度推到了一个此前少见的高度。

问题也恰恰埋在这里。很多俱乐部的支出增长速度，远远超过自身赚钱能力。
恒大淘宝2018年净亏损约18.3亿元，2019年又亏损约19.4亿元。单靠门票、赞助、转播和商业开发，很难覆盖如此高昂的球员薪资、转会费和运营成本。

于是很多俱乐部形成了一种模式，自己造血能力有限，主要依靠背后投资方持续输血。母公司资金充裕时，球队可以买球星、冲冠军；一旦母公司战略收缩或者现金流吃紧，俱乐部很快就
会感受到压力。
华夏幸福陷入债务危机之后，其投资的河北足球俱乐部也长期面临欠薪问题，最终未参加2023赛季准入，并被中国足协取消注册资格。广州城同样因为欠薪未能解决，被取消注册资格。

当然，这不能简单理解成“房地产一降温，中国足球就垮了”。
2020赛季中超冠军江苏队，第二年就宣布停止运营，但其投资方苏宁主营并不是房地产。这个案例反而说明了更深的问题，中国职业足球过去真正脆弱的地方，是大量俱乐部都过度依赖大股东持续烧钱。

只要投资方愿意输血，高投入就能继续。一旦母公司收缩战线，球队自身又没有稳定收入，问题马上暴露。

所以房地产和中国足球看起来风马牛不相及，实际上曾经被资本紧紧绑在一起。地产资本最繁荣的时候，给中国足球带来了球星、名帅、冠军和巨大流量，但很多俱乐部却没有趁着最有钱的时候建立成熟的商业模式。

青训、球迷运营、门票、转播、赞助和品牌经营，没有真正强到足以独立支撑巨额开支。
所以再看摩根大通对2027年的判断，真正值得注意的，也许不只是房价能不能企稳。房地产正在告别过去那种高杠杆、高周转、快速扩张的模式，而那些曾长期依赖大企业输血的行业，也必须重新学会怎么靠自己活下去。

中国足球，就是一个很现实的样本。老板砸钱可以买来一时的球星和冠军，但真正成熟的职业足球，最终还是得靠自己的商业能力把饭碗端稳。