柏林米特区欧罗巴城（Europacity）项目，诞生一则对德国地产行业影响深远的行政法院判决。

开发商试图通过资产转手，逃避当初承诺的社会住房建设义务。

柏林行政法院周五宣判，215套位于市中心的精装高端公寓，必须转为租金受管制的社会住房出租，新旧业主还要连带承担巨额赔偿金，持续按月缴纳罚金直至2043年。

欧罗巴城紧邻柏林中央火车站，是柏林重点大型新建社区。

早在2016年，原开发商Quartier Heidestraße GmbH与柏林州政府签署城市开发协议，约定项目配建社会住房，房源面向低收入群体，租金与入住资格受到严格管控。

这份合同有一处关键缺陷：社会住房义务没有登记到土地登记簿，仅属于政府与开发商之间的约定。

2021年，原开发商把地块资产转让给旗下子公司QH2 Development。交易前一天，柏林州政府签署补充协议，取消原开发商申领社会住房补贴的资格。开发商抓住这一条，主张没有补贴，就不再有提供社会住房的义务。

后续QH2公司股权和资产再次转手，新业主直接拒绝履行社会住房承诺，打算把215套精装公寓按市场价出租。

2024年德国《每日镜报》曝光这一事件，引发巨大争议。庭审过程中，当年同时掌管新旧两家公司的总经理Thomas Bergander出庭，对资产转让细节表述模糊，声称自己一直以为社会住房限制依然有效。

法院完整复盘整个交易链条，承认从合同文本看，资产转让协议并没有把社会住房义务转移给新业主。

但法官认定，整套资产转移安排属于故意、不道德的规避行为，目的就是甩掉社会住房的公法义务，漠视柏林州的公共利益。因此判定新旧业主承担连带责任。

判决带来三项硬性后果：
1. 丽莎·菲特科大街5、7、9、11、13、15号的215套公寓，总面积9693平方米，必须作为社会住房出租；
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2. 新旧开发商一次性支付184万欧元赔偿金及利息，按照每平方米每月5欧元标准，从2023年8月项目竣工计算至判决公布；
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3. 如果房源不转为社会住房出租，从判决之日起，每月需要缴纳48465欧元罚款，一直持续到2043年7月31日本项目社会住房义务到期。

法院驳回了被告的上诉许可，但被告还可以针对驳回上诉许可的裁定单独提起申诉，因此这份判决暂时不具备最终法律效力。
柏林建设参议员克里斯蒂安·盖布勒表示，该判决向所有地产开发商释放明确信号：
和柏林州签订的城市开发协议，不能依靠资产交易、公司股权转手来规避承诺。

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