李嘉诚再谈房价：现在 100 万的房子，到 2030 年还能值多少？他早说透了

李嘉诚早已淡出，市场 "传话" 多为自媒体演绎。可信信号来自李泽钜 2026 年 8 月表态：长实从净负债 97 亿港元转为净现金 219 亿港元，"回报率合理就积极拿地"。这和他历史布局前操作几乎一样。

他的房产逻辑是四条铁律：地段论（产业 + 人口 + 配套）、周期论（逆周期布局）、分化论（好房子贵、差房子不值钱）、现金流论（低杠杆高现金）。

按这四条推演 2030 年：一线核心年均增值 3% 到 5%，约 120 万到 128 万；强二线核心年均 1% 到 3%，约 105 万到 116 万；三四线核心基本持平，约 98 万到 105 万；劣质资产年均折价 2% 到 4%，约 85 万到 92 万。中指院、高盛等机构判断一致。

启示：刚需自住不用等，首付 15%、贴息后利率仅 2%、现房无风险；买房挑地段挑品质，宁可核心区小不要远郊大；投资要谨慎，年均涨幅不到 3% 其实亏钱；月供不超收入 30%。地段好的房子时间给回报，没价值的时间戳破泡沫。