酒店REITs在海外已相当成熟。美国是最大市场，代表性公司有Host Hotels & Resorts（主打奢华与高端，2026年一季度同店RevPAR约418美元，派息率约78%，滚动市盈率约17倍）和Apple Hospitality REIT（持有216家酒店、约2.9万间客房，以万豪、希尔顿品牌为主，但派息率一度高达143%、股息被迫下调，正好说明"无现金流支撑的高股息不可持续"）。日本有Japan Hotel REIT等，东京凯悦酒店的最大收购案就被视为经典；新加坡有CDL Hospitality Trusts、雅诗阁等。这些市场呈现四大趋势：资产类型多元化、市场格局分化、专业管理成为标配、直接投资渠道占比较高。值得注意的是，美国酒店业2025年RevPAR微降0.2%，2026年预计增长约2.9%，而2027年整体供给增速预计仅1.4%，供给约束是REITs资产保值的重要背景。